美国买房前必须要知道的事情

在美国买房子，全美国50个州都要交房产税，这是避免不了的。联邦政府和州政府并不征收房产税的。房产税是交给地方政府、郡政府、市政府和学区的！没错，好学区会征收较高的房产税。目前全美的房产税平均在1-3%左右，而这些税都给地方政府用于公共设施的完善和福利补给。

先不说为什么交，怎么交，交多少，我们首先看看，不交，会怎样！

1. 对于未按时交纳房产税的纳税者来说，会产生罚息和罚金。拖欠的时间越长，罚金越高。当拖欠达到一定时间，罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠交纳房产税的房屋采取留置或拍卖，这就是法拍房的主要来源之一。

2.  由于政府是房产税的主要拥有者，所以政府具有最先申诉抵押权。在房主存在多方违约，如政府、银行、个人等，政府拥有优先的权利在房产拍卖后将所得款项用于抵税。剩余的再按顺序抵给债权方。举个例，中国人最熟悉的加州，如果超过限期未缴纳房产税，简单的征收房主10%罚金；超过3年任未缴纳房产税，地方政府会直接对该房产进行没收并拍卖。

部分地方政府规定了一些减免房产税的项目。最常见的两种，一是通过减少税基或低估房产价值，在此基础上征收房产税，是对自住型的房屋给予了一定程度上的税务减免。另一种方法，当房产税超过一个最大值的时候，纳税人可以从州政府得到州个人所得税的相应抵免或现金补偿。

在加州，如果纳税人的房产是用于自住的，可以免除约7000美金的房产税。对于美国的退伍军人，自住房也有一定程度的房产税减免政策，但这对我们海外投资者来说都是不适用的。

既然房产税避免不了，人人都要交，那么，交给谁？交多少？怎么交呢？交给谁？

美国联邦和州政府是不征收房产税，地方政府可根据该地区自身情况确定税率来征收房产税，用于公共设施的兴建维修，服务和教育的支出等利民举措。一般而言，郡政府、市政府和学区的征收比率为1：1：5

首先要了解，房产税是地方政府根据未来一年的预算而制定出来的，所以不要惊讶每年房产税和房屋计税价值都所有变化。当然，浮动会是非常微小的。目前全美房产税在1-3%浮动。房产税=房产税率% X 房产计税价值（注意，不是房屋购买价）缴纳房产税是在房屋评估价的基础上征收的，并不是房屋购买价！房产评估价值就是我们缴纳税的房产计税价值。

这价值谁说了算？持牌的专业评估师说了算，一般会给出市场公平价。美国大多数住房为独立别墅，占地面积、使用面积、样式和房龄等因素都会影响评估的价值。一般采用两种标准评估房价：针对2手房采用销售对比法，比较附近半年内3-5个左右同类型房产销售价格给出合理的评估价；针对新房采用成本重置法，即考虑重建同类型房屋所需成本，然后根据地价及折旧进行调整后给出合理的评估价。

怎么交？

每年年底，当地税务政府会通过邮局给屋主寄去一份交税通知书，上面明确的列出了这一年应缴纳的房产税金额。屋主在指定限期内将房产税通过支票和纳税通知一起寄回政府指定地址即可；部分地区已经实行网上付款的形式，屋主可以使用信用卡交付。

值得注意的是，并不是所有地区的房产税都是一年只交一次的。当然，目前大部分的地区还是一年只交一次房产税，个别地区一年交2次, 如：加州（CA）；有的地区甚至要交4次，例如新泽西（NJ）。

那么问题来了，已经有投资美国房产或者移民的打算，却苦恼不知从何下手？涉及到要交哪些费用的问题也是个小白，美国买房流程更一点都不懂？没关系，诺华移民可以帮你。