我为啥要在美买投资房 10万美元真能买到好房产吗？

一个学计算机爱玩装修和房产投资的媒体人“老李”，非专业非主流非常现实的来聊聊美国房产。如果你想在美国今天的经济情况下，从房地产业赚点小钱？了解草根在美国怎么玩房？让老李给说透点儿！

编者注：本文讲述环境全是依托在美国现在的经济环境下，国内的亲们请不要照搬国内投资概念

新移民容易掉的坑

◆◆照搬国内方法

新移民在国内经历了房价的持续上涨，也积累了大量资金，不少人想来美国投资，但投资美国千万不能低估地产投资风险，更不能直接照搬国内的投资理念。包括我自己在内，我周围很多朋友对几类房子有特别的偏好：

第一户型朝南，第二地铁沿线，第三公园周边，第四学区房。

不能说这几种偏好肯定不对，但却是往往没有我们想象的那么正确。

✪ 先说地铁沿线 ✪

千万不能以为在美国开始论证甚至基本确定要修一条地铁线，哪怕已经修完了，周边的房价就会猛涨。我承认一定会有一些沿线地区会被带动，但有些地区却没那么快，慢得还可能很离谱。

举例子说明一下，和纽约曼哈顿一河之隔有两个区最近10年以极快的速度在发展，一个是与曼哈顿隔东河相望的长岛城，一个是隔哈德逊河相望的泽西城，这两个区实际某种程度上是竞争关系，甚至我个人认为长岛城的rezoning很可能就是迫于泽西城快速发展的压力，纽约不想失去竞争优势而推出的政策。

泽西城的Newport等区现在特别受到中国年轻新移民的追捧，去那转一转你可能会恍惚自己是不是走在北京上海的高档小区。长岛城和泽西城交通便利不用说，都有地铁一站进入曼哈顿，长岛城原来是成片的仓库区，泽西城好一些但也不能和现在同日而语。前面说了这两个区是近十年才以极快速度发展的，但大家要知道途径长岛城的地铁已经接近百年了。泽西城的Path看上去很新，我一直以为是建成没多少年，为了准备这篇稿子我去查了一下，结果吓了我一跳，居然1908年就有了这条线，到今天已经有108年的历史，可以想象，如果把中国的思路直接照搬那会死得很惨。

✪ 再说学区房 ✪

我前不久还听到国内一位我很尊敬的经济方面的内容创业者在节目中劝大家投资海外学区房，我听了之后以为他会说一些先决条件，结果没听到。

别的国家我不敢说，至少在美国绝对不是学区房就一定值得投资。原因很简单，孩子能不能进入一个学区的好公校，并不看房子是不是在你名下，租的也可以，有的地区即使住在这个学区也需要通过考试选拔，因此学区房虽然是重要因素，教育是刚需，但资源稀缺程度不同，国内模式不能直接套用。当然孩子教育问题不能完全用金钱衡量，不是不能买，要全面考虑之后再买。

✪ 公园周边和朝南 ✪

这问题过去不少地方都聊过，这里只简单说，除了中心城区，美国的公园周边治安一般相对比较差的，不能看到一个公园很好就投它旁边的房子，美国的很多公园不是拿来晨练的而是周末烧烤的。

朝南的房子也只适合于自住房或者华人社区，如果是在非华人社区买的投资房，千万不要把朝南作为一个条件来考虑，你会发现很多卖家连自己房子朝哪都不知道，你问卖方中介，他还得那手机出来打开罗盘App才知道。 

想在美国玩房产怎么办？

◆◆手里钱不多

“懂规则、会技巧，玩房不怕资金少”

✪ 先买投资房，再买自住房？ ✪

要在资金不多的情况下开始玩房，我觉得首先要改变一下先买自住房再买投资房的观念。拥有自己的房子是传统的美国梦的一部分，但可没说要住自己的房子啊。自己为了生活便利或者孩子上学不得不住在相对贵的区，贵的区自己财力不够短期买不起，这时候就一定是把钱存在银行等攒够了首付再去买房吗？很遗憾，首付够了，房价也涨了。其实观念稍为变一下可能就海阔天空，就是先买投资房。

在美国有一些当前还不成熟，但潜力巨大的区或许10万美金就可以买到状态差但可以低成本完成翻新的房子，虽然管理起来难度和风险比较大，但租金回报率很高，甚至在两位数以上也并不罕见。我们华人在美国算是特别勤劳勇敢善良的族群了，我觉得管理这样的房产都不难。关键是要“懂规则、会技巧”，具体什么规则什么技巧，以后我们会慢慢说。今天先说怎么定位到这样的潜力区。

✪ 你准备当哪类投资者？ ✪

我见到美国玩房的人大概主要有两类投资生意经。

一类是以价值投资为标准，看重长期上涨，不太在乎租金回报率，铁律是Location location location，区域和地段最重要，我们暂时定义为A，其实目前中国国内的房子多数属于这一类，因此新移民往往也会选择这类投资，对专业知识要求不高，多数工作可以交给专业人员，增值潜力也很大，管理起来容易，看上去除了回报率不高其它都是优点，但缺点只有一个就是往往要占用比较大的资金，土豪可以大胆的这么玩。

第二种是以高租金回报或者旧房翻新快速转手的flipping house模式，玩快速转手的人也叫flipper，我见到的专业玩家很多是能买两家庭就不买一家庭（一个家庭一般要有独立厨房和独立卫生间以及独立入口），能买没维护费的就不买有维护费的，低成本和高回报率他们认为最重要，我们暂时定义为B。B看重短期获利，可以买好区状态差的房子，比如买曼哈顿破的一塌糊涂的公寓，状态差嘛卖的就比市场价低不少，懂装修的人就可以赚低成本翻新的这部分差价。还可以买目前不是太好但有很大潜力区域的便宜房子，我重点聊聊这种情况，因为我发现我周围很多朋友对这个投资分支还不熟悉或者是不敢碰。这种玩法就要先定位到潜力区。

✪ 投资差区，请给我一个理由 ✪

为什么现在不是那么好的区有的也值得投资呢？原因很简单，好区也是从差区变好的，曼哈顿过去治安之差可以说是全球知名的。好区之所以好，不管有多少种理由，根本还是资本和政策驱动。但资本为什么驱动这个区不驱动别的区呢？我认为新热点区的形成最可能的是基础设施建设，比如新建了地铁线，城市基础设施升级带到生活环境大为改观；也可能是政策变化，比如Rezoning原来的工业用地改为商业或住宅用地；还可能是税收政策的改变，例如地方政府推出多少年税收减免计划等；或者可能是某种文化现象带动了区域成为标志性地区；这些年还出来一个可能的理由就是好大学或者其它创新机构附近，因为在好大学附近出现了大量的创新型的小公司，这些小公司数量很多资金量很大，可以迅速把一片区域带动起来，硅谷的崛起据说和美国80年代通过的美国专利权改革法案有关，波士顿等地区周边房产近两年也有类似现象。

我个人觉得以少量资金寻找比较可能的热点区进行循环投资对工薪阶层是个比较好的投资模式，可以看三个条件：

一是交通要便利，最好地铁或轻轨直达；

二是“区要差”，资金量有限，只有买便宜房子才可能实现循环投资，否则就被一两套房拴住，美国地产周期行很强，最后很可能就是给银行打工了。

三是要看大量资金在悄然进入。前面讲了，新的热点区形成的因素有多种，交通是最显著的因素，其它因素也可以类比。

刚才说的可能有点快，换个说法重复一遍

小投入循环投资的三个条件是：

1. 交通便利。

2.各方面条件不太好的不成熟区 

3.有大笔投资进入迹象。这样的房子一般租金回报率也比较高，但收不到租金等风险自然也比较高。

我认为那些炒地皮的地产界的那些大佬很可能思路和前面说的三个点接近，不管是哪个因素形成的热点，在满足第三个条件也就是有大笔资金进入的时候我们普通人跟进就是好时机了。大家设想一下，这些大手笔投资这样区域的人肯定做好了各种研究甚至了解普通人根本就不可能知道的信息，或者是找很牛的评估机构做了各种研究，所以最后才能说服董事会批准资金，人家投1亿，你投10万20万，他们都不怕你怕啥。

不过如果要按照B模式，不论是以高回报率的玩法还是以快速转手的flipping玩法，还是要懂装修的。

例如2015年买我买了一套10万美金两家庭的房子，这套房子就在我认为的有潜力差区，这是一套1920年的老房子。

状态很差，我用了5500美金完成了翻修，其中包括换掉两家庭全套炉子和冰箱等电器花费1500美金买的是侧面有划痕但没使用过的新电器，是Bestbuy买，质保和新机基本差不多，满400美金免运费，注意不是每家店都有，也不只有bestbuy做这个生意，大家可以去找。

厨房卫生间的地面我用的都是Vinyl Floor，加起来成本也就200多美金，美观和实用性都不错。这套房子两家庭全租出去去掉地税、水费、保险等成本一年大约可以收入1.3万美元，这其中也扣除了每两年碰到一个收不到房租而需要驱逐房客可能带来的损失的预算，不算这部分收益为1.5万美元。这样算大约不到8年可以租回购房成本。

如果不懂得如何低价翻新房子，这套房投进去两三万装修都未必装的下来，而且租金最后也提高不了多少，那回报率就低多了。

听了前面这些，我不知道大家是不是感觉到其实投资房产并不是有钱人的事，土豪有土豪的玩法，草根有草根的玩法。财力不够，咱们就拿知识来凑，我们通过熟悉美国规则和各种装修玩房套路照样可以赚到钱。