用房屋抵押贷款做美国投资移民需要注意什么？

听说房屋抵押贷款最快最容易！

这是谈到资金来源方案时大多数投资人给出的提议。事实上，这里有一种很深的误解，鉴于每位投资人的资产情况天差地别，并不是每位投资人都适合作房屋抵押贷款，加之考虑到房屋抵押贷款本身的复杂性，这其实是一种难度被低估了的资金来源。

首先，您真的适合做房屋抵押贷款吗？

很多投资人之所以选择房屋抵押贷款，是因为大多数中介或律师建议他们这么做，他们甚至不知道自己还有别的选择。对于文案而言，这可能是最省事最便于流程化操作的一条路径，而对于您而言，这却有可能是穿了不合脚的鞋。

事实上，房屋抵押贷款本身的“围栏”就足以过滤大批投资人，负责任的律师会建议您仅贷出房屋价值的七成左右，以 7 的汇率来算，55 万美元的投资款加汇款中产生的手续费等，保险起见您应该贷出 390 万左右的人民币，由此反推，您房屋的评估价值至少该是 557 万，那么房产价值不太够的客户其实就不那么适合以房屋抵押贷款作为唯一资金来源。

然而现实中却看到很多其实不适合做房屋抵押贷款的客户通过各种方式 “凑” 够了投资额，如，提高贷出比，或是过分“美化”房产评估报告。实际贷出额如果超过了房产价值的八成，就不算是一份让人信服的抵押贷款合同，容易引起移民局在该点上的追问，作为资金来源中最关键的材料很有可能导致整个申请满盘皆输；更危险的是过分 “美化” 房产评估报告的做法，您所在的小区房屋均价在 3 万一平方米，而您的房子在评估报告上却被做成了 5 万一平方米，倘若没有足以令人信服的理由，这就离材料作假很近了，而真实的材料永远是投资人在 EB-5 申请中所需要遵守的第一原则。

557 万这样市值的房产大多集中于北京、上海等一线城市，那么房产价值不够的客户就真的不能考虑房屋抵押贷款了吗？并非如此，客户可以通过多套房屋（自己或他人的）抵押贷款，或是以房屋抵押贷款为部分资金来源，辅以其他资金来源的方式来凑够足够的投资额。此种情况下的方案设定和操作流程会远比单一的房屋抵押贷款更复杂，建议您请专业的律师为您谋划。

房屋抵押贷款远远不是去银行抵押一套房子那么简单，它存在很多隐形的陷阱，之所以建议您请专业律师为您设计详细的资金来源方案并且指导整个操作流程，是因为这其中哪怕一个小小的差错都会造成整个申请的失败。资金来源方案的重要性不言而喻，详述请见往期文章 “移民局到底要挖多深--投资移民资金的可追溯性要求”。本文重点讲解实际操作流程中需要注意的一些重要细节。

以下是躲陷阱环节，下面这些实际操作流程中的隐形陷阱，若未经提醒，读者们不妨测试下自己能避开几个：

评估报告——要有逻辑

评估报告是银行据以确定贷款金额的重要依据，笔者听过最哭笑不得的案子是客户 12 月 6 号拿到了银行贷款，而评估报告确实 12 月 7 号出具的，这是一个致命的逻辑错误，要怎么去解释评估报告还未出，房产价值还未定，银行贷款就先拿到了？不夸张的来说，仅这一个日期，1 天的差别，就足以影响整个资金来源，评估报告日期与银行贷款发放日期的先后是最基本最不该混淆的逻辑链条。此外，评估报告的真实性，评估报告信息与抵押财产信息的一致性，也是务必要注意的。

贷款用途——移民金融

投资人与银行签订借款合同时需要填写贷款用途，这绝不是大笔一挥就能随便写一个的，要知道移民局在这一点上有自己的规定，投资人倘若不了解就很容易出错。该贷款作为直接资金来源必需是移民或出国金融类用途，如果填写了汽车贷款、装修费等用途，实际上却用来做投资移民，就难免有移民欺诈的嫌疑。此处的贷款用途和汇款过程中需要填写的用途又是两回事情，他们有各自需要注意的点，关于汇款过程中的注意事项，详情请见往期文章 “投资移民换汇和汇款不能犯的六个错误”。

资产抵押——共有困境

这里有一个容易被忽略的点在于，移民局规定如果是投资人向银行抵押贷款，那么借款人与抵押人必需是同一个人，在房产共有的情况下就很容易在该点上出错（比如说小孩和父母都在房产证上）。这是一个困境，房产是共有的，但抵押人与借款人却必需是同一个人，要怎么解这个困境？聪明的做法是让该共有人去借款，取得贷款后，通过赠与的方式让投资人取得该笔贷款。移民局曾经表态，赠与的情况下则不追究财产共有的问题。不了解这一点的投资人很可能觉得既然是自己共有的房产，那么自己去银行也没什么问题，脑袋一热就直接去银行借款了，若是整个流程都走完了才发现问题，那就为时已晚了。

权利质押——未来隐患

按照正常的流程来说，客户在办理房屋抵押贷款时需要办理抵押登记。但很多客户因为种种原因常常省略掉这一步，虽然移民局没有对此专门提出问题，相关风险不大，但还是一个在未来的隐患。移民局对中国是一个渐渐了解的过程，或许在将来移民局会在此点上追问，要求补件，为了避免这种不确定的困境，专业的律师会建议您把流程走完整。

还款期限——避免过短

银行可以接受的还款方式其实有很多种，如等额本息还款法、分期付息到期一次还本法、等额本金还款法、到期一次还本付息法，但这些方式中的大多数都有自己的隐患，如果您采用等额本息还款法、分期付息到期一次还本法、等额本金还款法，那么在移民局审件时，您理所应当有一个连续的还款记录，倘若移民局要求补件这份记录，您还得有一个补件的过程。如果您却因为各种原因无法提供，那就更麻烦了。最保险的方式是采取五年一次还本付息法，那么在移民局审件的时候，您根本还没到要还款的时候，自然没有还款记录，从而避免了补件的风险。

以上是几个比较相对隐形但却致命的错误，未经专业人士提醒，实在很难全数避过。要说房屋抵押贷款简单，那是在万事小心的前提下，这种资金来源的梳理更加清晰明了。但投资人要确保在整个流程中避开所有陷进，却没有那么容易，这无疑是一种被低估了难度的资金来源。