在洛杉矶如何区分和购买美国学区房！

美国拥有世界先进的教育理念和一流的教育资源，她是千万望子成龙中国父母们的教育理想国。中国的富人们和中产阶级纷纷将置业目光投向美国。首先考虑的就是置业，在好的学区里购买学区房为孩子的未来着想。那么美国的学区是如何划分的呢？

美国的基础教育：美国联邦政府规定6-18岁的儿童和青少年必须在学校学习。学校分为四个阶段，分别为学前教育、小学、中学和大学。其中十二年中小学是基础教育，一般为小学6年、初中2年、高中4年，时长为12年。美国的小学从K年级（Kindergarten），相当于中国的幼儿园大班或学前班。

满三周岁到K年级以前的幼儿园，均为私立学校或教会学校，需要缴费入学；

K年级至高中四年级，美国分为公立学校和私立学校。公立学校均为免费教育。私立学校通常隶属于私人机构或教会团体，好的私立学校甚至需要缴纳每年3-5万美金的高额学费。

美国在全国范围内大约有15000个学区，一个学区涵盖几个城市。所有在学区涵盖城市范围内的儿童要求接受教育，都可以在所属学区中的中小学免费就读。

美国学区与是否拥有房子的产权没有关系，与家长是否身为美国公民没有关系，甚至与家长是否拥有合法身份也没关系。只要居住在这一学区，凭缴纳的水电单、房产缴税单或者租房合同，便可以让孩子免费入学。

美国的学区划分十分精确，具体到每一条街、每一个门牌号，和行政区没有直接关系。因此，如果在美国购买学区房，须在网络查询确认意向房源的学区详细信息。

因此，学区的教育质量，其实是居住在学区内的家庭直接出钱买单。一言以蔽之，同是公立学校，富人区一定会出好学校，不仅硬件设施和师资要好，像外语、文艺等辅助课程和课外活动也丰富多彩，相比之下，穷学区的软、硬件都要稍逊一筹，学生考入大学、加入中产阶级社会的机会就少得多。

购买美国学区房要考量的因素

事实上，即使是美国人也把买房看成一种投资，而且是比投资股票更为保险的长期投资。2008年美国金融危机时，在美国大部分房屋价格跳水时，好学区的房价不降反升。据美国布鲁金斯学会（美国著名公共政策研究机构）曾发表的报告指出，美国公立学校成绩较高的地区房价平均要比其他地区的房价高出20.5万美元。由此可见全世界学区一般贵，无论是为教育、自住还是投资，学区房相比其他普通房源都有着一定抗跌和升值优势。

那么，美国好的学区房是否拥有一套衡量标准呢？当然！但是美国不同地区对学区是否优秀有一套自己的衡量标准。单东海岸的纽约州与西海岸的加州便是采用完全不同的衡量体系。在纽约，在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境(包括学生出席率)占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。

在加州，政府每年主要通过API(加州公立学校学术表现指数)分数来衡量各地中小学校的表现。虽然指标不尽相同，但官方发布的数据具有很强的权威性，可以作为挑选学区房时的可靠依据。家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。

在具体选择时，中国父母需要理智选择，充分考量以下几点因素：

1. 教育硬性成绩依然是重要参考指标。根据所在州的学区衡量标准做考量的基本原则。以加州地区为例，政府主要通过API来衡量各地中小学的表现。API分数介于200至1000分之间，一般800分以上的学校属于比较优秀的。同时还可以参考该学校的SAT成绩，这些信息都可以通过互联网查到。此外，学校的历史背景，家长的教育程度，学区是否有特色教育科目，学校的家长联合会的活跃程度，学生及家长的自豪感等也很重要。

【API】API也叫加州公立学校学术表现指数。加州政府每年都通过API分数来衡量各地中小学校的表现，它通过学生在加州标准测验（CST）中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估。

【SAT】SAT是Scholastic Aptitude Test，是美国高中生的所谓“高考”，但能否读四年制大学并不取决于一个SAT分数。SAT由美国的College Board举办，在美国领土上每年举办7次，其它地方每年6次。考试用英语，分为阅读、数学、写作三项测试，每一项800分，总分2400分。

2. 考察当地的居民素质、人口组成、生活便利性和治安情况。居民素质体现了一个社区的文化和教育水平，考察时可以关注人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例、居民的受教育程度。对于华人来说，周边如果有华人超市可以大大加分，因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区。治安情况，可以通过网站查询地区犯罪率报告

3、学区房价。学区房价高意味着房产税会走高，当地教育经费越高，公立学校越受益。公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地

4、如果一定要选择一个简单标准来衡量美国学区的优劣，那么选择富人区最直接。因为富裕的社区和城市，学校和地区整体环境一定不会有问题。

美国学区房的购买流程

与中国房地产市场不同，美国的绝大部分房屋是现房销售，且多数是二手房。并且美国的房屋售价信息完全公开透明，详细信息如地段、年份、价格、配套、学区、装修图片等均可查询（你可以登录redfin.com输入你想要的区域和房屋要求）。但是外国人在美国购房，除了要考虑如何选房和看房之外，还要考虑如何将国内资金转移到美国去购买。

具体流程参考如下：

联系房产经纪人，初步确定购买意向和预算。

在美国的银行开通一个可海外汇款的个人支票帐户，以便出立资金证明、汇款买屋。如果本人不在美国，也可以委托朋友，先把钱汇到对方的账上，由对方帮忙出具资产证明和汇款。

通过房产经纪人或自己在网络上寻找房源，请经纪人预约看房。

若确定买房，经纪人会分析适当价格，并出立买房合同。同时需要从银行出示资金证明和一张买价3%的订金支票影印本。以上材料及买房合约会由房产经纪人一起送到卖方。

卖方接受报价、签订买房合同的三天内，房产经纪人将3%订金支票送到公证行，开始进行交易。

房产经纪人安排房屋检查。如有问题，可提请卖方修理。卖方不愿修理的话，此时可取消订单，买方拿回订金。卖方与公证行向买方提供房屋相关文件，如产权报告、社区规范、天然灾害报告等。

以上环节均无问题，买方将余下款项汇到公证行。公证行进行房屋过户。完成后会通知房产经纪人，此时房产经纪人可向卖方取得钥匙。买房过程结束。

需要提醒的是，在美国买房涉及到的税费是一笔为数不小的费用，包括：美国房产交易中涉及的一次性费用包括定金（一般是房价的3%）、公证公司作业费(Escrow Fee)、产权保险费、房屋检查费、银行贷款申请及相关费用、房屋估价费、房屋过户税、公证费 (Notary Fee)等； 后续的年费用包含：房产税（房屋价格的1-3%/每年）、社区管理费、房屋保险费，如果是新开发用地还要交不超过2%的新区开发税（连续交30年）。

美国重点学区的集中地

据统计数字获得，全美教育质量最好的学校主要集中于加州、纽约州、华盛顿州、弗罗里达州，弗吉尼亚州，马里兰州和得克萨斯州。目前南加州大洛杉矶地区的好学区大致分布在圣马力诺、阿卡迪亚、南帕萨迪纳、尔湾、核桃市/钻石吧等城市等，也就是API分数在900分以上以及接近900分的学区。