美国房地产项目的EB-5尽职调查

前天EB5Sir刚刚谈了，北美证券管理委员会（NASAA）对EB-5投资者拉响警报，要求投资者对其所投资的项目，做尽职调查，做好自己的功课。今天，来看一篇来自eb5investors杂志，关于房地产尽职调查的文章。作者来自EB-5项目方，观点与律师等不同，更加强调项目自身的可行性，这也是本人比较赞同的，供业内朋友参考。

目前，房地产项目主导了EB-5的市场。了解如何分辨可靠与不可靠的房地产项目，可以帮助保护EB-5投资人，让他们有信心投资并获得绿卡。

成功的项目通常具有以下几个因素：

优越的地理位置

在成功的房地产发展项目中，一个最重要的因素是该项目的位置。对于EB- 5项目，单是位于目标就业区（TEA）是不够的 。最好的EB-5项目在位于目标就业区的同时也要是出色的房地产。

您可以寻找具有以下特点的地点：

· 该地区的土地价值正在崛起

· 靠近将推动需求的设施

· 成功或已建立的社区

· 多种支持的发展项目正在进行或已在近期完成

强大的开发业绩记录

投资者需要了解谁将会开发项目，以及他们经验的深度。

在评估开发商质量时需考虑的元素包括：

· 企业经营的时间长度 － 理想的情况下至少十年，这表明开发商已经度过至少一次经济衰退

· 发展该类型项目的经验

· 不仅是EB- 5项目业绩记录，同时要评估传统融资项目的发展业绩记录

· 成功完成项目的业绩记录

· 过去返还给投资者资金和偿还债权人贷款记录

· 与承包商，债权人和关键团队成员的长期关系

· 已完成项目的质量

稳健的财务结构和资本保护

EB-5投资中最重要的金融方面是资本保护。最安全的房地产投资必须能够经受住经济衰退。对于投资者，负债比率低的股权投资是相对安全的一种结构，其中EB- 5投资人实际拥有有限的债务项目。

重点项目特点包括：

· 低的总负债率（小于50％），以抵御任何经济衰退

· 在房地产项目中投资人有着担保的位置

· 加强开发商和投资者之间利益一致性的项目文件

· 促使开发商做出有利于投资者的决策的财务结构

要求开发商担保

对于房地产项目，创造就业的唯一方法是完成项目建设。除了看开发商的业绩，开发商还需要提供项目完工担保，以确保该项目将建成开业。这些保证通常由银行或贷款机构提出，要求开发商使用自己的公司（通常还有个人）资产来承担风险。

总承包商的经验

承包商是项目交付时间准时和保持项目在预算内的关键。投资者应明白承包商的业绩记录、信用能力和在当地市场的经验。如果一个项目还没有承包商，投资者应把它看作一个警告信号，有可能表示该项目没有对成本或计划的充分分析。在施工开始前承包商应该与项目团队一起工作至少12-18个月来制定一个切实可行的项目预算。

保证最高价格合约（GMP － Guaranteed Maximum Price Contracts）

房地产开发项目显著的风险领域是建筑成本的控制。投资者应该寻找那些有经验的承包商和具备初始成本估算的项目，这些初始成本估算应转换为开始施工前的GMP合同。一个符合GMP的合同将锁定建筑的价格，同时保护投资者不受到任何施工过程中的成本增加的负担。

土地使用批准

因为每一个城市都有自己独特的土地使用规定，开发商应该有与当地政府合作成功项目的经验。投资者应该寻找那些已获得必要的土地使用许可来兴建项目的项目，包括使用的种类、建筑高度和面积，以及停车场的数量。在审查项目时，应要求查看土地使用批准或证明，证明该项目可以在地方分区规则下兴建。

市场分析

了解该项目的市场机会，是评价工程质量的关键。

投资者应明白项目的“需求驱动因素”和当地市场的实力：

· 什么在推动商业？

· 需求是否会在短期和中期未来增加？

· 该开发者成功识别市场趋势的业绩纪录如何？

· 是否有一个独立的或第三方市场分析可参考？

财务预测

每个房地产项目都会包含一份前瞻性的财务业绩预测，而您必须了解是谁做出这些预测，又是谁要负责实现这些预测。举酒店项目为例，必须实现这些预测的是酒店经营者吗？如果说这些预测是来自开发商或不会实际运行酒店的第三方，会是谁要负责实现预测？您应该寻找那些提供未来发展空间的预测，并避免那些要求市场中最高入住率和过高租金或房价的项目。

退出策略

所有的EB-5项目都有在5-7年内收回EB- 5投资者资金的目标。对于房地产项目而言，评估退出策略实力的最好方法是应用以上概括的因素。项目应具有较低的债务负担（50％以下），且未来项目的价值应该基于保守的预测和可靠的市场数据。请记住，不要只考虑每个EB- 5贷款产品的偿还时间，这和还款担保是不一样的 - 该项目仍然需要获得成功才能产生价值来偿还贷款。

EB-5 尽职调查案例研究: 酒店A（俄勒冈州波特兰市）

今年，俄勒冈州的第一个EB-5项目──225间客房的酒店A──已经完成并在波特兰珍珠区开幕。由于该项目在2014年4月开业──在预算内并提前一个月开业──酒店A超过了最初的财务业绩预测的60%。这个项目演示了正确的结构和强大的管理团队如何向EB-5投资者提供最佳的结果。

一个绝佳的位置的力量- 如果成功的房地产开发的第一规则是要找到一个项目的最佳位置，珍珠区是在波特兰兴建一家新酒店最好的地点之一。极好的位置有助于项目远离经济衰退，并加强物业的价值和投资回报。像酒店A这样的酒店必须靠近需求驱动因素并坐落在商务和休闲旅客想留下来的地方。

珍珠区是完美的目标就业区很好的例子 –既是改善中区域的黄金地段，又仍然符合作为目标就业区的资格。五年前，这个目标就业区有42％的失业率，而今天这一数字已减少至低于10％。珍珠区已成为最有活力的新社区，可以看作是该城市版本的上海新天地。珍珠区已进入转型的最后阶段，到处都是餐馆、艺术画廊、商店和公园， 且靠近需求驱动如莫达中心（NBA的波特兰开拓者队主场） 、会展中心、河滨公园和繁华商业区。

著眼供给不足的市场机会- 高的市场需求，有限的竞争，和增长的市场价值，充分利用这些优势是房地产开发成功的关键。酒店A坐落在增长最快的城区波特兰。过去几年，波特兰的平均酒店入住率在80％以上，加上不断增加的房价，波特兰显然需要新的酒店项目来满足被压抑的需求。

一支经验丰富的开发团队- 酒店A项目的总承包商和设计师都有酒店项目的丰富经验，并已成功地在波特兰完成了众多项目。贷款人熟悉EB-5投资，了解他们的贷款和EB-5之间的关系。这些团队成员的经验，确保了融资，设计/允许施工的平稳过程。

与当地政府合作- 地方政府在确保项目的顺利进行方面有着重要作用。开发商与当地政府合作的成功记录能让开发商利用这些关系去带给投资者利益。在波特兰，开发商能够通过审批程序得到市长、市议会和发展委员会的政治支持来推动项目。项目所创造的就业机会促使地方政治领导人发挥积极作用确保项目的成功。

与问题的解决者合作- 不管有多少先进的规划和组织,每个项目都有问题需要解决。投资者应该寻找知道如何克服难题和积极努力消除障碍的开发团队，以应付项目过程中出现的困难。

在酒店A项目建设中，开发商能够把一个潜在的问题变成一个双赢的解决方案。当波特兰市寻求在距离新酒店一街之隔的停车场设置一个安置无家可归者的临时住所，开发商制定了一个替代解决方案：

· 酒店项目从市政府购买了停车场

· 市政府用收益在一个更合适的位置为无家可归的人找到一个更长期的住所

· 停车场成为酒店代客泊车位置，为投资者带来额外收入。

EB-5的股权、贷款和低杠杆- 保护并返回投资者的初始投资（50万美元）应该是任何一个EB-5项目结构的首要目标。 当正确执行EB-5股权投资模式的时候，通过将EB-5投资人放在所有者位置，并限制项目整体债务少于40 ％ ，就能实现这个目标。酒店A的融资来自14 ％的债务和86％的EB-5的股权，这是保护投资者一个非常安全的结构。此外，当一个中等规模的贷款用在该项目，投资者也受益于贷款人的第三方监督和完工的保障。

利益一致性- EB-5投资者和开发商的财务利益需要一致以保护投资者。开发商应被合同激励来为投资者做出的最佳利益的决定。这意味着如果开发商采取了违反EB-5投资者目标（例如，获得绿卡的审批和资本的尽早返还）的行动，他们应该遭受经济处罚。