美国房地产投资经验 给中国投资房产人的几点建议

最近全国各地地王频出，地价与房价形成了倒挂的格局，房地产经济也背离了中国经济发展的趋势，国内的房产从今年年初以来，全面回暖，房价持续上涨，成交量持续放大。很多国内投资人，又开始以投资目的进入房市。下面，让我们从美国的投资房产角度，做一个比较，供中国的投资人和业界同仁参考。

首先，中国的住宅投资房产的房价较高，租金较低。在美国一般来讲，月租金要达到房价的1%，才会有投资收入和现金流。中国当前大城市，如北京，上海，深圳，月租金是房价的0.2-0.3%，这样的投入，应该很难和其他投资工具竞争，比如股票，或者和境外的房产投资竞争，比如在美国房产投资的产权明晰，月租比例高。

其次，中国的房产业操作不规范。成为了房东，该有的权力得不到应用的法律保护，比如，房产经纪可以担当二房东，打隔断，这些做法在美国都是违法的。另一方面，房客的权益也得不到保证，比如房租滞纳，法律驱逐的程序不完善。这样的条件下，很难培育出一个有效率的出租房市场。

所以很多居住房产投资人都宁愿把房子空着，也不出租找麻烦。相比之下，美国的房产出租相关法律十分完善。美国的政府，基本上是鼓励投资人拥有房产出租，或者是自己住。因为这样可以减少政府提供住房的负担。所以美国房产和投资的政策，基本上是保护投资人的。当然，在美国房客的利益也受到充分的保护，比如，房东有义务必须提供可居住的住房，合乎当地健康标准，冬天供暖充足。

再次，投资房产，不一定要亲自参与全部购房房产，翻修，出售所有过程，不妨委托专业房产投资人，共同盈利。在北京，于先生从事商业房产的投资，投资人的回报能达到20%左右。在美国，和我们接触的也有多种投资房产项目，有转让运作和管理，回报从12%到40%不等。要根据投资人的实际情况选择。

最后，房产看地点，投资房产要住，不要炒。和美国的相对完善的房产投资体系相比，中国的房产投资方式，投资途径，对投资人的保护都还十分不够。所以总的建议是，投资房产要慎重。建议千万不可以有短期“炒房”的心理。这主要原因是，房产是不动产，其交易周期比起其他投资方式如股票，债券要长得多。