美国EB5项目风险评估及规避

前言

美国移民局要求：投资人在有条件绿卡期间，投资款依然要维持在同一间企业，并处于风险中（at risk）。本文通过列举常见商业与移民风险，希冀帮助投资者提高甄别项目优劣的能力，从而做出正确的投资决定。

By Eric Yao, Edited by EB5 Advisors

目录

风险一：开发商抛弃EB-5融资方案

风险二：项目不能无法开工或者不能完工

风险三：项目不能创造足够的就业

风险四：项目所在地原来是，但是在申请绿卡时不再是50万美金投资区域（TEA）

风险五：移民局没批，但项目方没有退回投资款和管理费

风险六：项目运营不佳，投资不能收回

风险七：EB-5招募文件不符合移民局或证券会规定

风险八：项目方或其代表提供错误信息或误导投资人

风险一：开发商抛弃EB-5融资方案。

风险危害：投资人以为开发商一定会用EB-5资金，一厢情愿地投入了资金和管理费，甚至递交了I-526。投资人白白浪费了金钱，时间，情感，和精力。在大部分情况下，投资人的本金和管理费都可收回，但是耽误的时间可能会很长。另外，也有投资人无法收回投资款和管理费的可能。

风险产生的原因：开发商没有签署合同，或者合同已过期，开发商有权抛弃原定的EB-5融资方案。随着美国经济的复苏，开发商在美国国内资本市场上获取其他资金的成本降低。EB-5资金虽然成本较低，但是EB-5资金的募集时间很长，并有不确定性。开发商有可能等不及而改变融资计划。

规避方法：投资人必须确认EB-5证券发行公司和开发商之间有明确签署的有效贷款或股权协议。另外，需要访问开发商，确认EB-5资金对开发商的确有吸引力。

风险二：项目不能无法开工或者不能完工。

风险危害：项目不能开工或完工，项目无法创造计划的就业，移民局不能批准移民申请。另外，工程烂尾，投资也不能收回，投资人钱卡两空。

风险产生原因：项目过大，过于复杂。开发商的经验不足。

规避方法：确认开发商已经做好开工前的各种准备工作。最好是“万事俱备，只欠EB”。准备工作包括：

1.地块控制。投资人需检查开发商是否已经拥有了开发地块。在美国，不动产的所有权在地方政府的网站上都可以查到，很容易确认开发商是否拥有开发地块；

2.开发项目的开发权，也即政府允许开发商按照所递交的开发方案进行开发的批文；

3.环境专家出具的环境影响评价报告或环保部门的批准。

4.项目可行性报告，包括市场调研，财务分析，融资计划，施工管理，物业管理，退出机制等。

5.当地银行出具的投资条款清单（term sheet）或贷款承诺（loan commitment）。

6.项目的建筑和工程设计。

7.开发项目的施工招标。

8.如果开发项目是酒店等管理密集型项目，酒店管理的合同是否还在有效期。有效期过后，酒店是否会续约。

9.另外，需要评估开发商过往经历。确认开发商有能力开发。开发商须在当地有较好的信誉。

风险三：项目不能创造足够的就业。

风险危害：就业不足，移民局不批，投资人拿不到绿卡。

风险产生的原因：经济学家有关创造就业的论证方法不对，或者经济学家引用了项目方提供的不符合实际的预测数据。后者的可能性更大。从另一方面讲，项目方在开发和经营过程中如果不能达到商业计划中的假设，比方说酒店的入住率只有计划的一半，就会造成实际就业量大大低于预测。必须注意的是，经济学家一般都会照搬项目方在商业计划中的预测数据，很少有独立论证的。

规避方法：

1.选择有经验的EB5经济学家。

2.确认经济学家的论证方法正确。

3.如果经济学家就建筑施工的就业量论证包括直接就业，则需要确认施工工期确实需要两年。有的开发商为了增加就业量，人为拖延工期，移民局不会批。

4.尽量避免使用租户就业（tenantoccupancy）的项目。

5.确认商业报告中有关运营期间的营业额预测合理。

6.如果经济学家报告是否使用了因酒店客人在区域内消费带来的引致就业。如果核实市场条件符合移民局允许使用该类就业的规定。

7.选择就业余量大的项目。由于中国EB-5签证排期的问题，中国投资人会在其他国家投资人拿到I-829后才拿到，所以有充分的就业余量就显得更为重要。

风险四：项目所在地原来是，但是在申请绿卡时不再是50万美金投资区域（TEA）。

风险危害：投资人必须出资100万。即使投资人愿意增加投资到100万，但是很难让其他投资人都加投至100万，所以项目不能完成。另外，如果有一半的投资人在递交I-526时项目在TEA，但是另一半再递交时不再是，项目呢，正好开工了一半，那么前面的一半将很有可能钱卡两空。后面的一半可能比较幸运，能拿回投资。

风险产生原因：投资人没有仔细彻底地评估项目所在地在今后两年里是否还会是TEA。

规避方法：阅读州（特区）政府关于开发地块位于TEA的证明信。另外，由于项目的资金募集需要很长的时间，投资人应对开发地块在下一年度是否还在TEA做出评估。如果今年的失业率已经临近最低限，那么项目地块在明年就有可能不在TEA。但是，如果项目所在地是和周围几十个，甚至上百个统计区（census tract）一起申请的，那么明年还是TEA的可能性将很大。如果项目所在地位于移民局规定的乡村地区（rural area），那么这项风险就很低。

风险五：移民局没批，但项目方没有退回投资款和管理费。

风险产生的原因：项目方在招募文件中没有就这种情况做出明确规定。产生纠纷。

规避方法：仔细阅读招募书和监管账户合同中的有关内容，确认投资人在526不被批的情况下，可以收回本金和管理费。有的项目有过桥资金，有的项目有项目方的退款保证，有的项目设立了专门的预备账户，这些都是有效的退款保障。

风险六：项目运营不佳，投资不能收回。

风险产生的原因：1）项目方和投资人的利益不一致；2）项目的商业计划的盈利性预测不切实际；3）EB-5资金没有抵押权或顺位太低；4）项目在开发和运行期间出现了意外。前面三种情况较普遍。

规避方法：投资人需对以下各个方面做出评估。通过评估让投资人对能收回多少投资有一个大致的了解，从而清楚获取绿卡的代价到底是多少。这个评估，有可能让投资人避免几十万美金的损失。

1. EB-5资金在资本结构中所处的位置是否有利？在资本结构中，EB-5资金可以作为第一顺位的贷款，第二顺位的贷款，第三顺位的贷款，或更低顺位的股权（equity）出现。顺位越低，在将来出让物业进行清算时，收回本金的排位也越低。这也意味着，收回本金的几率也越低。投资人应该尽量争取高顺位的贷款。

2. EB-5贷款是否有抵押权？如果贷款有抵押权，那么开发商在贷款期满后不还款的话，EB-5贷款将有权利将物业强制法拍，在公开市场上销售。投资人可以根据资金顺位获取销售后的剩余资金。顺位越高，越先获取资金。需要评估的文件有：EB-5贷款协议；招募书（PPM）和商业合同中有关资金结构和还款顺序的章节。需要注意的是，有些EB-5贷款没有抵押权。这是需要尽量避免的。

3.开发商是否追求短期利益？有的开发商通过开发和管理过程获利，而不顾及EB5投资人的长期利益。其特征和手法有以下几种：

a.开发商的自有资本投入低于总投资的5%；

b.开发商将土地加价后转卖给开发项目；

c.开发商收取高于市场标准的开发管理费；

d.开发商和施工单位有隶属关系，并收取高于市场的施工费用；

e.开发商和物业管理公司有隶属关系，并收取高于市场的管理费；

f.开发商和物业销售公司有隶属关系，并收取高于市场的销售费用。

4.开发项目建成后的市场价值是多少？市场价值是否高于项目总投资？评估的方法是需要仔细阅读项目的估价报告，并对估价师的假设和方法进行修正。值得注意的是：估价师在估价时掺杂了个人的经验和判断，所以不同估价师对同一物业的估价结论可以非常不同。通常，开发商是不会把低于项目总投资的估价报告拿出来的。有的时候，开发商为了获得所需要的估价，可以一直雇佣新的估价师，直到获得它所需的价值为止。

一般来说，物业的市场价值取决于类似物业成交的价格，以及物业能获取的净收入（Net Operating Income）和资本化率（Capitalization Rate）。物业的净收入取决于物业的运营收入和成本。项目的价值还取决于项目周边的社区，地段，交通，其他新开发物业的可替代性等等。投资人需聘请美国房地产专家对估价师的报告，站在投资人的立场上提出独立的意见。如果项目的市场价值远远高于造价，那么开发商就非常有积极性把EB-5等外来资金返还，以达到套现的最终目的。这是EB5投资人最希望看到的结果。

风险七：EB-5招募文件不符合美国移民局或证监会规定。

风险危害：如果不符合规定，项目不能批准，或引起延误。

风险产生的原因：律师团队不合格。

规避方法：

1.确认项目雇佣了好的律师；

2.确认项目符合移民局要求EB-5投资必须有风险的要求。项目方不能承诺保证还款。另外，需要避免一些灰色地带的做法，例如：开发商用个人财产担保EB5贷款。

3.确认发售文件中有没有违反事实，误导，或前后不一致的内容。

4.确认发售文件有关通过高净值人士融资的证券会注册豁免（Regulation D Exemption）使用正确。注意，如果项目方在美国的公共场合募集资金，比如说在网站上登广告，那么发售文件有可能必须使用Regulation D 506（C），而不是传统的Regulation D 506（B）。前者需要投资人提供更多的文件来证明投资人是否是适格投资人。

风险八：项目方或其代表提供错误信息或误导投资人。

风险产生的原因：项目方及其代表追求短期收益，或存在语言、专业障碍。有的项目方利用信息不对称，有意识地误导投资人。

规避方法：除了找第三方做尽职调查外，尽量找过往记录较好的项目方。但是，有许多过往记录好的项目方有可能改变经营理念，或有人事变动，因而还是无法完全保证安全。