美国房产投资，如何吧利益扩大（二）

四、税务问题

大家对美国的房产税都已有所了解，房产税的税率各个城市不同。不过，除了房产税外，我们大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以避免的税务都不熟悉。而对于投资者来说，了解这一部分的税务问题对其投资决策也相当重要的。

1、房产租赁收入税率

首先，在了解“租赁收入报税”之前，需要先介绍一下何为“非居民外籍人士”与“外籍人士”的区别。

外籍人士是指非美国公民或非美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。

一般而言，如果满足以下情况，非居民外籍人士需要申报美国税表：

非居民外籍人士在美国想或从事贸易

非居民外籍人士没有在美国从事贸易，但是拥有美国收入，且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款

上述1，2项所提及非居民外籍人士的代表人

非居民外籍人士的遗产或信托受托人

代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人

非居民外籍人士所需申报的美国税务可以分为以下两大类：

与美国有关联的贸易收入所得

固定的，预知的，年度的，或者周期性的美国收入

如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。

如果做出此选择，房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税时提交一份相应的申明给美国国税局。

2、房产资本利得税（租/售）

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%，美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约，但不适用于根据美国税法第871(d)条例所申明的房产的资本利得税。

如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例做出申明，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。 

如果出售房产，则需根据持有时间的长短来计算。如果是短期持有，即1年以内或1年，资本利得税等同于个人所得税的税率；如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

值得一提的是，当投资人卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一套“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。

3、房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国 国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后将作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。

此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。

4、遗产税 

当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者，应适用遗产税。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。

2013年该数额设定为5,000,000美元。如果该遗产价值超过了5,000,000美元，需填写遗产纳税申报表并 交美国国税局。外国人资产的遗产税免税额仅60,000元，超过的部分需要缴遗产税。

五、房屋运营

房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？ 首先，我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎么算呢？本文在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了：

个人主要住宅 (Principal Residence)

顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日 (Rental Days)，都可以当成自住房。

第二套房（Second Home）

IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住 (Personal Days) 超过14天，那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到 Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。

假日出租房（Vacation Rental）

你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少于14天或是租期的10%，那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。

出租房 (Rental Property)

这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。

投资房产或地产 (Investment Property)

既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资 (Investment Expense) 而非运营，所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息 (Investment Interest) 抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣，受限于2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。

商业房产 (Business Property)

顾名思义，就是用于商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属于主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意” (Passive Activity) 的规定限制。

分清楚自己房产类型之后，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：

房贷利息和点数 (Mortgage Interest & Points)

前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入 (Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款 (Refinance)，头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。

房贷保险费用 (Mortgage Insurance)

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入 (AGI) 高达 $109,000 (夫妻纳税人）或 $54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。

房产税 / 地税 (Property Tax)

如在第二集买房篇提到，你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你会收到单独一张资产税单 (Property Tax Statement)。

意外损失 (Casualty Loss)

这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

装修改装费用 (Improvement)

例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本 (Basis) 也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

房屋节能环保装修和改进 (Residential Energy Credit)

美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠。税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions)，它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。

家庭办公室 (Home Office)

如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。

以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房 / 商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！

房屋普通折旧 (Depreciation)

折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万，那么2015年你可以将3.6万（=100万/27.5年）的折旧用于抵消你的租金收入。

固定资产的179折旧以及奖励折旧 (179 / Bonus Depreciation)

奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长 $500,000 的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过 $500,000 固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%， 2018为40%， 2019年为30%。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

小额固定资产添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)

这是美国政府新出台的固定资产规定 (Tangible Property Regulation) 中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发 $2,000 美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件 $2,500 以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。

六、出售房产

卖房成交后你又会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1)，想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方 (Seller) 明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用 (Selling Expense) 用于抵消你卖房的增值额哦！还记得我们在第一集中提到的，买房费用可以增加成本 (Basis) 吗？是时候实践起来啦！

我们来综合买卖时的费用举个例子：2011年买房价值50万，HD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房 HD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万么？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略  (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 － 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。

美国税务整体来说是个非常复杂，是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。本文旨在科普税务的故事，原理，逻辑，让读者更好地理解房产投资的税务知识。本文提供的仅限2015年报税数据，美国税务的政策每年变动频繁，如果您是商业房产投资，还需咨询注册会计师或是税务律师。