EB-5热点探讨：贷款做资金来源，问题及对策

房屋抵押贷款做资金来源，是中国投资者办理EB-5的最最常用模式。

自2015年上半年以来，USCIS三番五次地强调，并执行了一项被业内认为违反移民法的新政策，即要求，办理抵押贷款的房屋，只能是主申请人个人名下的足额房产。当前实际案例中，夫妻名下可以，但是房子名下不能有小孩老人，或者其他家人，如没有合理解释，可能会被要求补件或被拒。

最近一个季度，I-526的审批通过率低于80%，这项政策的突然变更，恐怕是主因。

11月30日，移民局发布的新审案政策指南，首次明确将此要求纳入正式文本。

今天，就来看一篇文章，关于此政策的出台与对策。本文，写于移民局新审案政策指南发布之前，文中所提背景不一，但是对策一致，请注意。

2015 年，美国公民及移民服务局（以下简称“美国移民局”）突然改变了 EB-5 I-526 申请的审批政策和裁定标准。此次政策变更主要针对投资移民者使用未由投资者本人自有资产担保所得的贷款收益作为投资资金的资金来源。美国移民局这一规定的变更给众多 EB-5 投资者及其家属带来了沉重打击。本文将介绍 EB-5 投资移民案例中此类贷款的历史、2015 年美国移民局政策变更的具体内容及 EB-5 投资者如何应对或避免相关问题。

一般资金来源要求

每位 EB-5 投资者都必须向美国一家新成立商业企业投入“资本”。美国移民局的 EB-5 法规将“资本”定义为“现金、设备、存货、其它有形财产、现金等价物以及由外来投资者拥有的资产作为抵押所担保的债务，前提是外来投资者以个人为单位并且是主要债务人，且用来提出申请的新商业企业资产不得用于担保任何债务。”8 C.F.R. § 204.6(e)。

有些况下EB-5 投资者可能会向第三方（比如银行、公司、朋友或家人）借款用于投资符合 EB-5 要求的新商业企业。2015 年之前，美国移民局及其前身机构美国移民及归化局，通常并未区分对待通过贷款所获的资金和通过其它合法手段获得的资金。

无论申请人所得的资金来自馈赠、工资所得或贷款，投入新商业企业的资金均被视为“现金”。此前，移民局会批准通过贷款得来的款项用于投资的申请，即便贷款无担保或未由申请人自有资产担保，只要满足创造就业岗位和相关的 EB-5 合格要求，移民局都会给予批准。

历年来，在涉及贷款的 EB-5 项目中，美国移民局有时会签发补件通知 (RFE)。为此，美国移民局会引用 8 C.F.R. § 204.6(j)(2)(v) 的规定“如果投资所用资本来源于贷款，申请人必须提交贷款合同证明文件或其它文件证明该贷款由申请人资产担保，且申请人以个人为单位并是主要债务人。”最后，美国移民局会基于投资收益为“现金”而非“债务”（即本票）的结论，对这些项目给予批准。

美国移民局有关贷款部分的政策变更

2015 年以前，涉及无担保或第三方贷款的 EB-5 项目通常能够获得批准。

2015 年初情况开始发生改变，对于几乎所有涉及第三方和无担保贷款的 I-526 申请项目，美国移民局开始签发补件通知 (RFE) 和倾向拒绝的通知(NOID)。

2015 年 4 月，美国移民局召开了一次 EB-5 利益相关者会议，首次公开宣布将不再接受从无担保贷款或抵押物不属于 EB-5 申请人本人资产的贷款中所获的资金作为投资来源。在新政策下，美国移民局规定 EB-5 投资者不能使用贷款收益作为投资资本来源，除非投资者出具证据证明贷款由投资者自有资产作为担保。目前，美国移民局将此类贷款收益视为“债务”而非“现金”。

美国移民局将在尚未审批的 EB-5 项目中执行新政策。这对申请尚未通过审批的投资者打击很大，尤其在于重新提交申请可能产生超龄问题以及EB-5签证排期。目前，美国联邦法院正在受理一起反对美国移民局政策变更的集体诉讼案件。

Zhang v. USCIS，15-cv-995 (EGS)（D.D.C. 起诉日期 2015 年 6 月 23 日)。

如何在 EB-5 申请中避免可能出现的贷款问题

虽然对于大多数有待审批的项目而言，在集体诉讼中获胜可能是唯一的出路，但对于美国移民局签发了 RFE 或 NOID 的项目，仍可使用一些策略来进行挽救。比如，在某些涉及申请人及其父母、子女和其他亲属共有财产的案例中，可出具有关中国财产和合同法的证明文件。然而，如果美国移民局对这一问题有不同的规定，以后的 EB-5 申请人可考虑以下方法中的一种，以避免收到补件通知或拒绝通知：

＊让第三方将贷款收益以馈赠的方式赠送给 EB-5 投资者。

即使这种馈赠实质上是贷款，美国移民局仍认为此类馈赠是有效的资金来源。比如，如果 EB-5 投资者的亲属拥有一套公寓并通过这套公寓获得了一项抵押贷款，可让该亲属将贷款收益以馈赠形式赠送给 EB-5 投资者。

在最近一次的非先例判决当中，美国移民局行政上诉办公室对这类交易给予特别批准。Y-Z- 事件，ID# 18021（AAO 2016 年 8 月 25 日）。

请查阅 https://www.uscis.gov/sites/default/files/err/B7%20-%20Immigrant%20Petition%20by%20Alien%20Entrepreneur%2C%20Sec.%20203%28b%29%285%29%20of%20the%20INA/Decisions_Issued_in_2016/AUG252016_01B7203.pdf。

如果 EB-5 投资者及其亲属是该财产的共同拥有者，那么按照 EB-5 投资者及其亲属各自的还款比率，列出贷款结构。然后，让亲属将其所属部分以馈赠形式直接赠予 EB-5 投资者，从根本上避免债务问题。

＊查看投资者的共有财产部分是否满足 EB-5 要求。

有时，投资者与其父母或亲属共同拥有一项财产。假设一对母子共同拥有一套价值 120 万美元的公寓，且各持 50% 的所有权。这位母亲想进行 EB-5 项目投资。 如两人就这套公寓价值共同获得一项抵押贷款，母亲拥有该项贷款的 50%，即 60 万美元，这一金额足够满足 EB-5 投资项目的资金要求。因为这部分资金来源于她所拥有的公寓部分作为抵押贷款，所以即使在此案例中涉及贷款，美国移民局仍应给予批准。

注意，美国移民局目前尚未就配偶双方共有财产提出这一问题。

＊将财产所有权转让给 EB-5 投资者。

EB-5 投资者可选择让亲属转让所有权，这样 EB-5 投资者就拥有所有或部分资产，来获得抵押贷款。虽然这个办法能有效解决美国移民局的所有要求，但可能会产生 EB-5 投资者不愿承担的高额税费。 此外，财产转让所需的时间会严重影响 EB-5 的申请进度。

＊考虑采用其它 EB-5 投资资金来源。

证明 EB-5 项目中投资者资金合法来源的方法有很多。比如，投资者可以使用其劳动所得、馈赠或财产出售所得作为资金来源。这些均不涉及贷款。如果投资者拥有多个合法资金来源，且未能拥有能够为贷款提供足够担保的财产，那么应选择不涉及贷款的资金来源。

结论

美国移民局禁止将贷款收益作为 EB-5 投资项目的资金来源，除非投资者本人拥有可为贷款进行担保的抵押资产，这一新政策的出台遭到了人们的抨击。同时，在以后的 EB-5 投资项目中使用贷款收益时，EB-5 投资者只要按照上述方法，便可避免相关问题。

EB5Sir附注：

1. 上述方式之外，也看到有律师收到RFE后，通过向移民局解释中国物权法的共同共有概念，来证明主申请人拥有共有财产的100%所有权而获批的，业内朋友若有碰到类似案例，欢迎探讨。

2. 当前上述官司还在继续，上个月，碰到负责打这个官司的律师John Pratt时，问及官司情况。美国司法程序太复杂，没听懂具体到哪个环节了，还有多长路要走，总体上来说，离法院最后宣判为时尚早。

3. 就个人理解而言，如果说资金来源在11月30日之前，是按照有争议的方式来递交的话，也许可以等等上述官司情况再定。但是，11月30日之后，最好还是乖乖地听移民局的话，按照新政策执行。