留学生、海外买家、房产投资人要注意了 CMHC联合各大政府部门查户主身份

随着温哥华和多伦多两大地产市场越来越不可负担，市民越来越关注海外买家在加拿大买房的数据。加拿大权威房屋机构——加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）于去年首次发布公寓市场所有权调查报告，近日更是加大调查力度，积极交涉各政府部门以获得他们现有的内部资料，并与各地的警察部门进行接触，跟踪海外资金的动态。留学生、海外买家及房产投资人都将成为监管对象。

非永久居民买房被视为海外买家

在加拿大，有的人合法拥有加拿大和其他国家的双重国籍，有的人在加拿大和另一个国家之间飞来飞去，还有的人是国际留学生，毕业后不一定留在加拿大。要收集海外买家数据，CMHC首先要明确“海外买家”和“海外投资”的定义。

经过内部讨论，CMHC决定采用和英国房地产顾问公司Knight Frank LLP对于海外投资相似的定义，即以业主的永久居留地（permanent residence）是否在加拿大作为评判标准。如果一个人在加拿大拥有物业，但是他的永久居住地在其他国家，那么这个房产就算作外国投资，业主就算作外国买家。这意味在加拿大出生、但居住其他国家的业主，在CMHC的标准下都被归为“外国买家”。

留学生资金流将受监管

CMHC与加拿大统计局以及移民部合作后发现，2014年只有不到18%的国际学生成功地申请了移民。CMHC的发言人卡琳·勒布朗（Karine LeBlanc）在一份邮件中表示，有证据表明，温哥华地区的许多房子被留学生（及家人）买下，留学生只在加拿大短期居住，因此将被算作加拿大的非永久居民。

根据CMHC的最新定义，国际留学生及其家人购买的物业也属海外投资。这意味着国际留学生的资金流将被监管起来，因为很多批评已经指出留学生带来的海外资金正在改变房地产市场。CMHC特别提到一些留学生在UBC附近住着百万豪宅，这些物业无疑将成为重点审查对象。

从邮寄地址入手 查投资性房产、海外买家

CMHC还与多家省内土地业权和测量公司交涉，并向BC省府索要数据，试图对比业主的登记住址及邮寄地址。

如果邮寄地址和登记住址不符，那么CMHC认为该业主可能拥有投资性房产。如果邮寄地址位于在海外或是律师办公室，CMHC认为该业主可能是海外买家。

8大政府部门互通内部资源 联合追查海外资金流向

除了加拿大统计局、移民局，CMHC核心分析师团队曾与加拿大税务局、加拿大银行监督委员会、加拿大央行、BC省地产局以及财政部等至少8家政府机构召开数次会议，讨论数据收集的问题。

加拿大银行监督委员会（FINTRAC）

即加拿大反洗钱机构，主要负责对洗钱活动以及一万元以上的跨境交易进行监管。 

CMHC的发言人表示，目前还没有现成的工具可以明确计算进入加拿大房地产市场的海外资金，所以CMHC正在与各政府部门定期进行内部讨论，并征求行内专家的意见，以更好地收集有关海外买家的信息。

加拿大收益所有权不透明 收集外部数据难度大

目前CHMC以索要、分析各大政府部门已有的内部数据为主，因为在加拿大，有些投资人联合指定的金融机构舞弊，给当局搜集信息施加了很大的阻力，CMHC很难及时得到充足的外部数据。此外加拿大针对无记名股票、代理股东、代理董事的管制也不够，让实际受益所有人可以轻松地隐藏自己的身份。

1、加拿大没有法律规定地产经纪须鉴定财富投资者的代理人及公司编号。

2、加拿大不要求金融机构确认他们的客户是否是外国政府高级官员。

3、加拿大不要求律师、地产经纪和经销商等专业人士确定奢侈品、奢侈服务的受益所有人。

4、在BC省以及大多数加拿大省份，公司注册信息不足以证明受益所有人的身份。

5、加拿大当局须得到法院指令才能获得基本的资产所有权信息，而加拿大银行监督委员会得到此类信息无须法院指令。