看看真正的美国经济适用房和廉租房

今天我们谈的afordable housing，这个词翻译成“经济适用房”还是挺贴切的。不过和国内的经济适用房不一样，在美国的有钱人买房，一谈起经济适用房，就谈虎变色。国内的情况是，经济适用房大家抢着买，而美国的经济适用房是针对低收入人群的，如果贵的区，加进了一部分经济适用房，很多时候会对周边的房市造成一定影响。为什么呢？这要从美国经济适用房的历史说起，如果不是HUD多年前的公共住房项目的失败，也不会有今天一说起afordable housing，很多人都很敏感了。所以，我们今天就来仔细看看美国经济适用房的历史和类型，这样，如果新建的小区附近有了afordable housing，也不至于两眼一抹黑，啥都不知道了。

在美国，公共住房是指政府开发所有并管理运营的住房，这些住房一般用于低收入家庭出租；此外，政府还可以通过各种优惠政策激励私人机构或非盈利机构提供面向低收入家庭的廉租住房。

公共住房类型

1、政府直接投资建设的公共住房

从20世纪30年代开始，联邦住宅管理局(FHA)就利用贷款和补助金补助地方营建公共住房，供应低收入家庭。90年代后，地方政府逐渐获得建造、拥有和经营公共住房的权利，公共住房项目一般由半自治性质的地方公共住房委员会(PHA)操作。1982年，公共住房约占住房总量的1﹪，联邦住宅管理局拥有其中的130万套。目前，大约有120万户美国家庭居住在公共住房项目中，这些项目由大约3300个地方住房机构运作。负责公共住房项目的是HUD下的公共和印第安住房局(Public and Indian Housing，PIH)。

这类公共住房的服务对象是符合条件的低收入家庭、年长者以及残疾人。在美国，低收入家庭定义为全国或当地城市收入中位线80%以下的家庭，极低收入家庭是在收入中位线50%以下的家庭。不同地区的公共住房项目对申请者收入的限制也不同。

2、政府补助、私人机构或非盈利机构开发所有的低收入住宅

从60年代后期开始，为扩大公共住宅的供应，联邦政府寻求各种手段刺激私人企业的积极性。在其后的10多年中，政府推出了一系列旨在提高低收入住宅开发利润空间的金融激励，包括提供低于市场利率的贷款，所得税优惠，以及提供年度经营补贴等。作为条件，私人开发企业必须同意将开发的项目出租给低收入家庭，并设定低于市场的租金水平以满足这些家庭的支付能力。

这种鼓励私人机构参与的模式有效的提高了低收入住宅的供应量，但在70年代中期后也暴露出成本高、质量不佳等弊病。随着保障从补贴供给向补贴需求方的转变，80年代开始，联邦政府对低收入住宅开发补贴的力度减小。

公共住房相关政策

美国公共住房相关政策一般是以政策包形式公布和执行的，主要包括HUD保留的公共住宅项目，和公共住房改造相关的HOPE VI项目，社区发展拨款计划(CDBG)，以及由联邦政府推动的低收入住宅税收返还政策(LIHTC)。

1、HUD公共住宅政策

联邦政府向各地的PHA提供资金，PHA用于增加面向低收入家庭的公共住宅。公共住宅的开发可以通过三种模式：

(1)在PHA拥有的土地上，雇佣承建商开发由HUD批准的项目；

(2)PHA通过招标的形式，寻找符合条件的开发商，开发商在自己的土地上按照PHA的要求开发项目，竣工后出售给PHA；

(3)直接收购已有的住宅。

HUD每年向PHA提供的资金分为两类，即公共住房营运基金(public housing operating funds)和公共住房资本基金(public housing capital funds)。其中公共住房营运基金用于满足PHA在公共住房项目上的管理、运营、日常维护等支出。公共住房资本基金用于满足公共住房条件的改善，包括开发，翻新，拆除破损住宅等。如果PHA当年所获得的资金不足以满足当年改善公共住房条件的需求，它们也可以以未来将获取的补贴资金为抵押，从私人金融机构借款。

由政府出面修建住宅，并且以低廉的价格出租给低收入家庭。这种供给学派的政策近年来已经不太流行了，主要是由于成本过高，而且公共住房由于住户并不拥有产权，其质量往往下降得非常快。

2、HOPE VI政策

尽管公共住房在改善收入最低家庭的居住条件上取得了很大的成功，但人们普遍认为这一政策是失败的。很多城市的公共住宅由于建造质量差，缺乏维护，房屋迅速的破败，加上兴建时过于集中，公共住宅社区往往沦为贫民窟，毒品泛滥，社会问题集中，居民生存环境恶劣。在这一背景下，国会通过了公共住宅的拆除重建计划，即HOPE VI。通过一套竞争机制，HUD每年向各地的PHA提供一定资金，用于拆除或重建已经毁坏的住房，支持社区建设，改善居住服务。各地PHA在如何进行改造上拥有较大的自主权，但一般倾向于将高密度的社区改建为低密度的联排别墅和花园公寓，并将公共住房和普通住房混建，以避免贫民窟的出现。社区密度降低意味着一部分原有住户必须另觅居所，因此，HOPE VI项目往往和租金券项目结合，对这些需要迁出的家庭实施补贴，以便他们能够顺利在市场上找到合适的住房。

3、CDBG政策

在社区发展拨款计划(Community Development Block Grants)中，HUD每年向地方政府提供资金，用于满足一系列社区开发活动的需求，包括社区复兴，促进社区经济增长，改善社区的设施和服务等。地方政 府在资金的运用上拥有较大的自主权，但所有的CDBG项目至少应满足如下要求中的一条：

(1)改善中低收入家庭的居住条件；

(2)防止或消除贫民窟，避免 社区陷入衰退；

(3)满足其它较为迫切的社区发展需求。

获取的社区发展资金可以用于购置不动产；翻新物业；增加或改进公共设施；清洁；家庭购房援助；以及作为对盈利机构参与社区发展活动的补助。地方政府需要保证其中不低于70%的资金在一段时期内是用于改善中低收入家庭住房条件的。

4、LIHTC政策

LIHTC政策即低收入住宅税收返还政策(Low Income Housing Tax Credit)。联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额，建造公共住房的开发商可在10年内每年接受所得税的直接抵扣。开发商获得返税额度后，可将其卖给包括银行在内的投资机构。这些机构买入税收返还额度以降低自己的税收负债，而开发企业则通过这种方式实现融资，降低了项目的债务成本。

这项措施主要是面向房屋出租市场的投资者。如果他们把一批私有出租房的一部分（例如20%）出租给当地的低收入家庭（收入低于中值的50%），而且租金不超出其收入的30%，那么他们的运营成本的一部分可以享受免税。

5、住房券（Housing Vouchers）

这项政策属于面向需求的措施。低收入家庭可以从政府领取住房券，以其作为租金支付给房主，而房主可以把住房券兑现。这类出租房必须满足市场的最低质量标准。

向低收入家庭发放可用于支付房租的住房券，不得转让或出售或用于住房之外的其他用途。这种住房券可以用于任何私人或商业出租住宅，只要房东愿意接受。房东在收取住房券之后，即可到政府部门兑现。

住房券通过给予低收入家庭选择居住社区的权力，可以有效缓解贫困家庭聚居而导致的社会问题。同时由于需要定期检查受惠家庭的收入情况，也大大简化了住房补贴的退出机制，从而有效减少了道德风险。

但是住房券也会带来一些其他的问题。比如在住房需求弹性较大而供给弹性较小的城市，发放住房券会使得整体房租上升，从而损害那些不能拿到住房券的租房者，而房东则成了这项措施的主要受益人。

而在很多地方，由于租客的原因，使得很多房主不愿意出租给住房券抵房租的房客，比如，出现拖欠房租的几率较大，房屋损坏几率较大。而在美国，很多时候不租给租客是一件相当麻烦的事情。