美国买房可以移民吗？

美国买房可以移民吗？美国房产投资常见问题一一解答

2015年12月21日，美国总统奥巴马签署了新法案，放宽了对外国资本投资美国不动产的税率，鼓励更多的海外资本流入美国，增强美国经济发展。此举也促使更多海外投资者投资美国房地产。

美国房产投资市场一直受到中国投资者的青睐，特别是一些活跃度较高的热门置业城市。那么现在投资美国房产晚吗？哪些地区最热？哪些地区最值得投呢？相对于其他国家，美国房产投资有什么优势呢？美国房产投资常见问题一一解答。

1. 美国买房可以移民吗？

不可以。为了移民投资的某些项目，移民后资金返还时，有的项目是用房产来还给你，但这是移民项目，它不是一个买房项目。

2. 美国的产权是永久的吗？

是的。

3.美国房产投资回报率是多少？

美国房产投资回报率包括三部分，一是地产升值部分，另外一点是净租金回报率，第三是美元升值预期。

美国房产的净回报率大概是在10%到20%之间，这是扣除了房产税，扣除了物业费以后你的净的回报率大概是这么多，还是相当诱人的。

4. 美国房产税有多高？

美国每个州的房产税不一样，税率也不一样，基本上是在1%到3%之间。以佛罗里达为例，房产税大概是在1%左右，租金回报率大概是在12%，扣掉托管费，保险，物业费，房产税以后净的还有6%，再加上土地升值空间，投资回报率还是相当不错的。

5. 洛杉矶的公寓绿地项目如何？

具体的项目不一样，每个人投资的目的不一样，侧重点不一样，要结合当地宏观的数据做判断。

6. 没有绿卡可以在美国购置房产吗?

可以。美国房产是全球开放的，谁都可以买。

7. 美国房产可以怎么使用金融杠杆？

在美国，外国人也是可以贷款买房。但如果没有绿卡或在美国本地没有信用记录，贷款利率会相对较高。有些房产项目，银行不一定贷给你，但开发商有自己的金融贷款工具，每个项目不一样，要具体看在哪个地方，买多少钱的房子。

8. 中国外汇管制，那资金怎么到美国去呢？

以前比较容易，用传统的“蚂蚁搬家”的方式。现在各个城市不一样，根据城市和银行的管控力度来看，低价的房子比如10万、20万美元的相对来讲比较容易一些。上百万甚至上千万美元的高价房产就相对困难一些，具体的项目要咨询房产置业顾问。

9. 请问想出租用的话，买多少价位的房子投资回报率最高？

出租回报率的公式是（月租金x12）/房价，所以房价越低，出租回报率越高。投资10万到20万美元之间的房产，出租回报率都是比较可观的。

10. 有绿卡购买房产和没绿卡购买房产有什么区别吗？

在购买环节来讲是没有什么区别的。

11. 哪个地区的房子出租回报率高？

我们的建议是佛罗里达、德克萨斯、亚利桑那，这几个州目前的出租回报率都是比较可观的。

12. 现在贷款利率多少？

对于美国本地人的贷款利率是3.5%左右，对于外国人最高到4.2%，也有开发公司的贷款是5.2%。

13. 如果没有绿卡的话能否贷款，贷款利率，税费等有区别吗？

如果没有绿卡，贷款是可以贷成的，主要是看银行贷款还是专业的贷款公司。没有绿卡贷款的利率相对高一些，税费方面没有任何区别。

14. 波特兰值得买吗？奥兰多现在独立屋的平均房价是多少呢？

波特兰是值得买的，可以参照2016年地产升值的预测，看看每个州的升值空间再做决定。奥兰多独立屋的平均房价是在20万到30万美元之间。

15. 外国人在美购房大概需要多长时间能办下来？

要看是贷款购房还是现金购房。现金购房2个礼拜就可以办理下来，贷款购房需要2个月到3个月左右的时间。

16. 在美国，有没有什么类型的房产我不能购买?

没有什么房产你不能购买，美国房产对全球开放，都是可以买的。

17. 100万人民币可投资什么房产?

可以在佛罗里达或者亚利桑那州投资公寓型的项目，这个价格是比较合适的。

18. 洛杉矶的公寓投资建议？收益率如何？

公寓投资一个要看当地地产升值的空间，包括租金回报率的升值空间，有没有经济泡沫。另外要考虑公寓所在地的平均收入，是不是学区房，人口红利等因素，然后再做判断。从以往的洛杉矶的收益来讲，大概是3%到4%之间。

19. 请问公寓，联排，独立屋还有商业地产哪个类型升值空间大？

专业角度看，无论哪种类型，都是要看地段。从出租角度来看，公寓比较好租，和连排屋一样不需要太多打理。独立屋出租比公寓稍微复杂些，对于租客来说需要打理，需要投入的精力比较多。

20. 美国购房的首付比例是多少？

对于没有绿卡的人来讲，一般首付比例是30%到50%。

21. 如何判断房产是否值得投资？

人口红利、平均年龄、地段、在国际的影响力等等都是要去考查的，建议咨询地产投资顾问，他们会做后期的背景信息调查把这些信息提供给买家。

22. 外籍购房者应该特别关注美国哪个州的房产？

对于资本来讲，只是用来逐利的，房产对于本国人和外国人都是一样的。所以没有说关注哪个州的房产，而是看哪个州是最合适自己的投资需求。

23. 投资美国房产相对于其他类型的投资有什么优劣势？

美国房产市场比较成熟，指望通过投资美国房产发财很难。在中国大家经历过100%、200%的房产投资增长，在美国这种情况一般出现在翻修或者买法拍屋再卖出去这种情况，对于一些专业的人士还是有机会的。对于大部分的个人来讲，美国地产投资是一种稳定的投资产品，因为产权是永久的，而且现在处于上升期，成长空间非常大。相比较基金、股票、或者其他类型的投资，房产投资的特点就是稳定。对于投资者来讲，要看是想有稳定的投资回报还是短期之内有很大的收益，对于不同的投资产品可以做比较。

24. 相对于其他国家，美国房产投资有什么优势？

从北美、欧洲、澳洲三个主要地区来讲，欧洲经济还没触底，经济增长乏力，欧元也在持续贬值。另外，移民潮、英国脱离欧盟等问题造成欧洲的政治经济不稳定，大环境不适合投资者，这也是欧洲资本向美国转移的原因。

澳洲的房产整体经济规模比较小，大部分人投资在悉尼和墨尔本两个城市。悉尼的泡沫风险指数接近1%，风险比美国大很多。另外，澳洲房产投资，外国人是不能买二手房的，所以房产以后出售给谁，也是投资者需要考虑的问题。

美国的是全球最大的经济体，50个州都在发展，政治经济环境相对稳定，对于投资者来讲投资系数要高很多。

25. 在美国买房房产税是每年都要交吗？

是的，每年都要交。房产税是政府根据房子的估值，大约在1%到3%之间，每个州不太一样。一般来讲，每个州对房子的估值是成交价的70%到80%左右。

26. 听说在美国养房子的费用也很高，如果我买房不是为了居住，会不好租出去吗?

要看具体的项目，如果项目所在地人口红利特别高，项目本身的社区出租率在90%以上，房子租出去的可能性就特别大。我的建议是参考投资顾问所推荐的项目，项目的背景调查里一般都是可以体现出来的。

27. 请问刚才提到的买大概10-20万美元房产投资收益率比较高。想租这样房子的人如果信用不好怎么办？

这类房产如果委托正规的托管公司，托管公司在找租客的时候都会对租客的信用背景、犯罪背景进行调查，如果信用历史、犯罪记录、收入情况不好，正规的托管公司一般不会把房子租给他，因为有一定的风险，有可能收不上来房租。这一点和房子多少钱没有关系，主要还是看托管公司是否正规，如果是委托亲戚朋友做托管，他们很难做这方面的调查。

28. 购买新房好还是二手房好?

这要看每个投资者的投资需求，新房一般比二手房贵，如果财力没问题当然是新房好。如果纯粹从出租回报率来看，二手房也是不错的选择，购房价格相对低一些。

29. 请问刚才提到找代理人打理出租的房产！如何选择好的代理公司或者代理人，考察哪些方面？

主要是看代理公司的资质、经验、管理房产的规模等。

30. 代理出租公司怎样收费？

代理出租公司一般称之为托管公司，托管公司的收费大概为当月租金的8%-10%。各个州的价格不一样，加州是租金的8%，佛罗里达是租金的10%。