EB-5销售中的误导概念

今天，来看一篇业内朋友孙宇静律师的文章，从几个专业的角度来探讨EB-5营销推广活动中，EB-5投资者所需要辨识的问题。

EB-5项目多如牛毛，辨别项目好坏标准各异。在EB-5销售中常见的一些衡量标准，在项目方设法看齐的同时渐渐失去了它们原本的意义，变成了迷惑客户的误导概念。本文从EB-5尽职调查的角度分析一些常见的伪概念，去伪存真，以警示投资人。

1.资金结构

除了用于衡量就业创造和获得绿卡的可能性，资金结构作为衡量项目对EB-5资金的依赖程度的因素起初其实是很有参考意义的。一般认为，项目资金结构中EB-5资金越少，自有资金越多，项目对EB-5资金依赖程度越低，项目越容易在不过分依靠耗时长、不确定的EB-5销售来完成项目，从而越安全。这个理念的总体思路是对的。而且鉴于2016年EB-5销售整体惨淡（移民局公布的数据表明2016年前半年I-526申请总数为2361份，大幅低于2015年申请数额），很多项目都可能面临不能筹集到足够EB-5资金的局面。项目开工、完工、运营、就业创造对EB-5资金的依赖自然更是越少越好。

资金结构不是一个单一概念，它的指导性要和EB-5资金总额，项目销售速度，项目其他资金是否已经进驻，资金架构中的就业创造资金和非就业创造资金的比例，以及项目本身作为投资目标的合理性一起综合考虑才真正有价值。

举例来说，一个总造价2个亿，EB-5资金占 20%的项目对EB-5资金依赖未必要比一个总造价3000万，EB-5资金占40%的项目对EB-5资金依赖更少。此外，如果项目销售时间长，其完工进度可能会受到EB-5销售的影响。

此外，项目对EB-5资金的依赖要联系其其他资金的进驻情况来判定。一些项目在销售期间只有银行的《贷款兴趣书》或《贷款意向书》，而银行往往要在EB-5资金进驻到一定程度才决定真正贷款，其项目是否可以完成，在某种意义上说对EB-5资金是完全依赖的。

某些区域中心和项目可能迫于销售压力人为调整资金结构，对非就业创造支出注水，扩大项目整体造价，从而降低EB-5资金的比例。这一方式原则上不影响客户移民进程，因为移民局审查就业时只审查就业创造支出（如建筑支出、设计支出等）是否按照计划支出了，而不审查非就业支出（如soft cost contingency, developer fee, attorney’s fee等等）的实际支出情况。非就业支出为常见支出，基本每个项目都会有，但是不应该占过大比例。非就业支出的比例很难界定一个绝对真假比例。更简单的评判标准是项目总造价和总估价的比例。而且项目总估价如果使用的是稳定运营以后的估价，要在这个估价上打一个折扣。比如一个项目总造价6000万美元，稳定运营以后估价6200万美元，那么项目刚刚完成的时候估价可能还不如总造价高，这个项目更可能经过人为注水。此外项目总造价和估价之间的比例也是一般投资项目健康程度的衡量尺度之一。

2.银行贷款

EB-5项目的常见资金组成为自有资金、银行贷款和EB-5资金。银行贷款到位是项目风险的重要评估标准。在市场营销中，销售人员所谓的银行贷款已经到位，很可能指的是无约束力的贷款兴趣书或者在符合一些条件下可能具有约束力的贷款意向书，而不是具有约束力已签署的贷款协议。贷款兴趣书的表达方式多种多样，不一定包含兴趣等词汇，但是表达的意思是一个，就是银行可能贷款给项目而不是确认贷款给项目。贷款意向书的表达方式也多种多样，不一定包括意向等词汇，但表达的是银行对给项目贷款认真的兴趣，有时候此意向还需要满足其他前提条件。

根据银行的评估，一些项目本身风险比较高，银行可能在其他资金进驻以前不愿意先行承担风险，因此承诺意向贷款。而贷款条件可能包括部分EB-5资金到位。对于银行贷款没有进驻的项目，如果不能尽快融到EB-5资金，可能导致银行不贷款，从而影响项目进度甚至客户拿绿卡。

上述就是为什么一些项目销售几个月甚至一两年以后突然宣布由于与贷款银行的意见不一致，项目中止的原因。如果投资人全部资金此时还在监管账户，那么投资人所损失是宝贵的时间。如果投资人的资金已经投放到项目中，那么投资人还可能面对拿不回投资款的情况。对于银行资金尚未进驻的项目，投资人所要承担的风险更大。

在考量银行贷款进驻情况时，投资人不应该只依赖销售人员的口头表述，而一定要一份贷款机构、区域中心或者其他能够对其所出具文件负责的机构的书面表述。

3.监管银行

监管银行是EB-5市场上被误用最严重的混淆概念概念之一。项目宣传时往往使用“项目有监管银行，客户打款到监管账户，资金安全”等宣传用语。而很多暴出挪用丑闻的项目是有监管银行的。很多监管协议允许在提交I-526申请时释放部分资金，而多数项目全部放款一般不晚于客户526通过以后的一个月内。因此526通过到还款之间往往还有至少3年的时间，这段时间客户所有的投资已经释放到项目，而监管是真空的，也是挪用丑闻高发期。

可喜的是，市场上已经出现一些全程监管资金的监管产品，监管期从客户打款到还款给客户，可以有效地降低挪用风险。尽管全程监管尚不普遍，市场上的监管概念还以短期监管银行产品为主，但是客户已经有全程监管的项目可以选择了。

4.抵押物和还款顺位

抵押物和还款顺位其实是非常重要的一般投资标准。抵押物的价值越高、还款顺位越靠前，还款越有保障。但是这两个评判标准在EB-5中作用往往被扭曲了。EB-5贷款的顺位在绝大多数项目中位于银行贷款之后，因此抵押物的价值本身，如果不和高顺位贷款的总值比较，参考意义是有限的。

除了完全没有银行贷款的项目，EB-5投资不太可能作为第一顺位。以还款顺位做宣传亮点的项目，实际情况可能是银行贷款尚未进驻。而项目文件是允许后进驻的贷款作为高级贷款，还款顺位高于EB-5贷款。

也就是说，一些号称EB-5资金作为第一顺位的项目，实际上在招募投资人期间EB-5确实是作为第一顺位的，但是在完成融资时候EB-5资金却不是第一顺位了。开发商被许可将EB-5贷款置于从属地位往往被埋没在项目文件几百页法律术语中，不被投资人发现。

5.尚未开工项目中合同关系的承建商资质

承建商资质是涉地产项目中非常重要的一个评价标准。但是EB-5项目挂着羊头卖狗肉，项目销售期间挂知名城建公司做宣传，列举大量知名地标建筑，实际施工期间换承建单位的现象屡见不鲜。纠其原因还是在于承建商与项目的关系往往是合同关系。而在项目销售阶段，承建商可能还处于和项目谈合同的阶段。并不能保证最后由该承建商承建项目。此外即使合同签署，在项目不能履行付款等合同义务时合同也可能面临中止。

专业投资机构做重大投资决定时，一个项目真正的所有权人（通常为10%以上所有权人）的背景、财力、专业知识、过往投资或者参与项目开发的成功与否都是重要衡量标准。忽略了项目真正所有权人往往导致投资悲剧。一些项目由一个毫无经验的发起人发起，雇佣比较有名气的承建商开发项目，而预算、贷款融资、审批、政府关系、运营等很多项目不是由承建商负责的，会出现很多差错、贻误工期甚至导致项目流产。因此，对于拒绝披露所有人的项目，混淆项目负责人的项目、投资人都要非常小心。

如果项目宣传借用某一方的名义，那么项目和该第三方之间的关系应该由第三方确认。未经确认的宣传参考意义是有限的。

6.政府支持信

政府支持信是基本上每个项目都有的必备文件。但是政府的支持信不能保证项目还款也不能保证项目绿卡。多数支持信也不能确保项目获得必要的审批许可。因此投资人应当理性看待支持信。综合来说，政府支持分为很多种类，他们的功能作用各有不同：

6.1州长、议员、市长等的一般支持： 对项目成功无实质作用。但是可以从侧面反映项目公司或区域中心的影响力。它们一般不代表政府对项目的任何承诺。

6.2政府税收和基建方面的优惠：如果已经落实，则对项目的成功大有裨益。但是市场上有一些项目宣称税收或基建优惠，实际并未落实。而且如果项目对尚未落实的优惠政策依赖过重，则是减分项目。在优惠未能落实的情况下项目的资金和进度都可能受到影响。政策是否落实不能看项目的一面之言，要从政府部门确认。已经落实的资金上的优惠则需要相关资金文件证明。

和政府支持相关的项目，除了看支持机信，还要看zoning (市政规划许可)，building permits (建筑许可)，因为缺少它们项目就不能动工、完工或者投入使用。Permits一般门类非常多，而且每个州，每个城市都不同。有些permits甚至要到完工前后才能发。有些许可审批时间超过一年，如果做不下来会非常耽误工期，甚至耽误客户拿绿卡。所以对常规项目来说，一般来说只要开工所需要的许可已经审批通过，投资决定所要看的许可部分就算满足了。对非常规商业地产项目而言（道路、商业中心、体育设施等），所需要看的许可项目则可能另有要求。如果项目地处偏僻地区，基础建设和配套道路、水电都需要项目或者项目和地方共同完成、那么项目审批所涉及的项目则更多，更具不确定因素。

另外美国政府机构分门别类。联邦政府、州政府和地方政府各成一体。政府支持不代表绿卡有保障。一个部门的支持不代表另外一个关键部门的支持。有的项目可能获得了州长和议员的支持，但是就是做不下来建筑许可，迟迟不能动工。或者尽管得到地方和州政府的支持，甚至拿下了税收和基建的优惠，但是因为违反移民法律中对EB-5签证的要求，导致项目的投资人移民申请被拒。因此，看政府支持信，要看具体哪个政府部门，何种性质的支持，对项目的哪些帮助。不能盲目迷信。

7.名人站台

几乎所有出丑闻的大项目都有中外名人为其站过台。除非该名人有相应投资分析资格并且对其分析负责，名人点评不能作为项目成功的背书。客户在投资的时候不必过分相信名人效应。当然，名人站台和政府支持信的意义一样，都是能从某个侧面体现公司影响力的，因此也不应当以此作为项目负担。

结语

综上所述，EB-5项目本身是高风险投资。没有风险的投资是不存在的。关键在于客户对自己所投资的项目做综合评估，确认哪些风险是可以接受的，哪些风险是可以控制的。任何凭借部分条件认定项目风险小的销售行为都可能是转移注意力的行为。同理，EB-5项目的很多评价标准都是有一定依据的，这些评价标准往往可以过滤掉一些明显不靠谱的项目。但是这些评价标准需要和很多相关因素一起综合考虑。

同时不要忘记EB-5项目尽管是移民项目，本质上也是投资项目。移民行业从业者的分析作用是有限的。更需要投资者对投资项目作为投资目标的基本测评。在看如资金结构等传统EB-5评测金律之外，不要忽视项目资金到位情况，项目动工、完工、运营所需要的审批到位情况，项目管理层资质、项目合作伙伴与项目关系、项目市场前景，同业竞争是否激烈，同时期是否上马大量同类项目，项目抵抗经济波动的能力等等最基本的投资分析原则。