投资美国房产的路还能走多远？有哪些风险？

2016年可谓是载入史册的一年，英国脱欧、人民币成功“入篮”、美国大选，全球局势变幻莫测，在这中间，“全球资产配置”成为投资市场中的一个热搜词。随着国人海外资产配置意识的觉醒，美国成了这股海外投资大潮的首要目的地。先用大数据看国人在赴美投资，特别是赴美投资房产这条路上走得多快，走了多远，再深度解读投资美国背后的原因和投资美国的未来。

目前高净值人群平均海外金融投资额占平均财富的15%，主要为了分散风险、子女教育和移民。海外资产配置主要有金融投资和海外置业两种方式。在海外金融投资方式上，风险较小的外汇存款投资比例最高，占到了31%。

海外房地产市场开始走俏，投资额连年增长，美国作为主要投资目的地，中国人在美国的房地产投资也在2016年超过加拿大，成为第一。

美国东部的纽约和美国西部的洛杉矶、旧金山、西雅图，成为最受中国人欢迎的购房目的地。

我们清楚的看到，在美国地产投资这一块，从海外置地，到投资移民再到赴美留学，整个链条上的每一环节都呈现增长的趋势。这背后有哪些原因呢？      

1. 抵押贷款利率下降

自2016年以来，美国房屋抵押贷款利率受国际局势影响，连续下降，并有可能达到历史新低，今年10月份的30年期固定利率为3.54%。这也意味着，对于在美贷款买房者来说，他们将付出更少的贷款利息就能购得心仪的房产。

2. 良好的投资回报率

美国一套房产的租金回报率在7%-9%，扣除房屋维护、损耗等成本，净回报率在5-6%。而且，一旦你买下一套房屋后，你所花的钱就是一个定数了。但与此同时，房屋的租金确是在不断上涨的。以纽约市为例，2015年平均租金约为$3500，年租金上涨率约为6%。也就是说，一年后每个月就可以多收200美元的租金钱。

美国被国际投资者，包括中国投资者视为最理想的海外房地产投资目的地，原因其实很简单。海外投资除了看重项目本身的回报率之外，健全的金融服务体系、流动性高的资本市场、私人产权的持有方式，足够大的能够分散风险的房地产市场，这些都是要考虑的条件。

在美国购房，最大的特点是需要第三方机构——产权保障及托管交易服务公司的存在，在房子竣工、获得入住证之前，投资者的房子定金、合同及银行贷款等准备事项都会托管给这样的交易公司。除此之外，第三方机构还可以为投资人对房子进行质量评估，美国这种在预售方面的管理对中国来讲是一个借鉴措施。

美国的中介机构具有完善的管理制度。首先美国的中介人员要拥有执业证号码，都必须是大学毕业，而且此後的每三年要进行一次专业考核。所以，投资者可以通过第三方机构人员的从业证编号来探究他的从业年限资历和信誉度，若你不满意其服务态度时，还可以向专门的管理部门投诉，那麽中介人员的从业将会面临危机。

美国土地都有身份证，规划使用限制条件规范

美国各州的政府制定有关土地的法规来控制土地的利用，所以投资者需要对自己购买的土地做出相应的用途规划报告。 在美国，所有的房产和土地都有一个统一的编号，所以有意向在美国房地产投资的国人，在考察房地产期间或者在挑选房产的时候，投资者要多放些心眼在土地编号上。在签订购买合同的时候，要仔细核对挑选的土地编号和合同中土地编号是否一致。而且在美国，土地编号是土地权属纠纷中重要的法律根据。

如何扩大自己的投资回报与减小投资风险

投资海外房产时，为了减小风险买家基本会在出手前关注相关城区的房屋空置率、抵押情况、犯罪率、居住者平均收入、社区及房屋设施状况等问题，而出租后，业主除了会精心挑选租客外，为了能有稳定的投资回报，善待租客并在租金上坚守原则，也是扩大投资回报的重要因素。

下面是为中国投资者准备了10条最易忽略的减小投资风险的因素。

一、切勿急躁

在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。

是为了稳定的租金收入?是要翻新然后再出售?是先出租，退休之后在此安度晚年?弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”

二、购房时就考虑出手房产

在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。

1、如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。

2、如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和。

3、如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的教育房。

三、了解买方中介

买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。

除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。所有的推广房产的海外中介都必须提供公司、银行和会计查询号。

不要有顾虑，因为大部分中介听到你问这些信息都会认为你是诚心购房的，他们很乐意告诉你这些信息。

四、详细了解社区

这一点很重要。登陆zipdatamaps.com来查询当地人口、家庭收入。登陆citydata.com查询犯罪率和其他房产和业务信息。登陆trulia.com查询当地租金和房产出售价格(仅供参考，并非100%精确)。

如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。

如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。

五、要有独立检验报道

很有可能房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、烧水壶是否损坏等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费大量资金来修复。

这些检验安排起来十分方便，且价格不贵，250~300美元。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。

六、找一个好的房产经理

房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量工作，十分不易。

能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。

房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越长。而租客流动过快会消耗过多成本。

七、尊重租客，但是要对租客严格要求

最好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。

如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延，否则将费时费力。要准备好这笔修缮的费用，记录好所有的花销。

不纵容租客拖延交租。从第一天起就严格要求租客按时交租，如果租客不守租房合约，就毫不留情赶走他。

八、尽量选择最佳房产

在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择最佳的房产。如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。

如果社区有湖，选临湖的房产。如果社区有大型设施(泳池、网球场、烧烤区)而且只比一般社区贵一点的话，选设施好的社区。

九、避免“太好”的交易

如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖，而你恰好又是第一个发现的人，但是可能性太小了。

更多情况下，别人早就发现这笔好买卖了，但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。

十、一直掌握房产状况

有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了，但是后来会发现很多问题。应该时刻关注，一旦有问题就立刻解决。

随时关注有关自己房产的资金流动，每个月都要更新文件记录，确保每年都交税单。