那些年我们一起追的项目—再谈宏观选项

多年前，一个做社工的朋友联系我说，市北20英里处有一个环境幽僻之处正在筹建一个纽约急需的服务型项目，很适合EB-5融资。项目可以拿到真金白银的政府补助和税收减免， 而且在纽约这样一个说不清是天堂还是地狱的地方，它所能服务的潜在人群实在可观。我们借用奥斯卡获奖影片的片名给项目起了一个名字“纽约飞跃疯人院投资移民项目”。

几年前，马萨诸塞州一个世外桃源里的医用大麻生产园希望招募一些EB-5投资人。我们的会计师审查了该项目的财务报表，觉得这个生意这几乎是只赚不赔。下游供应链非常稳定。我们也给这个项目起了个响亮的名字“麻省大麻伊甸园投资移民项目”。

后来，我们又听说佛蒙特州有人要用EB-5的钱在雪地里建干细胞实验室，乔治亚州有人要用来自中国的资金造银河系最牛电动汽车，爱荷华州有人要拉投资人去深山里挖金矿，南德卡塔州要借投资人屠牛。。。

这些项目是如此的卓尔不群，以致于我们追着追着，就不敢追了。投资移民这个业务，虽不是什么火箭上天的高科技，但零件确实还不少。和一般的项目不一样，它的核心在绿卡的申请。在分红之外，还有创造就业、 专款专用、风险存续、投资持续、投资转移、就业分配、资金退出、第三方监管等等零零碎碎的问题。因为有了这些柴米油盐的琐事，所以在选项上太讲情怀和浪漫对于投资人来说是不合时宜的。这些琐碎的问题关联到两个方面的风险——拿绿卡的风险出来的节奏。最近几年爆出干细胞实验室FDA认证拿不到，电动汽车量产无法实现，牛肉加工厂没有销路，金矿的以金还款条款违规，都证明了选择投资移民项目，最好还是走寻常路，不要剑走偏锋，不要第一个吃螃蟹。

怎么找一个朴实无华，可以安安稳稳过日子的项目？从绿卡安全性上讲上首先就要锁定经过反复验证的，移民局批得手都发酸的那些成熟型项目。比如说城市核心地带的地产和基础设施项目等等。在拿绿卡和还款方面等经受了考验的。而且这些项目因为较为普遍，运作方式已经模式化、标准话和透明化。第三方可以有足够的数据和参照系来判断项目的要件是否齐全，项目的风险是否合理。以下2010-2013财年EB-5 项目的行业分布图可供参考。

从还款安全性方面，投资人应该注意避开比医药， 石油钻井，金矿开采，没有政府补助的新能源、生物科技等风投型项目。我们都知道高风险，高回报。投资移民的回报一般就是 0.25%-1%（我看过最高的钻井项目也不过5%的年回报率）。回报不高，如果还要承担高风险，那就没道理了。有点常识的人都知道哪些行业是高风险的，但如果要在EB-5投资集中的地产行业里再细分，就要做些研究了。下图显示的是05-16年细分地产行业租金的走势。

另外，四平八稳的项目还需要有经验的舵手来操盘。区域中心、开发商、运营商、承包商、监理方都要有实力和经验。区域中心的口碑尤为重要。我常常给投资人说，往前看不如往后看，看未来的承诺不如看过去的表现。一个区域中心拿到几个批文并不难。难的是做了几十个项目，仍然保持100%的成功记录。如果一个区域中心在临时绿卡，永久绿卡，还款各个环节可以至少保持10年的成功记录，说明这个区域中心是基本靠谱的，其运营方式是经得起考验的。靠谱的区域中心和实力派的开发商强强联手，才是投资人的best shot。