投资美国土地回报可观

全球房地产周期是不同步的，如果能把握不同地域的周期来选择投资、把眼光放长远，即使是非专家投资者很有可能从中获得丰厚的利润。以香港楼市及美国楼市趋势为例，来分析二者不同的房地产周期规律，可以从中得到一些启示。

投资房地产首选美国

当香港楼市在97、98年处于高峰期时，美国楼价正在稳步上升；98年后，香港楼市形势急转直下，03年中跌到谷底，而美国楼市不受丝毫影响仍然保持上升趋势；06年美国楼市到达高峰期，旋即开始快速下跌，并于2012年降到六年内的最低值，而这段时间内香港楼市正是复苏期——前期在平稳中前进且后期大幅上涨；最近几年，香港楼市一路狂飊猛进——2015年已创历史新高，楼价已远远超越普通市民的经济承受力，而2012年后美国楼市则逐步走出谷底阴影，呈稳步上升趋势。

稳操胜券：掌握房产周期

根据房地产周期规律，笔者预测：美国楼价未来一段长时间内仍然会保持继续上升趋势；而香港楼市目前正处于危险的泡沫状态。因此，把握好房地产周期规律进行投资，才是稳操胜券的不二法则。

此外，相比国内和香港如今的惊人房价，美国房价算是处于比较低的水平，则其风险指数也是比较低的。通过以上比较，我们不难看到：投资美国房地产相对来说更加安全，获得高收益的机率较大。

其次，美国经济增长态势良好。商业圆桌会议组织（Business Roundtable）第二季度调查结果显示，美国的首席执行官（CEO）们预计美国今年经济将增长2.5%。根据年初美国商务部经济分析局的报告，2014年全年美国GDP增长2.4%。这是美国2010年以来的最佳纪录。从2011年到2014年，美国经济增长均值约为2.3%。相对于其他进退两难的成熟经济体，美国经济复苏，基本能保持在稳中前进。

富人投资热点：美国房地产

近几年数据显示，海外流入美国房地产的资金巨大。据全美房地产经纪人协会近两年的报告显示，从2013年4月至2014年3月，中国人为美国楼市中的最大外国买家——于一年内在美购房的总金额达220亿美元，海外买家投资总额约为916.67亿美元；而2012年3月至2013年3月，海外买家投资总额为683.33亿。两年内中国人在美购房总额增幅高达34.1%，且近几年都呈增长态势。今年，海外投资美国房地产的热情仍在继续。

土地——房地产投资之优选

美国房地产市场发展态势渐入佳境，潜在回报率高，而在房地产升市中最大的得益者，莫过于已规划好的可建屋地皮——因为房价的升值几乎尽归地价上涨。另外，土地在管理维护操作上方便简单，且没有折旧率的影响，这使可建屋地皮有着低投入及较高回报的特性。因此，投资美国土地的趋势持续向好，趁地价处于初步上升时期，具有长远投资眼光的投资者，将意识到现在是绝佳的时机！

那么，投资土地的优势究竟有哪些？

1、首先，物业税和保险费

首先，土地管理维护简单易行——只需每年缴纳1-2%左右的物业税及保险费即可。不论是房还是土地，其实都值得大家投资，但重要的是由买房产生的房屋管理问题确实需要投资者的房地产投资经验有一定要求，尤其是在海外投资。另外，维护和保养好房屋并及时修理损坏的设施也是必不可少的一个程序。房屋管理成本升幅也比较大，远远高于土地管理。

2、其次，升值潜力的高低

其次，升值潜力的高低。土地和房屋升值潜力都是让人有所期待的。不熟悉土地投资的读者可能不知道，房价上涨主要是源于地价上升。美国标普20个主要城市房价指数显示，从2012年始至今，房价基本保持一个稳步上升的态势。因为建房成本基本是稳定的，所以房价上升也意味着地价必然是呈一个上升趋势的，且现在还上于初步上升期。

曾经有客户问过笔者，加尼福尼亚州还是佛罗里达州的土地值得投资?笔者认为以投资土地的概念去衡量，美国房地产整体来说仍有上调空间，但部份地方房地产价格已创历史新高，地价也升至动辄几十万美金，已失去杠杆投资的作用；而在位于佛州的发展中城市开普科勒尔购入万呎住宅成熟地仅需要1-2万美金，且该地土地价值正处于上升时期，极具升值潜力；因此，佛罗里达州的土地会比加尼福尼亚州的土地更吸引，更具升值潜力。

我们认为，现时投资佛罗里达州的市区住宅地是一个非常难得的机遇。

佛罗里达州的珊瑚角（Cape Coral）土地价格走势没有一个很权威的统计,笔者尽量用过去的经验与观察把过去几年一般的住宅用地走势整理出来。

3、再次，投资额

再次，投资额。现时在美国购买土地所需资金远少于购买房产（目前仅需万余美金即可通过我司在美国佛罗里达州作用一块可建屋土地，即熟地）且土地的交易成本也少于投资房产，仅需支付律师费、公证费、产权调查费等，而购买房屋除此之外还需多缴纳房屋检查费、估价费、小区管理费等。投资风险也是考虑因素之一。

一般而言，土地投资的风险大大低于房产投资。对于地理位置优越、周边配套完善、成熟的土地地块而言，中长期持有将会是最省事、回报最高的投资。

4、最后，折旧率

最后，折旧率方面，土地最大的优势是没有折旧。土地会随着人口的增长城来越值钱，而房屋的价格却可能会因为整体经济状况不理想而降至低于建筑成本。

美国作为一个成熟的经济体，经济较为稳定，是一个适合海外投资者重点投入的对象。近几年，大批海外资金涌入美国也正好说明了美国经济复苏形势大好。

土地投资最关键有两点：一是机遇；二是耐心。如今，机遇就在眼前，需要的就是投资者耐心去等待土地增值从而获利。对于现时想要投资美国房地产的投资者来说，在仍有上调空间的地域买地是一个低风险、高回报的明智选择。

5、例子分享

笔者于年半前以US$27,000买了一块海湾地，现时市值超过US$60,000。另一块河边地，两年前以US$8,500买，现已升至US$20,000以上。