美国房地产交易中的“定金（Deposit）”

加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）印发并推荐当地房地产经纪人使用美国房地产合约，全名是美国房地产购买合同及定金收据（Real Estate Purchase Agreement & Deposit Receipt）。把定金和合约放在一起，可见定金在美国房地产交易中的重要性。
事实正是，如果没有注明定金的合同或虽注明了定金却没有按合同交付定金的合同，即使双方都签了字，仍然可以被任何一方单方面作废。定金实际上是买家对卖家的承诺，即：假如你同意把房子卖给我，我就同意把定金存入第三方监管帐户（Escrow）。第三方监管通常是美国房地产经纪公司的专设信托（Trust）账户，或某个双方都认可的产权保险公司（Title Insurance Company）。

在美国房地产交易过程中，定金是买家对卖家的承诺，因此如何下定金，在技术意义上也可以成为一种讨价还价的方法。譬如，在对卖家的最终意图和具体想法不明确而买家又没有竞争者时，定金可下得少一些以作试探；但如果存在竞争对手而买家已下了决心，则较高的定金总是相对容易获得卖家的青睐。在美国购买住宅，买家一般支付交易价格的10%作为定金，但目前市场上普遍的支付比例为5%以内。

定金是买家在整个美国房地产交易中付出的第一笔钱，且买家在买家经纪人（Buyer Agent）根据卖家要求填写的《美国房地产购买合同及定金收据》上签字后需立即支付，所以许多第一次意向购买美国房地产又对整个流程不了解的人，尤其是国内投资人，总在这关键时刻犹豫不决。他们经常误认为定金一旦交出去，就绝对拿不回来了。

其实，定金在许多情况下是拿得回来的

首先，合同中通常会注明定金将会在卖家签字后的若干个小时内存入指定账户，比如24小时或48小时。如果买家在等待卖家回复过程中发现了一个更令自己满意的房子，或者在财务上发生了意想不到的变化，从而决定不买房子，此时由于定金尚未存入卖家账户，是允许终止交易，且买家完全没有任何金钱损失。

即使定金存入合同指定账户后，仍然不是无条件地归卖方所有。买方在看一所房子时，虽然已经考虑了一般意义上的地段、学区、新旧、大小、价位、屋内设备甚至院子里的花草树木等，但是该栋房子内尚有许多即便是有经验的买家也未必能一眼看到的问题，如白蚁损害（Termite）、房顶漏水（Roof）、地基倾斜（Foundation）、石棉污染（Asbestos）、电线裸露（Wire）、产权纠纷（Title）和美国房地产有关的法律诉讼、政府追讨的税项，甚至房子内是否死过人（Stigmatized Property）等等。

因此，合同上通常会有条款注明买家有权在规定的期限内，聘请任何有关的专业房屋检查公司来检查房子（Property Condition Contingency，*Contingency：有条件的退出条款），然后根据检查报告作出相应的决定。譬如说，检查报告显示屋顶已陈旧到无法修复的程度，买家可以据此要求卖家在房产交割前换新屋顶，或者维持原状但给买家相应金额的抵扣（Credit）。 如果卖家不同意，买家可以终止合同拿回定金，甚至可以在不要求卖家作任何补救的情况下终止合同，拿回定金。但是，如果在看过检查报告后双方做出了新的协定，但此后买家又以同样的理由要求终止合同，则会被视为违约。对卖家而言，也是这样。

根据加州法律规定，卖家要在合同规定的期限内提交给买家一份详细的披露文件（Disclosure），其中要根据卖家所知，真实地提供有关房子的几乎一切情况，包括房子的功能设施、任何装修是否得到政府有关部门的许可、室外的噪音、和邻居有否共用墙或篱笆等。 买家收到这份文件后，在合同规定的期限内可以用文件中披露的任何令自己不满意的情况作为终止合同的理由，拿回定金。

买家还会在规定的期限内收到该房屋的产权报告（Title Report），其中会包括产权所有人以及他们可能负债的情况，其他公用事业公司甚至个人在该房周围的通行权等，如果买家不满意该报告描绘的情况，也可在规定期限内退出合同，取回定金。 

另外，买家在规定的期限内，不能从银行获得贷款，如果合同上注明在该前提下允许取消合同，那么买家可以拿回定金，否则需要全款按期支付，完成交易；或者买家无法完成交易，损失定金。