2017年下半年美国房产趋势的5大预测

近年来，随着国内限购政策继续趋紧、投资渠道有限等原因，不少投资者把目光投到美国房产。据全美地产经纪人协会消息，在截至2017年3月的过去12个月间，我国投资者购买了创纪录的317亿美元美国住宅。而2017年，川普重磅宣布税改之后，美国地产走势更受关注。

对于美国房市，在今年年初的时候，专家预计价格增长将放缓，库存将会下降，抵押贷款利率将会上升。到目前为止，事情并没有完全像预期的那样发展。现在2017年已经过半了，让我们来看看美国房市现在的情况和接下来的发展趋势。

1、美国房屋库存将持续紧张

根据 CoreLogic 在8月1日最新发布的美国房产数据显示，在全美范围内，美国房产市场持续上升，在16年6月到17年6月期间，全美房屋的房价全年平均同比上涨6.7%；而17年6月份环比17年5月则增加了1.1%。

同时房屋价格指数预测，在17年6月至2018年6月的一年时间内，全美房屋价格还将持续上涨约5.2%。而17年7月相比17年6月房价则将环比上涨0.6%。

美国楼市火爆的同时，房地产开发商却在以“龟速”应对——目前美国新屋开工年化户数仅为84.9万，远低于2007年金融危机爆发前103.6万的水平。

房屋库存紧张是影响美国房地产市场的一个重要的潜在因素。它不仅让房屋价格快速上涨，也使刚上市不久的房源以前所未有的速度被出售。

房地产专家 Svenja Gudell 表示：“现在每个人都在讨论库存紧张的问题，但我认为我们可以把目前的状况直接称为库存危机。我们没有建造足够的住房。”根据数据显示，目前待售房屋的数量大约相当于1994年的水平。问题是，现在美国生活的人比23年前增长了6300万之多。

当然库存危机并没有发生在高端市场。通常来说，高端市场的买家会拥有更多的选择，因为豪华住宅一般需要更长的时间才能出售，而且建筑商正专注于这一领域。当然地区差异也是存在的，比如在沿海地区豪华住宅的供应也是尤为稀缺。

2、需求旺盛将继续推高房价

根据 CoreLogic 最新的房屋价格指数，由于库存不足和需求旺盛，6月份全国房价上涨了6.7%。旺盛的需求估计不会很快消失，这是受两个因素的影响：政策和千禧一代。

“特朗普政府的政策过分强调需求，却不强调供给。”

Trulia的首席经济师RalphMcLaughlin认为说道，“推高需求的政策只会让美国房产的价格增长的趋势变得更糟。” McLaughlin 表示，新政府提议的一系列政策都在过分地刺激需求，包括将标准税收减免额增加一倍，废除《多德弗兰克法案》(Dodd Frank Act)，都会导致贷款标准变得更加宽松。

与此同时，千禧一代都开始成家立业了。他们大部分人都在20多岁左右，想要购买一套属于自己的房产。今年第二季度的住房拥有率为63.7%，比去年同期上升了0.6%。在过去的两个季度里，新进入的住房家庭数量都超过了新进入的租房家庭数量。如果这一购房需求依然保持下去，美国的房屋价格还会继续走高。

3、可负担的住房将更加难找

在美国有许多学者呼吁新政府实施更多新举措，为低收入群体保留一部分住房，他们认为：应该为下一代保留经济多元化的社区和可负担的住房。可负担住房指美国政府为低收入家庭提供住房补贴，使其房租开销不超出家庭月收入水平30%的一项政策。

根据数据显示，美国房屋价格中位数为29.8万美元。鉴于目前就业机会和收入水平的改善，大多数美国家庭都能负担得起这个价格。不过数据也显示，首次购房者在购房上的支付费用占家庭收入的比例正在不断提高。

美国与中国一样，沿海地区比内陆地区房价贵，一线城市比二三线城市房价高得多。研究发现，目前80%以上可负担得起的待售房屋分布在中西部内陆地区，而在东西海岸的纽约和洛杉矶这一比例为四分之一，旧金山更低，为七分之一。而旧金山、圣迭戈、洛杉矶所在的加州是可负担住房最紧缺的州。

4、房屋贷款利率将可能走低

根据 Bankrate 的数据，目前30年期固定抵押贷款的平均利率约为3.85%，低于2017年初的水平 (4%)，这也是年初经济学家预计在年底会出现的最低水平。对于国内高净值人群来说，抓住房贷利率走低的利好，借助海外资产配置来保证个人收益最大化。

房贷利率的降低，紧接着美联储的加息，再加上银行连同很多银行头等贷款最低利率的上升，这使消息综合起来，使利率降低成为一个令人愉快的惊喜。具体说来，美联储基准利率的增长、银行头等贷款最低利率的提高增加了贷款成本，而房贷利率此时如果下降则缓和了购房者的贷款压力。

5、房屋租赁：租金仍将上涨

在租赁市场方面,写字楼、工业和零售物业仍处于扩张期，表现为市场空置率下降或保持平稳，租金年增长率上升或者保持平稳。

数据显示，随着某些热门房地产市场的房价涨势逐渐区域平缓，到2017年8月，房租的未来涨幅可能不会像之前那么高，但租金整体仍将维持上涨趋势。

热门区域方面，由于美国过去两年房市最热的旧金山地区开始进入调整阶段，房屋供给随着新建筑落成而大量增加，需求则因为价格过高而减少，整体房市开始转向平稳，预期房租涨幅已经降至4.9%。