美国EB-5投资移民的常见误区

美国法律规定，所有的EB-5移民投资项目必须为产权投资。如果不是通过区域中心投资，最常见的方法是通过对一家新商业企业(NCE) 进行股权投资，将投资有效转化为贷款，从而用贷款收益进行新的投资项目——就业创造企业(JCE)。该贷款模式往往自称对投资移民在风险预测方面更有优越性，因为NCE受到由JCE拥有的资产或资产的担保权益（这是在向NCE投资时一并购买的）。也就是说，这将构成优先留置权抵押权益，是典型的房地产。在书面形式上，这听起来像一个相当强的投资者下行风险的保护形式。如果JCE的贷款违约，那么NCE将会索赔资产，清算或经营它的移民投资者的利益。可惜这只是面对残酷现实的一个乌托邦式的美好愿望，投资者们还是将面临具体的现实的环境。

让我们用一个例子来说明：假设移民投资者为一个1亿美元的公寓楼投资项目提供了2千5百万美元资金，赞助商进行股本投资5千万，银行投资了5百万作为初级建设债券。假设一共有50位移民投资者，每人出资50万元，总共3千万EB-5资金。这是通过每个投资移民购买2 ％的股权作为NCE有限合伙人来实现的。NCE的普通合伙人是由赞助商创建一个实体，通常是有限责任公司（我们把它叫做GP , LLC或GP）。接着NCE向拥有该公寓楼项目的实体（ JCE）提供一个5年期的贷款，为此， NCE会收到3％左右的收益（其中GP通常消耗约2％的手续费）。至于这是否对移民投资者是一个合理的薪酬超出了本文的范围，我们把这个问题留给读者，让大家得出自己的结论。在项目之初，JCE的资产负债表上有1亿美元现金（从多到少依次为：NCE出资的2千5百万美元，银行出资的5千万美元和赞助商出资的2千5百万美元）。在负债方面，JCE已经发行了涵盖由NCE提供担保权益的抵押贷款和NCE享有比银行高的优先权抵押贷款。现在，让我们来快进一年假定项目预算的70 ％已被消耗如下列顺序：赞助商出资的2千5百万美元，2千5百万美元NCE贷款和2千万元的银行施工贷款。假设突然发生了一些意外，比如为银行贷款提供个人担保的赞助商被发现说谎。该项目违反了售前公寓单元的要求，或无数其他情况而导致严重违反银行贷款的契约中的任何一个银行的贷款协议。银行拒绝让JCE继续对其余3千万的继续使用权，宣布JCE违约并按贷款条约要求30日内赔偿已使用的2千万美元。更糟的是，在今年项目启动以来，国家和地方的经济已受重挫。公寓单元在当地的需求比赞助商曾预测的要少得多并且无法找到一个替代的借款人。还有更糟糕的，一些参与赞助其他项目的赞助商，已同意在他们也提供了担保的项目贷款协议中“交叉违约”的条款。这导致那些项目的所有借款人都宣布违约。作为最后一击，宣布违约一周后，赞助商最后一次露面是在飞往南美的海滩，那里缺乏与美国的引渡条约。这个赞助商也是有限责任公司的管理成员。即使他没有逃跑，我们可以合理地假设赞助商拒绝做任何与项目相关的事情，因为他关心的是他摇摇欲坠的帝国。

让我们从移民投资者的角度来看股价的现状。JCE本质上是一个废弃的项目的所有者。在赞助商的权益得到有效保障后，便不再为使该项目成功而做更多事情。写这篇文章的意义是检验对投资移民的经济影响，这是很容易产生的假设，即使不是大多数，也有很大一部分移民将不会得到预期的移民收益（无条件的合法永久居住权） 。稍后我们将回到这个话题。银行正在审查抵押品止赎程序，为了最大限度地发挥其投资价值履行尽职义务。

银行的清收团队非常担心由于该项目是一个具体的外壳。他们非常担心即使他们花了3千万元完成这个项目，但由于房地产市场疲软，该项目的价值也不会超过2千5百万美元（第一留置权的价值），更不用说第一的价值留置权加上需要使项目可销售所需的3千万元边际投资。在当前的未完成状态，该委员会正在讨论是否简单地注销该项目，追索赞助商的个人担保责任并尽可能索要赔偿。

由于项目荒废在那里，联系不到该项目赞助商的市政府官员已与银行取得联系。银行告诉他们，他们也需要跟第一留置权人谈话，也就是NCE。不幸的是， NCE普通合伙人的联系信息是GP ，LLC，其管理成员正是该赞助商。市政府官员正在考虑联系NCE的有限合伙人，但他们甚至不知道如何找到他们。

作为有限合伙人的移民投资者，可能甚至不知道哪里出了错。他们都是EB-5的第一年。其中最大的I-526申请的建档时间是9个月。所有人都被移民律师告知当前I- 526表格平均审理时间为13.8个月，至少在一年的时间他们不应该指望有任何更新，，所以在许多个月以内没有一个投资者再试图跟移民律师沟通这件事。项目发起人的确在半年后发送了半年度报告，但下一期报告还要很久，所以也没有投资者尝试联系发起人（他们在过去有试图联系发起人，但不是没有反应就是让他们联系自己的移民律师或移民代理） 。

这50位移民投资者中有40位来自中国大陆（20人来自北京，13人来自上海，还有7个来零星的几个城市）。6人来自越南（该赞助商的移民代理刚刚开始在越南进行宣传），分别各有2个来自委内瑞拉和阿根廷（他们是从赞助商的朋友那里推荐来的）。所有的投资者中，有一半的中国人，两名越南和除了一个以外的所有南美人都说英语（所以为总数的50 ％）。该投资者普查是非常典型的中国移民经纪公司的上市项目（大约提供80%的EB- 5计划的流入资金）。此外，另一特点是，绝大多数的投资者不认识彼此。您可能有几群朋友或亲戚在北京或上海共同投资一个项目，但大多数投资者都是未知彼此的。

这个例子展现了古典经济理论和文学中两个完善的理论。第一个是交易成本问题，第二个是一个集体行动问题。在第一种情况下，有50个投资者住在不同的城市，不同国家的一些人甚至不能彼此交流，而且大多数人不能用该商业交易发生的国家的语言进行交流。当该项目正在分崩离析时， NCE仅仅有受担保权益的资产优先索赔的权利。在此之前，担保物权可以被转换成以现金，现金产生资产或可供出售资产，投资者需要找到彼此，并商定行动计划，然后采取行动。

EB- 5投资人，作为一个群体，正处于最好的一个困难的境地。如果他们设法找到彼此，沟通和集体组织，并全面接管了该项目，那么为了保持目前的项目进程，所有投资者都将不得不进行成千上百万的投资，投资对象可能不再是一个可行的项目。本文的要点是要揭穿房地产项目的抵押物，作为区域中心使用贷款模式是对EB-5投资者更为优越保障。这个可怕的例子并不是虚构的。许多引人注目的项目，预期会非常受欢迎的EB – 5项目都失败了。就以大西洋城的特朗普广场赌场酒店为例。它于2013年破产后以其开发成本不到10％的价格出售，这还是一个完全建成的物业，并非失败的发展中期项目。