EB-5项目趋势：哪些热门哪些非热门？

将近20年，EB-5投资移民项目都是个默默无闻的边缘项目。很少有人听说过它，大多数可用的签证配额都未被使用——这当然不是我们现在看到的项目情况了。

2008年金融危机减少了接触资金的渠道，就业的供应量短缺。EB-5项目变得热门，它不仅是一种相对低成本的资金来源，也是唯一一个没有得到美国纳税人资助的创造就业项目。对比之下，美国复兴与再投资法案创造的就业估测下来每创造一个就业就要花费10-40万美金的公款。大多数的EB-5投资估测下来每花一样数额的私款就可以创造至少两倍数量的就业。

2008年起，EB-5融资的利用率继续上升。区域中心项目的概念创始于1993年，从那时起到2007年，只有13个区域中心被创立。现在，区域中心的数量超过700个。每年的创造就业数量也猛增，从大概2,000个/年上升到超过30,000个/年，过去两年里，EB-5项目达到了10,000张签证配额上限。

随着EB-5项目的不断成长，中国成为了EB-5投资人的主要来源国。创造的个人财富不断增长，经济政策不利，想要让孩子接受顶级的一流教育，这些理由使得EB-5项目对许多中国潜在投资人而言十分有吸引力。持续需求创建了基础结构，使得中国对项目发行人而言也是个非常有吸引力的市场。

从历史数据看，由于其细分市场的规模，中国投资人的偏好说明了EB-5项目类型的可行性。位于主要都市区的建筑工程类房地产项目比较能够激发投资人的信心所以盛行。和国际著名品牌、常去度假村、赌场、酒店有关的项目得到了投资人的大力推动。

2014财政年，中国第一次达到了签证配额上限。现在，针对中国大陆申请人的签证排期日也成为了现实，这导致投资人市场的多样性、项目的平衡性都开始转变。

对于投资人来源，中国可能拥有最先进的基础结构，但中国这个市场的竞争也是最激烈的。随着中国投资人成本和竞争的上升，发展与其他国家关系的重要性就变得最为首要了。

NES FINANCIAL与超过350个EB-5项目合作过，从这些经历中得出的数据看，在2010到2013年间，寻求资金的所有EB-5项目中的将近三分之一都是酒店、度假村或者赌场。热门观点认为这背后的理由是持续的直接就业需求，大型建筑工程的成果和持续的供应链要求给这些项目提供了高水平的直接、间接和衍生的创造就业。因此，这给了投资人信心，相信项目能满足EB-5要求。

但是，自从2014财政年第一次达到签证配额上限，对其他类型房地产项目的需求上升了。

酒店仍然是最大的细分市场，复合用途和住宅（尤其是多户型住宅）项目越来越流行。

相比其他项目而言，这些项目持续的直接创造就业效应较低，与多数这些大型开发项目有关的建筑工程相关创造就业（直接、间接和衍生）通常是足够满足创造就业最低要求数量的。

所以为什么发生转变？有一些可能成立的解释。

第一，流行的投资类型和投资人偏好的联系较弱，与美国房地产市场的需求联系更紧密。根据许多报告所言，“千禧年”这一代正在拉动城市公寓住宅（例如多户型）的需求，这些住宅让他们离工作地点更近，可以利用好大城市提供的所有一切。

第二，投资人多样性正在拉动不同的投资偏好。投资人多样性很明显有个趋势。尽管从绝对数字而言相比中国还是比较无力，但像巴西、墨西哥和一些中东国家的增长率是值得关注的。会不会这个拉动市场走向选择某些类型的项目作为投资机会？

似乎不同国家投资人动机的不同会影响可以在市场中获得成功的项目发行的类型。

迄今为止呈现出来的数据是基于项目的数量来分析市场的。不过，另一个有趣的标准可以分析资金流动。住宅项目的总数量现在大致与酒店项目的总数量相等，投入两个行业的钱款数额总量的变化更引人注目。

2013年EB-5开发项目的热门趋势是酒店、度假村和赌场，去年非酒店类开发增长迅速且巨大。NES FINANCIAL收集的数据显示，从2013年到2014年，复合用途类开发的数量上升了超过300%，越来越多的美国城市见证了对这类开发的需求增长。大量子市场的空置率下降，租金上升，对此类建筑的需求预计会保持在大衰退后的高水平，至少未来两年内都是这样。根据CoStar的“美国办公市场2014回顾与预测”，从之前一年起净吸收量上升了42%。

多户型项目的增长可能与美国市场更有关联，而不是EB-5海外投资人的需求。CBRE的“第二季度2015美国多户型住宅市场审视”报告称，这类公寓的空置率比前年大幅下降，交付数量预计可以达到将近173,000，这是从2000年起第二高的预测。

房地产仍然是EB-5投资的大头行业。不过在过去18个月里，公共建筑/基础设施建设和能源项目变得更加热门了。这类项目的规模和范围导致EB-5投资资金使用的变化更加引人注目。随着项目发展，这些行业有潜力变得更突出，可能让EB-5行业发生巨变。

说到募集资金数额目标，与能源行业相关的项目的EB-5资金使用在第二年资本堆栈量上升了440%，这证明了美国对这些项目的需求以及海外投资人参与这些项目的兴趣。