美国投资移民项目的风险何在？

今天我们来借一篇专家评述看一下美国投资移民项目的风险何在，特别是公寓类EB-5项目。

风险就是不确定性

古人的许多智慧都储存在汉字中。风险这两个汉字也是这样。“风险”的“风”代表不确定性，因为风来无影去无踪，不可捉摸。“风险”的“险”是“剑”的意思。凶险无比，搞不好小命休矣。

所以，在代表不确定性因素的“风”和代表危险的“险”合并在一起，就是风险的意思。

要防范风险，就是要防范、规避不确定性因素的出现。这是整个风险控制的要诀。

为什么控制风险不是找高大上的项目？

EB-5投资人往往被高大上项目的地理位置、宏伟设计、和参与的开发商所震撼，进而发出爱慕仰视的迷乱之心和可以依托的信心，最后完成投资。投资完之后，幸福兴奋的心情久久无法平复。

这种购物消费心理，和美国家庭主妇购买住宅时的心情非常相似，是一种典型的以激情为主导的购物方式。

不幸的是，激情购买房产风险不大，而激情购买EB-5产品风险巨大。

EB-5和房产的最大差别在于：购买EB-5产品是购买开发项目的“计划”，而购买房产是切切实实购买建好的现房（期房除外）。“计划”要成为现房，EB-5投资才能成功。这之间存在着千难万阻。

下面的图显示了地产开发项目的风险释放过程。一个项目的成功完成，需要经过立项、施工、运营、退出四大过程。项目向前一步，不确定因素就少了一步，风险也少了一些。

高大上的项目，往往规模更大、需要的资金更多、规划许可更严、过程更为复杂、市场吸收消化该产品的不确定性更高。

投资人需要找的项目，应该是不确定性因素最小的项目，而不是最漂亮、最撩人的项目。您的女儿出嫁，您是让她找英俊潇洒的，还是找沉稳踏实、事业有所成就的居家青年呢？

出售型和出租型公寓风险哪个高？

现在我就运用一下刚才提到的理论在做个选择题：出售型公寓和出租型公寓哪个类型的风险更低？

给您一分钟......

如果您问答出租型公寓，恭喜！ 

出售型的公寓楼往往地理位置更优越、品质更高、更有震撼力。因为买房的人比租房的人更重视质量。

但是，出售型公寓在退出盈利时必须是出售。而一个家庭购买住房，比租用住房需要的条件多得多。

购买住宅的最大障碍是贷款。如果一个家庭，因为经济危机有一个失去了工作，他们的收入将很可能无法获取银行贷款，所以也就无法购买住房。但这个家庭，很可能仍然有能力付租金来租房。

在2008-2009年爆发的经济危机中，出售型公寓大幅贬值。开发商由于出售不了公寓，资金链断裂，无法偿还银行的建设贷款。银行被迫拍卖烂尾项目，所获得拍卖额常常不够原来投入的一半。我在2009年在开发商公司工作时的遇到的第一个投资项目，就是从银行手里收购一个芝加哥郊区的烂尾出售公寓楼贷款。当时，收购的价格仅为银行贷款本金的30%。

和出售型公寓相比，出租型公寓虽然也受到经济危机的影响。但由于出租型公寓的抗风险能力，租金和入住率基本没有受到影响。相反，由于老百姓买不起住房，纷纷改为租房，出租型公寓反而因为经济危机得到了一定的提升。

[原文来源：Eric Yao，美国加州注册投资顾问、加州房地产持照经纪人。十多年来，共参加了12亿美金的一手实地地产投资和开发项目，主要负责项目前期可行性评估和尽职调查。]