EB-5新移民，美国置业安家

今天，我想结合自己的从业经验，和大家聊一聊新移民置业安家的话题。

1.美国这么大，选择哪里哪家置业

EB-5投资人的移民申请通过后，自然会开始考虑移民美国后去哪里安家。我提出以下几个因素供大家参考。首先，从生活成本来讲，房价或房租是新移民来美国后最大的开销。通常来讲，一线大城市居住成本高，像大家熟知的纽约，旧金山，洛杉矶都属于一线大城市，想要在纽约，旧金山或北加州湾区购得理想物业，通常需要150万美元以上的预算。

南加州大洛杉矶地区覆盖面积广，新移民可选择的置业范围较大，预算可以低很多。当然，一线城市虽然房价高，租金贵，但是由于工作机会多，生活方便，房产保值增值潜力大，依然受到大家的追捧。

特别需要提醒各位新移民，还应留意一下各州的地产税税率。在美国拥有不动产，每年需要缴纳地产税，税费为所购房屋总价X地产税率。从图表上可见，全美税率最高的是新泽西州，州税率就高达2.38%，实际还要加上县和城市的不动产税率，德州也比较高，接近2%，加州中等0.8%，一般来讲，房产税高的地方，由于持有成本高，房产增值就慢。

其次，大多数EB-5家庭移民的主要目的是为了孩子的教育，所以各种教育资源也应在考虑在内。比如，大城市的学校资源比较丰富，公立私立以及专门招收特长学生的学校都可以找到，小地方的教育资源相对单一。大城市的孩子竞争意识也比较强，当然孩子压力也会大些，大家可以根据各自家庭的需要选择合适的学校。

再者，大家还可以考虑一下气候环境因素，避免一些极端气候。如东部冬天经常有暴风雪影响出行，南部夏天有飓风可能会损坏房屋。如考虑移民后在美国工作，最好去一些适合亚裔工作的城市，由于历史原因，美国南部一些州可能有反移民情绪。最后一点，我建议大家选择和中国各大城市开通直飞航班的地方定居。不少新移民还需要中美两头跑，如果没有直飞中国的航班会非常不便。

2、新移民应该选择买房还是租房？

选定居住地点后，新移民可以选择买房或租房来开始美国生活。通常，优质学区是指那些教育质量卓越的从K（幼儿园）到高中12年级的公立学校，从学区房的入学政策来说，无论是买房还是租房，只要居住在该学区范围内，就可以免费入读该学区的学校。我们可以从投资回报的角度，来比较一下买房和租房。买房的成本即月供＋房产税＋房屋保险＋维护费，买房的收益为税收抵扣＋房产增值。租房的成本为房租＋保险，租房的收益为首付款的投资收益。

从图表中我们可以看出，以一套加州中位数房价的物业来为例，如果您在同一个物业居住7年，买房的成本为每月39美元，租房的成本为每月1112美元。每个家庭也应从各自的实际情况出发，具体衡量。如果还未定下是否长久居住，当然租房比较灵活。如果您希望孩子有宽敞的活动空间，喜欢邀请朋友来家中派对，购买独栋别墅可能更适合您。再次提醒各位新移民，如果刚拿到绿卡，没有信用记录和在美国的收入证明，有时很难在美国租到房子，一般公寓房都由专门的物业公司管理，物业会要求查看租客的信用分数，证实租客的月收入为房租的3倍以上。而新移民往往无法提供这些证明，导致很多新移民刚来时租不到房子。这时，可以寻找一些私人房东出借的房子，信用要求会宽松些，不过私人房东对租赁房的管理可能并不专业。

3、2017年美国及加州房产市场展望

从各项数据来看，今年美国房产市场还是处于一个温和上扬的区间。我们通常从非农就业指标，失业率，人口增长幅度，居民可支配收入这些数据中判断房产走势。特朗普承诺会把更多的工作机会带回美国，近期的就业数据应该不会太差。例如，加州人口净增长每年在1%左右，房产每年有5%左右的增值，租金回报率在4%左右。加州地产经纪人协会提供的过去几年的数据，基本上也符合这个走势。目前加州独栋别墅房价的中位数在52万5千美元左右，新移民比较关注的学区房一般会比中位数房价高一些。

4、大洛杉矶地区优质学区介绍

接下来为大家简单介绍一下大洛杉矶的一些顶级和优质学区。从地图上看，洛杉矶的优质学区在各个方位均有分布，新移民可以根据自己家庭的需要选择合适的地区。升学率是一个比较客观的评判标准，从加州大学伯克利分校和加州大学洛杉矶分校的统计数据来看，洛杉矶这些满分学区的录取率都在20%左右，是相当不错的成绩。

对广大新移民来说，这样的学区房确实很有吸引力，孩子如能入读这些满分的公立顶级学校，申请加州大学有很大的优势。也建议准备移民来美国的家庭，尽管现在排期很长，还是一应该让孩子尽早适应美国的学校生活。如排期即将到，可以考虑在以上几个满分学区用F-1身份先读一年，等拿到绿卡再无缝衔接。

5、外国人和新移民购房贷款政策

目前，美国有不少银行和贷款机构向无信用记录或收入证明的外国购房者和新移民提供按揭贷款。如果购房者的首付款达到房价的35%-40%，一般就可获得贷款。通常，贷款银行还会要求购房者提供一年的房屋还款储备金，即一年所需支付的本金+利息+地税+保险。

所以，如需申请购房贷款，我们建议买家最好将预购房屋总价50%的资金存入自己名下的账户，通常银行会要求这笔资金存在美国银行两个月以上，以证明这是购房者的自有资金。若还未开设美国账户的买家，无论是否已经拿到绿卡，在美国境内可以去各大银行设立账户，或是去一些在中国设有办事处的美国银行开设离岸账户。

6、利用排期等待时间，尽早规划，站得先机

虽然目前中国出生的EB-5投资人面临排期，但是就整个移民规划而言，投资人确实需要利用排期等待的时间从置业，教育，家庭财务等方面全盘考虑，将置业规划与其他方面有机结合，最好做到绿卡排到时移民生活的布局已经安排妥当，胸有成竹启程赴美。排期给不少面临孩子升学问题的家庭带来困惑，如果计划将来在美国长久居住，我建议应尽早定下希望入读的学区，安排孩子以留学生的身份入读公立或私立学校。考虑到孩子还需要语言文化的适应时间，最好能在六年级时进入美国本地学校。由于高中成绩在申请大学时占很大比重，国内孩子若高中以后再来美国读书，申请大学时就比较吃亏。

另外，EB-5家庭还应将置业计划与家庭的财务规划，退休计划相结合，比如由联邦政府提供的大学财务资助就以家庭的财务状况为考量基础，如符合条件，子女即可获得全额的学费和生活费资助，每年可节省3至5万美元。另外，新移民也需要考虑将来在美国的退休和医疗安排，众所周知美国医疗成本高昂，新移民可利用不动产收益来获得退休金和医疗保险。总之，移民生活事无巨细都非常重要，需要各位投资人未雨绸缪，早做准备。

问答环节：

1、526已过，等排期时间太长，孩子能先去读私立学校，家长旅游签陪读，可行吗？目前阶段买学区房，也不能读公立学校，对吗？

从目前的情况来看，有不少EB-5家庭都是让孩子先以留学生身份赴美入读私立学校，家长用B1/B2身份陪读。目前买学区房，如果小孩到了上高中的年龄可以进入公立高中学习，适合排期临近的家庭。

2、综合考虑如何选择定居地地点；如何为孩子选择适合的大学（结合目标专业）？

可以参考讲座开头讲解的几个置业安家考虑因素。对亚裔孩子来说，理工科技类的就业机会比较多，起薪也高，当然还需考虑您孩子的具体情况。

3、如果购买房产是以父母的名义购买还是以即将成年的孩子名义购买好 ?在美国购买房产的贷款是否要出具国内的收入证明 ？

如果以孩子名义买是否不能贷款，以及美国父母和子女之间转让房产涉及到的税费问题如果以投资目的购买房产，持有人有身份和无身份出售房产的税费有何不同。

我们不建议用未成年孩子的名义持有物业，日后出售转让的手续比较麻烦。成为永久居民后，父母将房产转让给孩子税费很低，另外，美国遗产税的起点很高，今年的标准是每人549万美元的免税额。申请美国购房贷款时，有些银行会要求买家出具国内收入证明，一般只需要公司的证明信即可。如果孩子年龄小，则不具备民事行为能力，无法签署贷款协议等法律文件，因此无法贷款。美国永久居民在出售自住住房时，一人可享有25万美元的资本利得税豁免，夫妇两人可豁免50万美元。

4、买房养老人群的养老房产的最佳地点、方式、房屋类型及整体性价比的介绍？

养老地点最好将个人的医疗需求考虑在内，在考虑下气候，生活便利程度这些因素。通常，加州，纽约州和麻萨诸塞州被认为是全美养老福利最好的州。

5、第一次去，短期登陆，需要做哪些事情？登录前需要如何准备？例如财务上；每183天登陆一次，像这样，可以维持多久？

第一次去登录，最好将社会安全号，驾照等必要的身份文件办妥，再定下日后居住的地点，孩子入读学校注册登记和购买医疗保险。最好在登陆前，将家庭的财务状况整理个清单，再咨询税务会计师。

关于居住时间要求，入境时主要考量你是否有永久居住美国的意愿。针对一些需要中美两边跑的新移民，我们有专门的出入境规划服务，以规避入境官员的盘问。

6、孩子在国内上了两年国际学校，移民后是选择排名考前的公立高中还是选择私立呢？需要从哪几个方面考虑？

需要从您孩子自身的优势和发展规划考虑来选择合适的学校。顶尖私立学校通常选拔生源，不是每个学生可以录取。如您购买了学区房，则孩子一定能入读该学区的顶尖公立学校。