中国购房者购买美国投资房和美国学区房要注意的误区

2017年很有可能继续是海外购房者在美再创新高的一年。新总统新官上任三吧火，美国就业率升高，犯罪率下降，美金对人民币汇率上升；人们对美国房产和美元的信任度，加速了投资者和新移民对在美囯置业的行动。有别于加大拿东西两岸的近年来的暴涨，全美房价正处在一个平稳上升阶段，并伴随美联储一系列宽松政策下，全美房价将会继续处在稳健上升阶段，所以是中国投资者和新移民热衷于置业美国，保值增值。

但是，美国这么大，到底在哪里买？买什么样的物业？其实中美两国国情不同，海外投资者和新移民的自身情况有别于美国人和老移民，在不清楚的情况下很容易走进误区。换句话说，适合美国人和老移民的房产未必适合中国投资者和新移民。当然，这并不是说美国人适合的城市和老移民的房子不好，而是因为每个人的具体情况不同。请记住，社会是不断发展的，区域，经济和人口也是在变化的。

通常情况下，中国购房者容易步入的误区是：

选择所谓宜居城市；学区房绝对保值且孩子可以上好大学；独立别墅一定会稳稳升值；听在美国生活多年的老朋友的意见选房，因为他们的房子已经填增。本文将解释这些误区，并讨论如何避免。

误区一、选择宜居城市 宜居城市到底是适合谁居住？

答案很简单，适合在美国生长和受过教育的人，而不是中国新移民。

通常，宜居城市的就业率很高，房价不高。其他指标还包括保健、教育、经济增长、税率、人口肥胖率、家庭收入等。著名大城市纽约和洛杉矶没有进入前10。稳居前三位的有德州的奥斯汀、北卡的罗利、科罗拉多的科罗拉泉。这些城市自然资源发达还是高科技、生物科技研发中心，聚集了大批跨国企业及中小企业。可是，对于不准备去这些研究机构或公司就业的中国购房者而言，这些相对于美国中产阶级的天堂，没有第一代移民需要的大型中国超市、中餐馆，当然也没有中国文化和交流。

解决方案：

如果预算允许，尽量选择大都会地区，如纽约和洛杉矶。这些地区虽然房价高，但社会更加多元化，中西文化并存，为新移民生活交友提供了便利，同时也满足了新移民的社交和商务需要。

误区二、独立别墅一定会稳稳升值

每一幢房产的升值都与所处的大环境、房屋自己条件、周围物业的涨幅有密不可分的关系。独立别墅不一定会增值，操作不当，可能大伤元气。

与纽约曼哈顿紧隔一条哈德逊河的新泽西州，除了眺望曼哈顿的新建筑群，大部分新泽西的独立别墅依然停留在2008年金融危机以前的价格。率先恢复房价的，在新泽西州是轻轨延线的公寓房，或多家庭联排别墅。由此可见，房产的交通便利程度至关重要。

那么新泽西的房产可以买么？当然可以有选择性的买，尽量选交通便利地区。如果是在新泽西本地上班，可让当地的经纪人帮助选择涨幅比例良性的地区。

好区的独立别墅就一定保值？让我们来看看名人案例。Jennifer Lopez 和Marc Anthony 位于长岛Old Brookville 的豪宅。这个物业分为两部栋，主人及客人别墅，分别以$3.7M及$1.2 M在2000年买下，不计维修总成本近5M.   2015年以9M要价上市，现以降至5.995M.  其实，主人的成本远高于这个数目。

从什么时候独立别墅不象想象中哪样保值了呢？

ScottRechler，著名建商RXR的CEO,解开了这个谜底。（RXR是大纽约地区屈指可数可以和川普比实力的建商）。将来十年的主力购买者将是 Millennial而他们推崇的生活方式是Leisure and Luxury (舒适和豪华)。请注意，这与过去购房者把property size(大屋大地）放在首位发生了本质的变化。以纽约长岛为例，近二十年涨幅最大的是Manhasset 附近带物业的别墅，虽然每户占地不大，但供不应求。

Stone Hills At Manhasset 目前只有两套上市，1998年开盘价$98.4万，现在售价$299.8万；

另一套开盘$97.4万，现在售价$350万

18年翻了平均3.3倍

Estate II at manhasset  08年的成交价为$94万，重新装修后现售价$174.9万

9年翻了1.86倍

另一套09年的买价为$83万，2014年被另一买家$140万成交

5年翻了1.7倍

解决方法：

慎重选择大地大别墅，选择保养好的独立别墅，让房产经纪人做目标房产附近的综合历史房价分析。放宽视野，选择未来趋势好的联排别墅（带物业管理）

尽管带物业的别墅和联排别墅，比独立别墅毎年多交物业管理费用，但相比其房价涨幅比例，其实是可以忽略不计的。话说回来，独立别墅还是要耗费财力精力打理，多了很多无形成本。且专业管理公司打理的屋业房况更佳。

误区三、金牌学区房一定会比其他房产更增值，还能保证孩子上好大学。

长岛著名的富人区Old Westbury（金牌Jericho 学区）这幢建于1988年占地2英亩的别墅，含泳池网球场，1988年的新房购入价为90万美金，2016年2月2.598M上市，最后一路降至1.86M成交。29年才翻一番，相比Manhasset 是不是涨幅太少了？

选择好的学区是有必要的，但迷信最好的学区就吃亏了，中上等的学生尤其不利。

长岛黄金北岸的大多数学区都是进入US排行榜的，排名的确有先后。但几乎所有的学区在学术和师资上都是相同，A或A+； 差别就在少数民族多元化(Diversity), 也就是说少数民族越多得分越高，亚裔学生比例高的学区自然也就比低的学区分高排名靠前。是否进了排名最先的学区就一定能上好大学？当然不是。

因为同一高中里可能会有20个学生报斯坦福大学，但不可能所有学生都被录取。所以同一学校学生先互拼，把最好的几个留下来放到大的名单（被考虑的学生人群）里面去竞争。在留下来的那些很优秀的学生又要做族裔平衡，性别平衡，所以录取筛选不是纯粹靠排名，至于合理不合理是一个政治问题，不是技术层面的考虑。

一位有远见的客户在Harborfields 蓝带学区找到心仪的房产，这个学区除了少数名族少（87% White)学术师资都是满分，在长岛本地享有盛誉，只是华人不熟悉。可以预见到该客户的孩子们将在享受优质教育资源的环境里，避免不必要的竞争了。

解决方案：

当然要选进排行榜的学区，但是要选规模小的学区，少数民族（Diversity)人少得分数低的学区，这意味着教育质量相同的情况下，亚裔人数少，不会在筛选时被同族挤出。

误区四、听在美多年的老朋友的指导买房，因为老朋友对当地情况熟悉有经验，且他们房产已增值。

实际情况是，老华人指导的区很难找到新买家中意的房产。道理很简单，老华人多年前买的物业大多现在已是亚裔比例过高的区。买卖双房都是亚裔，几经转手已经被炒得物无所值了。况且，如果朋友不是房地产专业人士，也只知道自家附近，不可能系统研究整个纽约的房地产，更无法登录经纪人的信息系统了解详细情况。老朋友知道的房源区有限，就算是好区，房价也几乎没有上涨空间。 并且中国近十几年经济高速发展，来自中国的新买家因为在中国见识过高档房产，看到在美生活几十年的老朋友介绍的区域和房产，心里落差很大。

解决方案：

由专业的地产公司，有专业业务水平素质的地产经纪人提供服务。告之购房预算及购房目的，让经纪人帮助分析，提供可行性选择方案。