今天（4月20日）加拿大安省政府终于宣布出台针对海外买家和投机客征收15%的附加税，安省省长韦恩将该税称为“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST）。虽然不光中英媒体都争相对比进行了报道，但加拿大头条（canadanews）在此分析省政府的报告，并就重点问题进行解析。
什么非居民投机税
非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST）是加拿大安大略省政府针对省内房地产市场出台的一项新税种，只要是符合条件的安省房地产买方，都需要缴纳该税。
生效日期
非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST）一旦获得议会通过的话，那么会追朔至在今年4月21日起生效。也就是说即使5月份这些法案在省议会获得通过，但在4月21日至5月之间完成的地产交易也需要遵循这些新条例。但如果房屋买卖协议在4月20日或之前就已经签署完毕的话，则不受NRST约束。
征收对象
NRST不仅针对那些不是加拿大公民或永久居民的安省购房者，也包括不住在安省的所有人。后者如果在安省购房后没有住够规定的时间，也需要缴纳该税。
此外外国公司或外国实体（foreign entity）以及应纳税受托人（taxable trustees）也在征税范围内，根据了解所谓的外国实体不光包括外国公司，也包括外国人。所谓的外国公司则是指没有在加拿大注册的公司；或是在加拿大注册，但持有人或实际控股人还是海外人士或海外公司。应纳税受托人则是指以海外实体名义并受益的受托人；或是以加拿大公民、永久居民或加拿大公司名义的，但实际受益人还是为海外人士或公司的受托人。
适用范围
NRST适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的物业或土地转让，其中包括独立屋、城镇屋、半独立屋以及公寓。如果同时购买多个单元的情况下，每个单元均视为单一家庭住宅。
NRST不超过六个单一家庭住宅的出租公寓、农地、商业土地以及工业土地。
覆盖范围
非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）适用范围则大多伦多和Hamilton地区，还将扩大到整个金马蹄区（Greater Golden Horseshoe）。
从地理位置来看的话那么西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境都将适用该税。
行政范围则包括：Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington 以及York。
豁免NRST
和温哥华15%的海外买家转让税类似，安省的非居民投机税也允许满足条件的买家豁免NRST，包括：
1.已经被被安省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士；
2.已经申请难民身份并获得批准的人士；
3.本人为海外人士，但配偶为加拿大公民或永久居民，或是上述1）或2）的人士；
但需要注意的是，如果购买方涉及到第三方是外国人的情况，则不能赦免NRST，也就是说如果一名加拿大公民或永久居民，他/她的配偶再加上身为外国人的第三方共同买房的话，那么就不能豁免NRST；此外如果以上人生的海外配偶和外国人共同买房的话，也不能豁免NRST。
退税条件
安省政府还是鼓励购房者申请退税，只要满足以下条件，海外购房者就可申请退税；
1.外国人买房之后4年内成为公民或永久居民，可以申请NRST退税；
2.外国留学生购房后在当局认可的大学或学院以全日制身份学习2年，可以获得NRST退税；
3.持工签的海外人士在安省合作工作一年时间，即可申请退税。
贴心提醒，以上规定时间内所申请退税的物业必须是买主用来自住，并且由业主或其配偶所拥有。
