澳洲楼花投资，到底是馅饼还是陷阱？

全世界的华人都爱投资、爱置业。但凡接触到房产行业，新移民澳洲或者来澳投资置业的朋友大多听说过楼花两个字，但是楼花投资到底是怎么回事，估计刚开始一定是云里雾里。

对于这个估计对老移民不是问题的问题，今天老姜就给大家详细介绍一下楼花及楼花投资相关知识，顺便引导大家对楼花投资是馅饼还是陷阱进行深入思考。

1.  楼花及楼花投资基础知识

楼花（off-the-plan）是对应现房（established property）而言的一个房产行业名词。顾名思义，楼花是指买卖双方签约时房屋尚未达到建成、可使用的状态，可能是在建、设计、甚至仅仅是在规划阶段。某些情形下，签约楼花投资时，项目所在地的旧有住房可能还没有拆除。

澳洲楼花的楼花签约到交付（settlement）的时间一般为两年左右。但是，开发商为了保护自己的利益，往往会在楼花售卖合同中设定落日条款（Sunset clause），约定一个较远的交付截止时间，比如两年期的楼花，约定的最晚交付时间可能是五年以后。

楼花投资合同签署后，购买方一般需要支付10%的定金（deposit）给开放商律师（或销售中介，但一般较少）名下的、由政府监管的信托账户（trust account）。根据开放商的特别要求，对海外买家可以提高定金到20%。也有少量项目的开放商比较财大气粗的，只要5%的定金。

购买方所存入信托账户的资金在房屋交付前开放商是无权支取或动用的。信托账户资金产生的利息由买卖双方各享有一半，属于购买方的那部分利息可以在房屋交付时用于折抵房款。

根据新州现行政策，境内买家（PR以上）购买物业用于自住目的的，在楼花合同签约后15个月缴纳4%的印花税，如用于投资目的，则需要在签约后3个月缴纳印花税；海外买家则需要在签约后3个月缴纳印花税（4%）及印花税附加（8%）。

对购买方来说，支付完定金和税费后，不再需要支付任何跟物业有关的现金了，直到房屋交付时，才需要准备剩余的90%房款。

楼花投资是一种带杠杆，且杠杆倍数很高的金融产品，比较适合前期自有资金较少，但预期后续收入来源稳定增长的投资者。

2. 楼花交付和楼花转卖

楼花交付，实行实物交割，即开放商在物业达到可使用状态时通知购买方办理交付，同时支付剩余房款。目前澳洲信贷市场中，对有稳定澳洲本地收入的买家一般可以给到物业评估价格的70%-90%的贷款，当然前提是你的家庭收入足以支撑未来的利息支出。现行利率在3.6%-5%之间，视物业用途、贷款期限、是否浮动等因素。

如果开发商延期交付（晚于落日条款之后），购买方可以按日获取赔偿，开放商的违约成本极高。

如果购买方主动选择退出，或因故无法顺利执行楼花交付，可以通过楼花转卖的方式了结。如果因为信贷市场环境存在高度不确定性，在房产市场下降周期，楼花转卖是相当困难的，有时候不仅仅是损失保证金的问题。近期汇丰银行大幅收紧中国买家的贷款政策，就导致很多项目楼花进入转卖市场，短期供需矛盾明显。

3. 楼花投资的时机选择

由于楼花投资这种金融产品的高杠杆特点，显然如果是房产市场向上周期阶段持有楼花是非常理想的，前段有报道说，悉尼the Rocks有个项目的楼花在交付前成功转让，购买价200万澳元的标的物业创纪录地以400万澳元转让。持有2-3年的投资人狂赚了1000%，没错是10倍！

当然，杠杆也有反向效应。如果房产市场是向下周期，购买方最终选择不执行合同，那么开放商有权没收10%的定金，将项目收回来重新卖出，并且与项目回收及再次售出的所有相关支出向原有购买方提出索赔。如不能顺利获取，则开发商有权向原购买方起诉。

从金融产品的流动性属性而言，楼花投资的流动性极差。如果赶上市场环境不理想，出手楼花是相当相当困难的，甚至10%全部损失都没人接手。这里提醒投资者千万小心。

4.  楼花投资对买卖双方的优劣势分析

对购买方的优势：以极少的资金锁定两年交付期后的房产及价格，无论用于自住还是投资，便于购买方提前做好财务和家庭规划；在锁定房产价格的同时，也锁定了交易税费。即使物业交付时印花税上调，购买方不须补交印花税。

对购买方的劣势：如购买方无法履行交付义务，则10%定金会被开发商没收，还会被追索其他相关费用，甚至被起诉；由于主观和客观的原因，楼花交付的时间是存在高度不确定的，如果延期交付，则购买方会比较被动。

对开发商的优势：很多时候，在房屋尚未开建时，就已经售出大部分项目楼花，也就是锁定了最终用户，大大减轻房屋销售压力，便于开放商集中精力落实项目建设。

对开发商的劣势：由于房产的价格已锁定，这样意味着，已售出的楼花即使价格上涨很多，也跟开放商没有任何关系。

5.  买楼花还是买现房？

购买楼花还是现房，这是一个被经常问到的问题。

我认为，因人而异。对于保守型的买家来说，现房的确有其优势，所谓眼见为实嘛。对激进型买家、新来移民和进行房产投资配置的海外买家来说，楼花的优势还是非常明显。

优势之一：前期占用资金

如果是购买现房，意味着投资者马上面临筹集首付（一般是房款的20%）和申请贷款的压力。如果是购买楼花，在支付完10%的保证金和相关税费后，到房屋交付前，购买方没有任何现金支出。

优势之二：房型选择

一个处于楼花销售阶段的大型项目的房型选择余地还是相当大的，不像现房，你看到的物业是什么样子你都得接受，包括接受它的缺点，而好的二手现房出售方往往会选择拍卖的方式出售，可能拍出来的价格超出你的预算。

优势之三：物业升值潜力

楼花项目如果处于尚未充分开发的、但又纳入政府规划的大型社区，则面临巨大的升值空间。如10年前的Chatswood、5年前的Rhodes、现在的Erskineville。

优势之四：买家身份要求

这一点可能也是最重要的，楼花投资对买家身份要求较为合理，即使有要求，也只是项目整体上的境内外买家比例控制，一般不是禁止海外买家介入。但是现房市场就不同了，比如在悉尼市场，一手现房本身凤毛麟角，而二手现房投资由于政府政策限制，对海外买家而言更是可望不可及的“镜中花、水中月”。