美国EB-5项目趋势与分析（下篇）

今天，继续纽约大学Stern商学院，Jeanne Calderon和Gary Friedland教授的，EB-5项目趋势和分析，由业内朋友Adela义务翻译。。

11. 大型开发商和项目，继续统治市场：

许多大型和主导开发商们，在第一份报告中开发项目，在本报告中继续开放新的项目。

其中包括了上述5个有自己区域中心的开发商，以及HFZ Capital。除此之外，铁狮门，这个纽约的大型开发商，开始首次使用EB-5资金，在本报告中，其有2个新项目募集EB-5资金，即布鲁克林梅西商场重建项目、长岛的哥谭中心。

Woodridge Capital的世纪广场酒店项目，是报告中西海岸最大的项目，募集4.5亿EB-5资金。然而，另一家新成立的，隶属于Stockbridge Capital Group的合资企业，这家以及募集了4亿EB-5资金建设拉斯维加斯SLS酒店的企业，将成为最大的EB-5资金使用者。

2015年，Stockbridge和Kroenke Group一起合资，建立了由刚迁至洛杉矶的橄榄球联盟（NFL）Rams所有人控制的企业，将开发了298英亩土地打算作为Rams（公羊队）的足球体育馆，以及400万平尺的多用途房产开发。

Stockbridge募集1.88亿美金的EB-5资金，用来建设“City of champions revitalization Project”项目一期的基建部分（该项目原来叫做“Hollywood Park Tomorrow”重建项目）。据其公关稿，Stockbridge和Kroenke Group使用了，EB-5的宣传口号 －“不花纳税人一分钱”，以此来说明体育馆和其他改建的资金如何募集。

12.贷款模式：

实际上，大多数EB-5项目更喜欢设计为债权模式，而非股权模式，这与上一份报告中的项目背道而驰。在上一份报告中，我们列出的最新的、大型的EB-5项目都是股权模式的。

很明显，移民中介和投资者们都更喜欢债权模式，因为它能提供明确的退出机制 －既明确的退出日期。

相对之下，股权模式通常依赖于一个资本事件的发生，而者往往在开发商的掌控之下。这一偏好，并不令人惊奇，因为投资者的主要动机是实现满足EB-5签证要求的投资，然后才是尽可能快地收回投资。

13.夹层贷款结构：

夹层贷款结构继续成为，EB-5资金进入项目的最受欢迎模式（技术上讲，夹层贷款的借款方，项目方所拥有的100%股权）。实际上，项目都更喜欢设计成夹层贷款模式，而不是抵押贷款模式。

设计成这种模式有许多原因。

现在地产市场已经回弹了，抵押贷款相比经济危机的余波之后，更加容易获得。传统的第一顺位贷款的利率，通常低于EB-5（新商业企业）提供的借款。不管怎样，EB-5提供的夹层贷款的利率，实质上比传统夹层贷款的利率要便宜。因此，将EB-5资金纳入到项目中，可以使项目的资金成本得到优化。

近一步讲，抵押贷款借款方，通常会借给项目总额至少50%以上的贷款，有时会高达70%。相比之下，在项目中的EB-5资金，受限于产生的就业数量，尽管项目中的就业其他部分创造的就业可以100%算给EB-5投资人，但是每个投资者要创造出10个新就业的要求，限制了项目中的EB-5总额，使之要比传统抵押贷款借出方的比例来得低。

14.EB-5资金延迟进入项目：

在本报告中的一些项目，已明确，即便没有EB-5资金的情况下依然可以建完项目。他们募集EB-5资金仅仅是，为了用更便宜的资金替换开发商的股权，或其他较贵的资金。

尽管在没有使用EB-5资金时，就能创造出全部就业。但移民局对过桥贷款诠释的慷慨，使得这些募集大量EB-5资金项目得以满足要求。

15.EB-5作为主流资金来源：

在2012年房地产市场复苏之前，EB-5仅仅作为那些拖延的项目或者不能募集到其他资金的项目，的资金来源。而今天，EB-5资金以及作为项目开发的主流资金来源，而不仅仅限于那些遇到融资困难的项目了。在本报告中的项目证实了这一点。大多数项目，都是由开发商近期收购的，并计划尽快完成。

16.非传统类地产项目：

我们已经将项目的数据库扩展到更广的范围，把一些非传统地产类项目涵盖进去了。比如迈阿密的娱乐中心，“SkyRise Miami”项目－它被称为“迈阿密的埃菲尔铁塔”。

17.非传统类项目的结构：

实际上，几乎所有项目都是平地而起的新项目。然而，铁狮门收购了现存的位于布鲁克林的梅西百货大楼的几个楼层，在将零售物业改建成办公室，并加盖几层。收购之外，梅西百货将成为零售单元的拥有者，而铁狮门将成为两个办公单元的拥有者。

18.土地租约项目：

本报告中的项目，有7个项目的土地属于第三方（城市、市政当局或其他和开发商无关的第三方），他们将土地租给开发商或其相关附属机构。

19.项目地址：

每个EB-5项目都坐落在主要的大都会区域。

项目在大都会地区的分类有：纽约16个、迈阿密3个、洛杉矶3个、哥伦比亚特区2个、拉斯维加斯1个、新泽西市1个、波士顿1个。

重申一下，我们的项目数据库是有限且主观的。

20.项目类型：

数据库中有超过15个项目，是多家庭住宅，公寓的开发占这一类的主导。酒店，为另一大类，占8席。

附录（项目数据）：