望闻问切、精准把脉EB-5

《古今医统》：“望闻问切四字，诚为医之纲领。”

望闻问切是中医用语,合称四诊(four diagnostic methods)。运用中国古典医学命脉，去剖析项目、诊断投资，甄选优质EB-5项目。

美国投资移民EB-5如今火热入荼开展，仅区域中心就有800多家，成千上万个项目乱花迷人眼，如何寻找到安全优质的EB-5投资移民项目，让我们通过望、闻、问、切进行深入剖析，把脉投资移民真实脉象，通过收集“脉象”精选最适合自己的项目，下面让我们一起来探讨一下：

望：无关颜值高低；关键在于投“人”

每一笔投资的成功最终都取决于项目参与者的素质和品格，优秀的管理团队是新企业项目成功的关键，更重要的是他们具有高度的职业操守和道德品质。这对于EB-5投资商来说尤其如此，他们必须同时具备金融和移民领域的专业知识。因此关键的部分是：怎样的一个团队在运作项目？区域中心的管理者是谁？谁对确保投资运行和就业创造负责？他们是否有美国本土的开发经验、是否具有成功的开发历史记录？这些非常重要，投资即是投人！

并不是高大上、高颜值的项目就一定好；新锐精之项目由于船小好调头也容易驶入安全港，因此项目要具体分析，关键看人品。

譬如曾经轰动一时位于西雅图的区域中心——Path America（美国之路区域中心），当初宣传项目高大上，请来华盛顿州州长为其宣传，短期从多名中国投资人处募集1.25亿多美元，但2015年其被SEC指控为证券欺诈，其挪用了其募集的1,760万美元。今年3月，美国移民局已正式终止了美国之路KingCo LLC区域中心的资格。不过美国房地产超景气，也还有投资商愿意接盘，投资人仍存在一线希望。

再如Charles C. Liu和Xin “Lisa” Wang，两老板利用为癌症患者的质子治疗中心，通过EB-5计划从50个中国投资者处募集了2700万美金，项目当初吹的牛气顶天，有着前总统老布什以及前州长施瓦辛格他们的照片和推荐信展示在一起等等，可惜老板人品太差，卷款潜逃了（卷走投资人2/3的资金啊!）。今年6月2日被SEC起诉其欺诈并冻结其资产。

再次重复一次，投资就是投人，主要看人品！！！！

闻：商业模式好，稳坐钓鱼台

项目的商业价值和风险考量是王道。仔细评估项目本身的商业模式是否可行？项目地理位置是否适合经营其业态（商业地产尤为重要），这个地理位置将如何增加该项目成功前景？项目是否拥有社区支持？项目建设完成后市场潜力或盈利能力如何？这往往是VC、PE等管理人才拥有的类似判断经验。不管进行哪种类型的投资，没有好的商业模式，项目可行性不足，取得永久绿卡的可能性大大减少。

好项目并不都是好投资，关键是资金结构比例还要合理。项目开发商和他们的利益相关者提供多少资本？他们投入土地、预先开发的基础设施、特殊业务许可证，或者只是他们的专业知识？项目开发和/或其利益相关方对项目与贷款做个人担保吗？担保人是否有经济后劲履行其担保？投资预期回报是多少？预期回报加上获取绿卡是否为资金延伸使用的可接受回报？项目有没有贷款等偿还级别高的债务？EB-5投资者是第一、第二还是第三优先受偿人？优先受偿权越靠后，所面临的资金风险就越大。提供受偿的来源可能有哪些？如果投资是以借贷方式进行的，那是否有抵押物作担保？如果有，抵押物是什么？它的价值有多少？一般而言EB-5投资人总投资资金低于整个项目资金构成的30%、大项目不超总资金的60%，并且开发商本金所占投资比例应该占总投资30%以上，即属于资金结构合理的投资。

如果项目开发商和经理对项目投入大量的自有资金，他们会更有兴趣使的项目成功并按照承诺偿还其贷款人和投资者。如果项目只能利用EB-5投资才使项目运转，那么该项目不是一个很好的投资候选项目。如果项目经理在没有EB-5投资的情况下也能够进行项目开发，但承认EB-5资金为他的项目融资计划中的一种廉价的选择，那就是一个更好的投资候选项目。

例如，在怀俄明州（英语：State of Wyoming）建设一家拥有1000个房间的酒店，即使建设在最大城市、最佳位置，项目也不会有商业价值。因为该州不是一外来人口流动频繁且是个人烟极其稀少的州，项目很有可能会亏损。但如果项目是在加州大学校园建一所学生公寓、或者在加州围绕着沃尔玛商圈建设酒店，基于人流量高、生源充足，项目就很可靠，具有优质的商业价值。

问：了解行情，稳操胜券

EB-5项目说白了就是一个创造就业机会的项目。重要的是劳工创造，永久绿卡的终极保证。永久绿卡能否到手，最关键的是看项目能否创造充足的就业。一般来说，如果一个EB-5项目的就业报告，已经获得了移民局的预先批准，这说明投资人在获取永久绿卡I-829去条件阶段的审批风险大大降低。

针对非区域中心的直接投资，是要按照实实在在雇佣的人数计算；但是针对区域中心的模式，其测算用工方式比较宽松和灵活，移民局将计算非直接用工，按照直接、间接、诱发等方式计算用工。针对区域中心模式目前美国移民局认可的用工计量模型由美国经济分析局创建和出售的输入-输出模型体系II（即RIMS II模式），还有其他普遍的经济计量方法如REDYN和IMPLA经济数据估算模式。

由于模型测算比较复杂和拗口，我们今天就根据经验丰富的移民律师和上千个案例进行总结归纳，以简单明了的方式描述。

目前移民局认可计算用工办法一般有两种：按照盖造费计量（投入项目的建造硬成本）；按照运营费计量。如果项目的建设盖造在两年以内的，每100万美元的盖造费用大概产生6个就业创造；当然如果项目比较大建设盖造期限超过两年的，每100万美元的盖造费用大概产生12-14个就业创造。后期运营费用测算大概是每100万美元运营费用产生20个就业创造。

例如：一个项目大概需要1000万美元投资盖造，建设期两年之内，您就可以直接测算出来这个项目大概可以创造60个就业，因为每位投资人需要创造10个就业才可以获取绿卡，那么这个项目满打满算可以招收6位投资人。这样测算直观简单，您可以快速准确地为您的投资项目把把脉。

有投资人会问，如果我做了投资移民，项目2年就完成了，那么我剩余的时间怎么办？还要继续创造就业吗？因为大部分的投资期限是5年。

移民法规里面有两个用词：一个是“Create Jobs”创造就业，没有说“sustain jobs”，不要求持续创造就业。但另外一个词是“Sustain the investment”,就是要维持您的投资。因此只要您投资的项目盖造费用花费了，你就已经创造了就业，移民局就认可了您的就业创造，您就可以等待I-829审核批准。但是两年后楼盖好了，你的投资不能卖掉，还要运营，要等到永久绿卡获得，才可以拿回去。因此投资人的资金可以去建造酒店、医院、学校等等EB-5项目。就业人数最好全部是用建筑期间的间接及衍生就业，越少经营期间的各种就业人数就越安全。这代表当项目完工时，就业人数的目标就已达成，不考虑未来经营时候的任何风险了。

当然也有人直接购买酒店而不存在建设盖造的，那就按照运营费用测算，而且收购之前原有的运营费用将不计入测算，需要按照新增的运营费用进行测算就业创造。

切：实地考察 眼见为实

切，医学上叫号脉，经过前期的具体研究后，基本上已经到实践阶段，或者说有投资意愿，这个时候最好要实地考察。看看地段所在，项目运行情况，看看工作现场，可以有一个自己的真实判断。自己必须坚信，眼见为实。

另提醒各位投资人，如果来美国考察，在离开美国之前一定要多开几个外币账户，不要联名户，最好爸爸妈妈孩子分别开户，到时候找朋友分别汇款，以便届时操作。还有要关注EB-5投资移民9.30的变法，所以只要在9月30日之前递交移民局投资移民申请资料，就可以按照老法执行，但之后递件的要按照新法执行。

套用中医上的四字法：望、闻、问、切，“助”您甄选好项目。