美国买房：哪类房型适合你？哪类房型涨幅大？

导语：美国地广人稀，大部分住宅类型为独栋房屋，国内称之为别墅。当然除了独栋房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多种住房类型。所以我们顺应美国置业的滚滚潮流，首先就要搞懂关于美国房子的基本类型与分类。

别墅 HOUSE

House是小学英语最早学到的单词之一，它指的是单家独户的独立房屋，也与国内所说的“别墅”类似，可以是一层或者多层的。别墅通常有附属的院子和花园、停车库，有些还会有游泳池等配套设施。House 在美国常用 Single Family House（独立屋），在英国、加拿大常用 Detached（独栋别墅）表示。

别墅优势明显，对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说，独栋别墅的供应较少，但却是资金充裕的情况下，外国人优先考虑的住房类型。首先，独栋别墅的居住环境最好，拥有自家独立花园和停车库，大部分不用交物业费，一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。

不过，独栋别墅价格较高，对购房者门槛要求高。此外，由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因，使得别墅维护成本较高。因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选。长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。

公寓 CONDOS

概念比较类似于国内的普通住宅商品房，是一户（一人或多人）居住的单元。

Condo 常被翻译成产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大、美国很常见。公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。

Apartment 出租公寓和Condo 产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？

私人公寓 (Condo) 和出租用的公寓 (Apartment) 的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋 Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而 Apartment 的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人。一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。

正是由于产权上的区别造成 Condo 和 Apartment 之间的其它细微差别。例如 Condo 的每一户人家水电都是分开的，就跟国内的普通住宅小区类似，各自有自家的水电表。而 Apartment 一般有统一的供水系统，水费由用户平摊，只是电费由各租户自行支付。

公寓有不少优点，首先是价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待，在国外通常能达到5%以上年租金回报率，是一种正现金流的投资方式。此外，公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。

不过公寓也有自己的弱点，其升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。

总的来说，公寓更适合喜欢用现金流及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付，就可拥有房屋完整产权靠每月租金填补余下房款，房贷还完后，每月还能赚取现金流。

在房地产界有句名言——“位置、位置、位置”，这一说法在公寓上尤为突出。一般来说，只要位于学校周边、市中心，或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓，是很具有投资价值的，往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。

联排别墅 TOWNHOUSE

也称为联体别墅，在国内一些小区存在，不过在国外则比国内更为普遍。联排别墅通常指两个以上的别墅分享同一门牌号，两户及以上家庭共享同一个连续墙面，院子之间多用篱笆或植物墙隔开，有些 Townhouse 带有小院子和车库。

在有些国家，联排别墅有多种变形，包括双拼屋 (Duplex House)、三拼屋 (Triplex House) 等。联排别墅与独栋别墅每年都向政府缴纳地税。

联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间，有一定面积的土地所有权，业主拥有房屋所有权，有一定增值空间。

联排别墅类似于公寓的别墅化，兼具两者的特征。价格适中，带有部分土地所有权，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。

各房屋类型升值空间对比

说过最主要的三种房型，我们来对比一下三种房屋的增值空间。普遍来说，别墅升值空间大于联排别墅，联排别墅又大于公寓。房价方面也遵循这一顺序。

独栋别墅＞联排别墅＞公寓

除特殊情况，如日本老龄化、单身化致使公寓涨幅优于别墅，其它绝大多数时候，这一规律在西方国家都屡试不爽。

洛杉矶各类房屋中位价格

上图以洛杉矶为例，上方深灰色线为独栋别墅中位价走势，下方浅灰色线为公寓中位价走势，中间黑线为所有类型房屋价格。别墅的价格明显比公寓高许多，其价格走势也比公寓更为陡峭，上涨幅度比公寓更大。

至今年第三季度，洛杉矶公寓中位价为71.5万美元，独栋别墅中位价为145.55万美元。

从长期升值角度来看，在西方国家投资别墅的确比公寓有优势。但别墅价格明显高于公寓，且不像公寓每月有租金收入，投资杠杆优势不如公寓明显。