巴菲特教你如何投资美国商业地产

网上购物如火如荼，实体店尸横遍野。这可不只是中国特有的现象。美国也是如此，只不过在规模和速度上有所不同。就连巴菲特本人也在今年的股东大会上说，都怪自己太蠢，没有看到网上购物潜力，完全错过了投资亚马逊的机会。但就在上周，巴菲特再次反其道而行之，斥资3.77亿美元投资美国的商业地产基金Store Capital Corp，似乎是对实体店充满了信心。 这是他近期来第二次用行动表示对实体地产的支持。 就在约两个星期前，伯克希尔用24亿加元的贷款（约18亿美元）和股权投资拯救了资金困难的加拿大房贷公司Home Capital Group。

Store Capital Corp的行政总监Christopher Volk说，他曾经在2014年给伯克希尔公司的公开邮箱写了封信，建议考虑投资他们公司。 在短短几个小时之内就收到了巴菲特本人的回复，要求他提供更多信息，并将他介绍给了伯克希尔公司的投资负责人。大概这几年他们一直都在关注Store Capital 的表现吧。 大概10几天前， 该负责人给Volk打电话说，他们计划投资。最终以20.25美元的价格购买了公司9.8%的股权。（当天收盘价为20.77美元）。

其实揭开巴菲特投资实体店的谜团并不难，我们只需要看看Store Capital的主要投资策略：

·Store Capital的绝大部分投资都集中在单个租户的资产。单个租户的租赁方式和其它形式的出租往往不同。租户会自己负责全部地产运作成本：包括税务，保险和维修。对这些单个租户来说，Store Capital其实就成了一个长期低价资金的提供人，帮助他们降低运作成本，盘活资金。

·Store Capital的投资对象集中于服务业，相对来说不太容易被互联网取代，譬如连锁饭店，兽医诊所，学前班教育，健身房等。公司只有小于1/5的资产是在零售行业。即便是这些零售行业的租户，也都在那些对于网上购物抵制性比较强的领域：比如家具，野外运动等。

股神的认可有着相当强的市场影响力。 Store Capital股价本年度截至上周五已经下滑了16%， 但在股神入资之后，一天内上涨了11％。  加拿大Home Capital Group股价在宣布巴菲特投资的当天更是狂涨27%。

Store Capital Corp是一个公开交易的Reits。我们在以前的文章里曾经讲到过投资美国房产的方式 ， Reits是其中一种。今天来看看Reits到底是什么，又如何进行投资。

Reits是Real Estate Investment Trusts（房地产投资信托基金）的简称，是专门对房地产进行投资和经营的公司。它的法律框架和共同基金很相似。 房地产投资信托基金必须符合以下条件：

·全部资本至少有75%投资于房产

·至少75%的收入来自租金，房贷利息，或是房产的出售

·至少90%的净收入要以分红的形式发放给投资人

·是一个税务实体

·由董事会或者受托人管理

·至少100个投资人

·不多于50%的股份由五个或五个以下股东拥有

从分类上来讲，大部分房地产基金是股权基金，对房地产进行收购和经营，从租金和房产的增值取得利润。房贷基金则是从房贷利息中赚取收入。也有一部分房产基金两种资产都包含。

从发行方式来讲，有些房产基金可以在公开证券市场购买，与购买股票的程序是一样的。有些则是私募，不对公发行。有些对公发行，但不能在证券市场购买。

很多国人热衷于通过在美国出租房屋进行房产投资。其实不妨可以考虑一下Reits，尤其是希望有持续现金收入的人。投资房产基金的优势包括：

·公开市场上的Reits有着极强的流动性，可以随时变现。

·支出少，不必像直接购买房产一样需要有大笔支出。

·Reits的波动与股票和债券关联性不是非常大，因此可以提供一定程度的diversification (多元化)。

·从长期历史表现上来说，Reits的业绩要高于标普500， 道琼斯指数。

·可以提供稳定的现金流。

·透明度高。公开市场上的Reits和其它上市公司一样需要提供详细的公开信息。

目前在纽约交易所上市的房产基金有将近200只, 总市值约一万亿美元 。另外，市场上也有各种私募的房产基金可以投资，虽然它的最少投资额可能比上市基金要高一些（比如1000美元，5000美元等）。

我们以后也会讲一讲上市的房产基金和私募房产基金的利弊。但无论是公募还是私募，你都应该考虑将Reits作为你海外房产投资组合的一部分。