美国EB5“尽职调查”：如何看得更清楚？

项目选择的重要性，尽职调查的重要性，怎样强调都不为过。排期等看起来比天还大，但是非个人能力所能控制的因素，了解就好，做好规划，等或不等，无非如此。

项目选择，是个人所能尽量掌控的，务必在投资前做好功课。今天，继续来看篇尽职调查的文章。

一般来讲，“尽职调查”是指签署投资合同之前，潜在的投资者或股东对投资项目或交易来一番彻底的调查或评估。

正规的尽职调查需要评估投资项目的类型，资本结构，财务预估，预期回报率，以及项目主要负责人以往的从业经历和经验。

就EB-5投资移民来说，因为投资者的首要目的是获得长期绿卡的身份，因此除了要考虑资本回笼和获得投资回报率等方面的因素外，尽职调查还必须包括对一些额外因素的考量 —— 很多时候这些因素甚至直接影响到投资者能否最终获得绿卡。

其中，分量最重的考量因素是关于投资项目能否创造就业。

简单地讲，一名EB-5投资者必须通过两个阶段来证明其投资的确为美国带来了就业。第一阶段是在申请两年的临时绿卡的时候。投资者必须向美国公民及移民服务局（U.S. Citizenship and Immigration Services，简称USCIS）递交I-526表格（即“外国投资人申请”表）以申请两年的临时绿卡，在此I-526申请中，申请人必须证明其投资能为美国创造10个全职工作岗位。

接下来，第二阶段是永久绿卡。申请永久绿卡时，投资者必须向美国公民及移民服务局递交I-829表格（即“外国投资人移除临时身份的申请”表），以证明其投资的确已经为美国人创造了10个全职工作岗位（如果10个工作机会还没有产生，就要证明能够在接下来的某段合理时间内会创造这10个工作岗位）。

如何做好关于项目能否创造就业机会的尽职调查？

从实际情况来看，任何投资项目都有能否创造工作岗位的潜在风险，就是：项目可能从来没有开始（当然也不会创造任何工作机会）；或者，项目开始了，但无法按计划完成（基本没有产生什么工作机会）；或者，项目虽已完成，但却没有达到目标（不能创造足够的工作机会以保证所有的投资人每人10个工作机会）；又或者，项目虽然完成了，并且也产生了足够的工作机会，但却严重拖延（没有按计划在特定时间内创造足够多的就业机会）。因此，从这个角度来看，为了及早认清这些潜在风险，投资者在权衡各个项目的投资机会时，必须对那些会影响创造就业机会的因素来一番彻底的尽职调查。由美国公民及移民服务局批准的区域中心所资助的投资移民项目在进行EB-5项目筹款时，必须在其“经济影响力报告”中有理有据地详细说明将如何创造数量足够的就业机会，满足所有投资者的需求。

因此，投资者必须首先看清：一个投资项目是否已经备有一份由专业人士准备的“经济影响力报告”，同时该报告提及的新工作岗位数量是否能够满足所有EB-5投资者的需求。不过，这只是尽职调查刚开了个头。

要真正了解由区域中心所资助的投资项目是否能够如期创造足够多的就业机会，投资者必须能够在做尽职调查时找到关于以下问题的答案。

有哪些“财务预测”（或“投入”）因素会直接左右“经济影响力报告”中对新工作岗位的分析统计？

绝大部分EB-5项目的“经济影响力报告”使用“投入-支出”模型来预估投资项目可能创造的新工作岗位数量。常用的“投入-支出”模型有RIMS II（区域投入支出模型系统）, IMPLAN（规划影响评估模型系统），或者REDYN（区域动态经济分析模型系统）等模型。这些模型将成本或利润预估数据作为“财务预测”（或“投入”）因子，放入系统中进行分析统计，从而得出相关的项目就业预测结果。

举个例子。一个房地产开发项目的“经济影响力报告”，一般来说会用房产建设成本和建成后的运营收益情况来对将来产生的工作机会做预测。其中最关键的一点是：报告中使用的这些成本或利润预估数据是否可靠。

这些“经济影响力报告”或者其它项目文件是否能够有理有据地对所提供的数据提出合理的论证？换句话说，报告中谈到的目标是否切合实际并有可能实现？否则，无论运作分析模型的经济学家经历多么资深，报告内容看起来多么振奋人心，或者预测的工作岗位数量听上去多么显眼，一切都只是纸上谈兵罢了。

是否有资质良好的独立的第三方机构为项目的预测提供令人信服的市场研究报告？

潜在的投资者必须时刻清醒地认识到：一份度身定做的EB-5项目“商业计划书”说到底是一份市场营销文件。它着重于从最好的情况来对项目的经营做最佳的预测，以打动客户。因此，尽管商业计划书会客观地描述项目范围，结构，管理和相关市场情况，它依然不是一个完全值得依赖的、可以获得客观信息的来源。

因此，潜在投资者应该主动地从那些跟项目毫无关联的独立地第三方机构那里获取详实的市场研究数据，用来比对核实项目文件在项目类型、地址、市场规模等信息基础上所做的预测是否真实可信。

另外，如果项目已经得到银行、投资顾问或颇具声望的移民服务机构的尽职部门的审核认可，那么潜在投资者有理由对这个项目更加有信心。 当然，不能因为别人做了尽职调查于是你就可以不做自己那份尽职调查了。

项目组织机构或个人有过哪些项目操作经验或成就？这些成就或经验是否经得起核实？

还是那句话，所谓的项目商业计划书很大程度上是份市场营销文案。其中关于项目机构管理者的描述内容或许没错，但它们通常比较简略，只会用一些专业词汇对项目管理人或组织的背景和一般的业绩做个简要的描述。这些文书的目的不是为了帮助读者了解各位项目管理者的方方面面，而是为了增强读者对项目的投资信心。因此，很重要的一点就是，潜在投资者必须独立地调研项目涉及的各个管理者和机构的过往经历，经验，成就以及其它各种背景信息，然后再回答一个问题：“了解了这些事实和信息之后，我是否对项目成功运作并将创造足够的工作岗位充满信心？”

迄今为止，项目进展到了什么程度？

对EB-5投资来说，及时创造工作机会至关重要。EB-5投资者的投资必须在两年的临时绿卡时间内创造既定的就业岗位数量（除了个别例外）。

因此，EB-5项目在筹措EB投资款的时候其项目进展越多，这个项目就越有可能按照商业计划书在既定的时间框架内完成任务。比如，一项房地产开发项目需要经过好多道步骤 — 购买土地，设计房子，拿到开发批文，等等 — 之后才可以动土兴建，而且其中每个步骤都存在延期的风险。假如项目任何步骤都没开始，那么项目被延期耽搁甚至无法创造就业岗位的风险就特别大。更深一步来讲，假如项目缺乏进展，这事实本身就暴露了资金短缺等问题；因此，投资者也应该了解一下项目是否也有一些非EB-5的资金来源；这样的话，即使EB-5渠道的资金还未筹集到位，投资者也能大概估计项目能否如期完成。

万一原定的EB-5资金量无法凑足或者银行贷款不到位，或项目成本超出预算，项目是否有其它可行的资金来源做支撑？

为了创造就业，项目必须持有足够的资金来应付它的成本开支。潜在的EB-5投资者应该了解项目的资本结构，并询问大部分所需资金是否已到位。假如项目所需资金大部分来自EB-5投资，而现阶段这些资金都还见不到影儿的话，那么这个项目很有可能不靠谱。

相反的，假如项目的资本结构大部分都是开发商或所有者的股本权益，项目方握有其它资金来源，非EB-5性质的资金随时可以补充因EB-5筹资不足造成的资金漏洞（例如，项目合作方实力雄厚，愿意为项目建设提供完工担保）的话，该项目极有可能会按时完成，并按照原计划创造足够的就业岗位。

EB-5投资者是尽职调查的最大利益相关者，应该对尽职调查负最终的责任

虽说尽职调查做得再好也无法弭除所有风险，但是只要投资者们懂得如何就创造工作岗位的话题提出合适的问题，并坚持对这个问题寻找客观的和可以核实的答案，那么，与那些不做尽职调查的投资者相比，这些投资者会在获得永久绿卡方面处于更有利的地位。

大多数投资者都不愿意支付额外费用给EB-5专业人士去做真正独立的项目尽职调查。同时，客观存在的地域间隔、文化差异和其它挑战也让那些意图自个儿做尽职调查的EB-5投资者们深感心有余而力不足。

不过，话说回来，关于最终是否要做EB-5投资、具体投哪个项目，必须由投资者自个儿拍板。正因为此，精明的投资者都会利用扎实的尽职调查来帮助自己做最终决策。他们会向移民代理机构提出非常具体的问题，比如为什么中介要推荐这个项目，中介手头有哪些具体的尽职调查资料，谁完成的尽职调查，以及谁曾为尽职调查支付过费用。

由于越来越多的投资者开始重视尽职调查，也鉴于投资项目在操作过程中失败案例日渐增多的趋势，有声誉的移民代理机构开始认真对待尽职调查。他们会雇佣具备独立资质的EB-5专业人士对投资项目展开客观分析，然后才把投资项目推荐给感兴趣的投资者。从投资者的角度来看，他们能否最终拿到绿卡，很大程度上取决于投资项目能否创造就业岗位；因此，在推荐EB-5投资项目之前，如果移民代理机构愿意花力气做好尽职调查的话，那么他们无疑会得到更多投资者的青睐。