美国EB-5投资移民关于投资人真正需要看的文件

经常遇到这样的情况。有客户想要咨询某一个正在考虑的移民项目，但发给我们的项目资料却是中介提供的几页PPT。 PPT做得亮丽招眼，但对于我们来说，却没有什么可以分析的实质内容。这些只是宣传材料，而为了给出一个对于项目的基本评判，我们需要的是发行材料。

今天跟大家聊一聊EB5投资当中所牵涉的材料，以及它们的用途。

即便是最最基本简单的项目分析，也需要下面三个材料才能进行：

1. PPM（Private Placement Memorandum) :  私人配售股份备忘录

这个是整个发行文件的核心，它包括配售股份的价格，管理费用，规模, 发行人介绍等基本信息。另外，还有关于所筹集资金用途的详细信息：项目本身的介绍，资金框架，整个筹资和投资的法律框架等。而且，根据美国证券法的要求，必须透露投资的有关风险和利益冲突。

2. Economic Report： 经济报告

这个文件也极其重要，因为所有的工作岗位计算都是包含在这个文件里，直接影响到项目所能创造的就业，和你日后是否能拿到绿卡戚戚相关。当然，不是说所有的计算都是合理的，都会被移民局认可。所以对这个报告中计算结果的保守性和可行性分析是很必要的。

3. Business Plan 商业计划

这个文件是对投资项目本身的信息披露。它一般包括项目组织结构，管理层介绍，市场分析，营销计划，财务预测，就业创造等信息。

其他主要发行材料还包括：

· TEA（Target Employment Area, 目标雇佣区）认证：现在市面上几乎所有的项目都是在TEA。TEA认证机构因为每个州的规定不同而有所不同。需要根据每年新的全国失业数据进行更新。

· Limited Partnership Agreement: 有限合伙人协议。一般来说， EB5投资人都是以有限合伙人的身份参股有限合伙公司，这个有限合伙公司筹到的钱再拿去投资项目。 有限合伙人协议是这个公司成立时的文件，包括章程，合伙人的权利和义务。

· Subscription Agreement:  认购协议。这是投资人签署的同意认购股份的文件，包含投资人的声明保证和其他一些认购条件。一般也包括投资人问卷调查。

· Loan Agreement:  贷款协议。如果项目资金是以贷款的形式进入项目的，那么借款人（项目方）和贷款人（有限合伙人公司）之间要签署贷款协议。

· Equity Investment Agreement: 股权投资协议。 如果项目资金是以优先股权的形式进入项目的，那么项目方和有限合伙人公司之间要签署股权投资协议。

其他的文件则要根据项目的不同情况而定。

· 如果投资资金在投资前是在第三方监管账户里的，则需要Escrow Agreement: 监管协议。这个协议也会包含资金投放到项目里的条件：比如： 526申请必须递交；筹集的资金必须到一定规模等。

· 如果项目提供第三方对项目的评估报告，应该有Appraisal Report：评估报告。一般地产项目会有此报告。这个报告是对项目在建筑前，建筑完成，和项目进入稳定期后三个阶段的价值评估。

· 如果项目有高级建筑贷款，贷款银行和借款人之间的借款合同：Senior Loan Agreement。  这里会有非常详细的贷款条款，比如金额，每次划款的条件，抵押，等等。有的贷款合同还规定必须要所有的EB5投资到位之后才能开始发放贷款。

· 如果项目计划有高级建筑贷款，但借款合同还没有签署，有可能只有一个Letter of Intention (意向书) 或者Term Sheet （条款总结）。这些文件会给出贷款的条件，利率，期限，担保等。但这两个文件并不是commitment (承诺)， 只是说如果银行决定贷款的话，会是什么样的条款。

· 如果项目有任何担保人，无论是还款担保，或是完工担保，那么应该有担保书。

因为项目的情况不同，所提供的资料也有所不同，上面这些信息只是给大家的一个大致的概念，并不是一个完整的列单。 如果要做一个深入的尽职调查，需要的资料就远不止这些了。比如，需要审阅项目方出示契约证明对土地的拥有权，项目方要提供文件证明其股权投入，担保方要出示财务报表以供我们评估其担保能力，等等。但是， 如果投资人有了上面的这些这些资料，对项目本身起码会有一个比较全面的了解。