美国EB5移民：第一顺位租约抵押是什么？

小编根据最近业界传闻追溯研究了下，发现自从看了美剧《毒枭》之后吧，很多事情无法解释却又发生的时候，必须套用“魔幻现实主义”这个词。既然小编本次引用这么经典的开场白，看来就必须来一段支持下。

小白客户：你这个项目有抵押担保嘛？

移民销售：当然有，我们推出的项目，都是有抵押担保的，您放心，我公司充分考虑到了投资人对资金安全的诉求。

小白客户：那你这个是拿地还是房子抵押给我吧？

移民销售：这位大姐，你有所不知，我们这个是第一顺位的抵押担保，别人都第二顺位的，我们是第一！

小白客户：听起来挺靠谱的，抵押的是啥。

移民销售：第一顺位啊，就是第一顺位抵押给你，大姐你咋还问呢，这个项目还有最后几个名额，哎呀，那边还有客户在等我呢，我得过去，这么好的项目，这么经验丰富的区域中心，不再不签可就没名额啦！

小白客户：别走，给我留个名额，刷卡！

这个客户6-7年后还款出现了困难，才发现当初的第一顺位抵押的是租赁权啊！

那么正篇开始，有不少项目拿过第一顺位租赁抵押权作为亮点宣传，由于EB-5市场上多半是夹层贷款或者优先股权类第二顺位地产项目，那么这个第一顺位的最起码听起来安全，令人耳目一新。那么什么才是所谓的第一顺位租赁权担保，小编个人人为，这只是为了促进销售被中国人的小聪明创造出来的一个句子，不具备任何实际意义！

首先，这个所谓的第一顺位的租赁抵押权，得弄清楚租赁两方关系。比如说，我跟政府租了一块地，99年租约，然后在地上搞了个写字楼，写字楼建成之后，有几个大公司来寻租，分别签了10年-20年的长期租赁合同。那么问题来的，所谓的第一顺位租赁抵押，是拿那个99年的政府租约抵押给你呢，还是拿后面的大企业的租约抵押给你？

前者吧，好像不靠谱，因为你除了付个99年租约的前置费用之外，租金是每年一交的，这笔钱还会涵盖在企业每年的财务开支中，基本就是没啥价值每年还产生负的现金流，如果说这个租约的价值，那么就是开发商为拿到这个租约，前置付的一系列费用了，其具体价值评估到底有多少，呵呵。

另外，有很多类似这种99年期租约，是政府为了鼓励当地经济发展和就业，以接近于免费的价格扔给你的。小编举个极端的例子，底特律政府有块荒废了几十年，原来是工厂，有重金属污染的市中心破地，推一下就倒了，然后一个开发商说我要过来建个写字楼，拉动经济，底特律市政府举双脚赞成，把地用99年租约形式转给这个开发商，99年租金收入990美金，1年10美金，但是前提是你要投入个大几十万清除污染和拆除旧建筑之类的。（可能很多人觉得政府咋那么好说话，政府才不傻呢，建起来之后，每年税收收入都增加好多！）现在开发商把这个租约抵押给你啦，那么这个东西值多少钱？我们假设这个项目能找到高级融资继续下去的情况下，可能值点钱，假设这个项目找不到其他资金，或者除了开发商之外没几个人看好的情况下，那么，荒地还是荒地！就算你拿在手里了，也没有鬼用，因为没有接盘侠，而且就算这个租约有国际知名机构的评估报告，说价值大大的有，那是建立在未来有足额的融资建成之后的美好理想，没人接，就没价值！

好了，可能看到这里很多江湖儿女会好奇，小编是不是理解错了，万一人家说是把未来租户交的租金的抵押给你呢，才不是把这个土地的租赁使用权抵押给你。

那么小编又要钻一钻牛角尖，先不说你这个楼还没建起来，未来租户的租金就抵押你这了，我们也先不说这租户没准只租个三五年然后就撤了，定金还是交一个月，后面持续不交了，你还得赶他走，还得费一番周折，打官司要违约金之类，还得继续招租。光是很久没有人开发的地方，其商业价值几何？建成后真的有多少大公司来租满啊？除非政府说了你建好之后，我把我大大小小部门装进来，你总满意了吧，那你这个价格又得要多低，你本身就是拿的政府的地，还好意思狮子大开口？不怕民间组织告你个利息输送？大侠从来都是持有政府大力支持发展的，千万不要去干的反动投资理念，无论美国还是中国。再想想，万一项目烂尾，资金链断裂了，那些预租也就灰飞烟灭了。

那么结合上述两者情况，可以衍生一系列的情景剧问题，比如，假如我租了政府的东西，没按政府要求把什么什么给处理了，到时候咋办？又比如，原来的预租协议，租客又反悔了，宁愿承受损失怎么办？如果有人能顺利回答出以上种种问题，而且让你满意，那么你再真的把第一顺位租赁抵押权当回事吧！不过小编真心怀疑这行有几个人能说明白，很显然讲明白了也没人投了吧！

最后，小编还想各位江湖儿女自行脑补一下，有些地虽说是开发商买的，那也是贷款买的，每年也要交利息哦，这笔钱又该怎么算，假如还地的钱在项目开发商过程中受到影响，那又会怎么样？

EB-5的世界太复杂，设计地产项目的精英太狡诈，中国的中介土老板们金融素养太低，中国的销售们宣传创造性奇高，投资的更是人傻钱多。假如项目还不出钱来，到底是谁的责任？ 小编借用修行感悟总结：一切皆因果，我们都是移民故事中轮回苦苦挣扎的俗人而已！