借力尽职调查选择优质EB-5区域中心项目

在过去的一年中，EB-5行业经历着比以往更严格的审查和更多的压力。自2008年以来，随着获得批准的区域中心达到824个，130多亿美元外国直接投资通过EB-5注入美国经济，EB-5日渐流行，成为个人和机构寻求廉价资本来为其项目融资的一种方法。随着EB-5投资移民试点项目（“区域中心项目”）的实施进入第26个年头，我们见证了此项目对经济增长和成功的贡献。但是，区域中心项目也会受到潜在不当行为的困扰。随着美国证券交易委员会（简称“SEC”）宣布指控知名区域中心、项目开发商或其负责人实施欺诈活动，对项目的尽职调查已成为EB-5申请人及移民代理在决策过程中的重要方面。

本文旨在为读者提供基于区域中心的房地产项目的尽职调查清单，其分析的详尽程度与经验丰富的房地产承销商所作的分析相当。当然，聘请独立第三方进行项目尽职调查是最可取的方法，但第三方调查的昂贵成本可能造成其对EB-5申请人及移民中介经济上不可行性。因此，EB-5申请人与移民代理可参考本文来更好地审查项目。

当然，如果EB-5申请人有兴趣聘请专业、中立、声誉好的第三方进行必要的房地产尽职调查，最好的方法是请声誉好的全国性或地方性房地产律师事务所，推荐平时为机构和私募投资人做房地产尽职调查的专家。这些专家虽然不为公众所知，但往往在各自的领域富有经验，并且他们通常有直接的房地产开发经验。同样，EB-5申请人可请经验丰富的EB-5律师事务所推荐声誉良好的商业和证券律师、经济学家、商业计划撰写人来对EB-5文件进行尽职调查。

尽职调查分析通常围绕两个主要考虑因素展开：(1)项目尽职调查；(2)区域中心和开发商的尽职调查。通过仔细评估这两个方面的各个因素，能更好地保证EB-5申请人的I-526与I-829申请获得批准，也能够期望投资本金得以收回。

项目尽职调查

对于EB-5申请人及其家庭而言，好的项目可能会改变他们的人生。虽然I-526和I-829申请批准率继续保持较高的批准率，我们注意到，全国范围内也有许多项目未能按计划进行，给EB-5相关申请人的生活带来极大扰乱和伤害。本部分列出了5大项目尽职调查因素，指导EB-5申请人找到能够实现移民投资目标的项目。

创造工作岗位。创造工作岗位是EB-5申请自始至终必不可少的核心因素之一。在考虑项目时应注意，工作岗位的估计总数,和满足项目中所有EB-5申请人所需的工作岗位数占估计总数的比例是多少。也就是说，需要的EB-5工作岗位数跟整个项目估计会创造的工作岗位总数相比，两者之间的比例越大，EB-5申请人的I-829申请由于实际岗位创造没有达预期而被拒绝的可能性就越低。

除了创造的工作岗位数量外，我们也建议对创造的工作岗位类别、以及创造相关工作岗位所使用的方法进行评估。正如纽约大学斯特恩商学院Jeanne Calderon教授和驻校学者Gary Friedland所言，EB-5的当前趋势将继续侧重于房地产开发。因此，在考虑工作岗位创造具体细节时，EB-5申请人应重点审视以下内容：

1.    与施工相关的工作岗位。

ü 有多少工作岗位是与硬性基建支出相关的呢？具体到归属于哪个支出类别。硬性基建支出记录越不够详尽，项目达不到EB-5目标的风险就越高。

ü 有多少工作岗位是借助预备金和备用金创造出来的呢？一般而言，USCIS认为符合行业惯例的预备金和备用金可以纳入经济模型来计算估计创造的就业岗位。在I-829阶段，USCIS将审查预备金和备用金是否确实用在合格的开销中。同样地，如果过多的工作岗位算作是预备金和备用金创造出来的，那么在I-829阶段，USCIS对该分配提出质疑，而EB-5申请人的I-829申请被拒的风险就会上升。

ü 有多少工作岗位是分配给家具、固定装置和设备（简称“FF&E”）行业的呢？虽然很难确定多少工作岗位跟FF&E有关才合理，因为这因项目而异，细心的EB-5申请人可能还是可以看出，跟主要工作岗位创造类别相比，FF&E创造的工作岗位比例是否过高。

ü 工作岗位的创造是否与项目土地的购买相关呢？一般而言，USCIS不承认花在房地产购置上的资金。因此，如果一个项目用购买土地的资金来计算工作岗位，就应提高警惕了。

2.    与客户花销相关的工作岗位。简言之，客户花销是指当EB-5申请人创办一家酒店，相应地，酒店以及与酒店相关的收入都被用于计算工作岗位的创造。一般而言，USCIS是否接受基于客户花销的工作岗位，及接受多少，都有赖于基础市场研究及支持证据的可靠性，以及在经济分析与工作岗位创造预测中此类信息或数据的使用方式这些具体事实来决定。

USCIS概述了考虑基于客户花销的工作岗位时应依据的三个标准。第一个是未饱和需求。在审查新酒店项目时，USCIS会调查该地区的酒店入住率。如果特定地区的酒店入住率很高，那么就可以明确推论，新酒店将满足未饱和的需求，而不是服务于该地区现有的酒店宾客。如果EB-5申请人在其业务计划（数据和市场研究）中证明酒店入住率高，那么USCIS会将此作为未饱和需求的证据，客户花销为酒店带来的收入（包括酒店内的餐厅、会议设施、商店）也会作为为该地区带来新工作岗位的证据。第二，如果申请人能够证明，他们在为一个地区的专门的细分市场提供差异化产品，那么USCIS会将该地区拟建的新酒店的客户花销（即酒店收入）视作新支出，为该地区带来新工作岗位。第三，如果新酒店与该区域另一设施（如运动场或娱乐场所）配套，那么USCIS也会考虑酒店收入中的客户花销可以算作新支出，从而为该地区带来新工作岗位。因此，通过使用USCIS提出的以上标准来审查项目业务计划和/或市场研究（最好由可靠的第三方制定），EB-5申请人可更好地衡量他们感兴趣的项目的可行性。

项目资本结构。项目资本结构是暗示项目相关风险程度的另一个重要因素。在这一点上，EB-5申请人应注意以下几个方面。

1.    项目总成本是多少，EB-5资本在总额中所占的比例是多少？近期趋势显示，EB-5资本在项目总成本中只占很小的比例。虽然没有规定比例范围，但如果项目总成本的主要部分来自EB-5申请人，那么申请人可能会面临风险。若一个项目的启动或者运作过于依赖EB-5资本，这个项目就有很大的不确定性，也承担无法满足预期时间表的风险。相反，如果项目准备了EB-5以外的充足资本，就可以及时开展后续步骤并满足创造工作岗位的预期目标，因此能够确保EB-5申请人的利益得到保护。

2.    是否存在高级贷款，且该类贷款是不是已经被承诺？随着美国经济的复苏及廉价资本的可获取性，越来越多的项目选择使用EB-5资本作为配套贷款（例如夹层贷款）。因此，在审查项目文件时，EB-5申请人应确定项目是否包括高级贷款或是否严重依赖于EB-5资本（无论是贷款还是权益）。此外，如果有高级贷款，此种贷款是否已承诺给该项目，例如，是否签署了贷款协议、承诺协议或类似的契约性文件。

值得注意的是，一般而言，此类高级贷款人也会进行大量的项目尽职调查。因此，此类高级贷款人就项目贷款资本所作的约束性承诺也表示此项目已通过高级贷款人细致的尽职调查，这反过来为EB-5申请人增加了多一层保障。

3.    已投资到项目或向项目承诺的非EB-5权益金额（若有）是多少呢？一个项目如果已经有或近期将有权益投资（不包括用于购买土地的权益），那就意味着开发商相信项目的市场需求，同时也希望看到项目完工。根据我们的经验，开发商的权益范围为10%到30%。

4.    与权益金额相比，EB-5资本金额是多少呢？如果项目的权益比例与EB-5资本比例之间比例合理，则证明开发商致力于完成项目，从而为EB-5申请人提供了另一层保障。

5.    哪些人进行权益投资了呢？除了开发商权益，特定项目还包括合作开发商或主要投资者的权益。同样地，EB-5申请人可以通过了解开发商和权益合伙人是谁，来评估项目的稳定性或者成功的可能性。以前在目标地方市场有房地产开发投资成功经验的开发商和权益合伙人更可能获得成功。

项目地段。在确定项目是否将实现其创造工作岗位的预期目标及能否实施陈述的退出策略时，项目所在地段是一个非常有用的因素。

1.    项目是否要位于目标就业区（简称“TEA”）呢？抛开确定TEA的立法辩论，第一个要回答的问题是：项目是否要位于TEA？虽然绝大多数区域中心项目位于TEA，但有些项目要求每位EB-5申请人投资1,000,000美元。诚然，非TEA项目不是阻止EB-5申请人投资的决定性因素。但是，另外要克服的障碍包括(a)提供来源合法的1,000,000美元；(b)将该资金从海外转入；(c)存在投入两倍资本的风险；(d)成功聚集计划数量的EB-5申请人；(e)返还EB-5申请人的投资。

2.    项目是要位于核心房地产市场，还是处在非核心房地产市场呢？概言之，核心市场项目是位于美国顶级都市区的房地产项目，比如洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图、芝加哥、迈阿密等。核心市场项目以长期稳定性与低风险而闻名。俗话说得好：“房地产就是地段、地段加地段”。撇开构造市场与宏观经济变化不谈，长期来看，开发商和机构投资者偏爱核心城区市场，这其中原因包括(i)城市化的宏观社会经济趋势；(ii)希望居住、工作在大城市的千禧一代推动了人口趋势；(iii)多种经济驱动力支持核心城市的发展；以及(iv)大城市人口增长更快。一般而言，核心市场项目需求高，但内部回报率（简称“IRR”）则比较低。另一方面，非核心项目依靠房地产升值或处置房产来实现利益。结果是，与核心市场项目相比，非核心市场项目的IRR可能更高，但风险也更大。

EB-5申请人希望风险越低越好。EB-5申请人的目标不是寻求高回报（事实上，如果EB-5资本是贷款，EB-5申请人不会是项目高回报的受益人），而是确保EB-5申请人能够成功移民到美国并收回其投资本金。因此，EB-5申请人应警惕打着利用EB-5资本对边远地区进行大规模开发旗号的项目。

3.    确定项目要位于哪个市场后，之后的问题是：项目是在市场上可行吗？换言之，这一类项目在当地市场可行吗？因为在某一个核心市场取得成功的项目，可能在另一个核心市场却无法获得成功。

例如，一家大型中国开发商利用EB-5资本支持其位于洛杉矶市中心繁忙高速公路附近的大型综合利用项目的开发，周围是当地竞争者正在施工的众多类似的开发项目。中国开发商项目着重对1,560套豪华公寓楼、350间酒店客房及零售空间进行开发。依据公开透漏的信息，该项目是当前在售的仅有的两个豪华公寓楼项目之一。但是，该项目平均每平方英尺的价格比市场平均价高出约500美元。除非项目能够将其公寓楼单元完全出售给外国购买者，否则项目就会存在滞销风险，这会影响EB-5申请人的资本回报。相比而言，在洛杉矶市中心的核心位置有一个多户公寓开发项目，其目标是满足洛杉矶市中心由97%的租赁入住率及经济增长所带来的房屋租赁需求。考虑到项目周围有500,000名专业工作者，靠近地标建筑MillenniumBiltmore Hotel（比特摩尔千禧酒店），并且没有可预见的竞争对手，该项目就显示出正确地理位置的重要性。因此，对于EB-5申请人而言，考虑到这些EB-5项目的预期市场表现，洛杉矶市中心核心位置的项目似乎是更可靠的选择。

项目准备情况。项目准备情况是确保EB-5申请人符合条件性永久居民和永久居民身份资格的关键因素。鉴于I-526和I-829处理时间漫长，并且针对中国公民存在签证申请积压现象，延迟或未能进行项目开发可能会产生涟漪效应，并给EB-5申请人及其家庭带来严重后果。因此，EB-5申请人应确定其感兴趣项目的开发状态。一般而言，施工中或即将施工的项目所包含的风险比仍处于授权流程、设计和制图阶段、批准流程或其他施工前流程中的项目要小得多。当然，如果处在施工前阶段的项目是由具有市场内项目丰富开发经验的开发商开发，那么即使项目处在早期阶段，也可为申请人增加多一层保障。

退出策略。近年来，退出策略已变的非常标准化。对于房地产开发项目，常用的退出策略有(a)创造充足的现金流；(b)再融资；(c)接受权益投资以及(d)出售或处置项目。实施退出策略时，净资本应先用来返还给EB-5申请人，剩余资本再分配给其他利益相关方。因此，EB-5申请人应警惕未制定标准退出策略，或是先付款给其他利益相关方然后再向EB-5申请人付款的项目。

区域中心与开发商尽职调查

深入了解区域中心和项目开发商对做出明智的EB-5投资而言至关重要。本部分尽力为EB-5申请人提供路线图，把良好的区域中心和开发商与具有潜在风险的区域中心和开发商区分开来。简而言之，本文建议评估以下6个因素：(i)区域中心的经验；(ii)开发商的经验；(iii)区域中心与开发商之间的关系；(iv)区域中心所做的陈述与承诺；(v)区域中心透明度以及(vi)为项目提供支持的外部专业人士。

区域中心资格。经验丰富的区域中心是开发好项目、保护EB-5申请人的权利和利益以及跟上立法与行政管理规定变化的关键。以下这些因素可以帮助EB-5申请人选择良好区域中心。

1.    业绩记录。区域中心获得I-526或I-829批准了吗？I-526和I-829申请的批准率又是多少？与区域中心相关的获批EB-5申请人的总数是多少呢？区域中心发起的项目有哪些？良好的区域中心是EB-5申请人和项目/开发商的守护者。拥有高批准率和大量获批EB-5申请人的区域中心显示出它的可靠性、拥有丰富经验、以及对长期成功的坚持。

当然，新的区域中心并非一定不行。如果新的区域中心是由经验丰富的负责人、开发商来领导，并且项目也是样板项目，那么该区域中心和项目仍然是个可靠的机会。

2.    负责人的经验。在良好业绩记录方面，经验丰富的区域中心负责人团队是确保EB-5申请人移民投资成功的重要因素。有助于评估负责人的特征包括：

ü 负责人背景。在设立或管理区域中心前，负责人是从事什么职业的呢？

ü 对EB-5市场和申请人的了解。负责人是否了解他们所招揽的EB-5申请人所在的各个国家，包括对市场趋势、申请人行为、兴趣、关注点、移民代理、法律法规以及文化与社会价值的了解。换言之，负责人是否曾在该国有成功推销EB-5项目的经验？

开发商资质。同样地，项目成功在很大程度上依赖于开发商的资质。以下因素有助于评估开发商经验和可信度。

1.    业绩记录。开发商从事房地产开发有多长时间了？开发商完成或参与的项目有哪些？开发商之前开发过类似的项目吗？开发商在相同市场上开发过其他项目吗？

2.    核心成员的经验。核心成员的背景是什么？核心成员从事房地产开发有多长时间了？在加入当前的开发商前，核心成员有哪些房地产开发方面的过往经验？是否有任何核心成员曾获得过行业或媒体的认可？

区域中心与开发商关系。了解区域中心与开发商之间的关系也有助于EB-5申请人做出明智的决定。

目前，区域中心与开发商之间的关系主要有四类：(i)关联关系；(ii)相互独立；(iii)租赁关系；(iv)以上三种关系的组合。关联关系的特点是区域中心和开发商拥有共同所有权。相互独立是指，在区域中心与开发商的关系中，是由区域中心来积极推销开发商的项目。在租赁关系中，开发商以区域中心的名义独自推进项目，而区域中心则可能担任较为被动的角色。

虽然关系没有对错之分，但我们还是认为区域中心与开发商之间有独立的工作关系最符合EB-5申请人的利益。在此关系中，区域中心通常会设立独立的专业团队对项目进行尽职调查，以便他们自己在代表开发商推销项目时有安全感。因此，项目在到达EB-5申请人手里之前，已经过了一次尽职调查。

区域中心的陈述与承诺。区域中心所作的陈述与承诺是评估区域中心可信度的一个重要要素。市场上大量项目为吸引EB-5申请人投资而展开激烈竞争，可以理解区域中心希望从中脱颖而出。有影响力且让人印象深刻的陈述是脱颖而出的一种方式。但是，陈述必须以法律和事实为基础。例如，现在已终止运营的一家西雅图区域中心的高管曾经宣称，其区域中心“是唯一一家获权将总统奥巴马和副总统拜登肖像用于（原文如此）营销或展示资料的官方中心”。该区域中心还声称，他们已经开发了数个市场总价值超过7亿美元的房地产项目，而事实以及该区域中心自己网站上的内容却并非如此。听上去好到失真的事往往就是假的。

区域中心透明度。接上所述，若一个区域中心对有兴趣的或已经签约的EB-5申请人索要项目相关文件的要求犹豫甚至回避，就可以怀疑其有不当行为。虽然区域中心没有法律义务向感兴趣的申请人提供机密文件，但可通过双方签署保密协议（简称“NDA”）来解决保密方面的顾虑。因此，EB-5申请人应对表现出不愿意签署NDA或提供文件的区域中心保持警惕。

提供支持的专业人士。了解谁为区域中心和开发商提供或曾经提供过支持，也有助于EB-5申请人选择好的项目。哪些律师事务所、经济学家、业务计划撰写人、设计专家、总承包商、分包商等曾经参与过项目吗？专业人士在其各自领域有多少经验？他们曾经撰写过类似文件或者参与过类似项目的开发吗？他们有没有出版过独立研究作品？这些都是申请人应该注意的问题。

结论

可以理解，全面的尽职调查难度大，成本高。但是，由于当前USCIS处理时间漫长且签证申请积压，EB-5申请人有可能一步走错全盘皆失，由此而引发的责任对移民代理来说也是无法承受之重。因此，我们希望分享我们在EB-5和房地产开发方面的经验，帮助EB-5申请人驾驭复杂的尽职调查，让EB-5申请圆满成功。