2016美国EB-5项目趋势与分析（上篇）

纽约大学Stern商学院的Jeanne Calderon和Gary Friedland教授，当前基本被认为学术领域，对于EB-5行业最有研究的两位学者了。年初，两位分别出席了国会的两场EB-5听证会。

今天，来看下这两位最新的一份报告，对于他们收集的当前EB-5市场上的27个项目，所做的EB-5项目趋势和分析，由业内朋友Adela义务翻译。该趋势，分两篇来发布，今天是第一部分。

以下趋势与观察报告，基于27个项目写成：

1.超大型项目继续统治市场：

过去一年，许多大规模EB-5项目呈现出戏剧性的增长。以下项目是史上大规模募集资金的代表，如：Resorts World Las Vegas（9.99亿美金）、哈德逊广场2期（6亿美金）、世贸中心（5亿美金）、（4.5亿美金）、迈阿密CCCC塔（3.5亿美金）、迈阿密SKYRise（2.7亿美金）；76 Eleventh（2.58亿美金）。截止到2015年前后，这些项目中的绝大部分，都从未募集过EB-5资金。

哈德逊广场1期，已录入前期报告的项目数据库中。如果，将1期2期加起来，它将创造在一个项目中，募集最多EB-5总额的记录。

2.利用EB-5募集资金的大项目在不断增多：

项目方和中介（特别是中国的中介）呈现出明显一致的趋势，他们偏爱募集大量EB-5资金的项目，特别是金额在5000万或更多。比如在我们研究的27个项目中，有9个项目至少募集2亿EB-5资金，有19个项目募集1亿EB-5资金，有24个至少募集5000万EB-5资金。

3. 这27个项目中，一些项目是史上融资金额最大的EB-5项目：

列在本报告数据库中的项目，可以说是EB-5史上最为大型的EB-5项目了。在上份研究报告中，我们指出，在2010年之前，EB-5资金通常在项目总资金构成中占比很大。在本报告中，所列出的一些项目，项目总花费接近或超过10亿美金，这种规模的项目在2010年前是不存在的。 正如我们所指出的，随着EB-5资金在总资金占比中变少，也就更能使得满足EB-5就业创造的要求。

4.EB-5资金组成：

这27个项目中，所有EB-5资金超过50.6亿美金。平均下来就是，每个项目需募集2.07亿EB-5资金。

5.EB-5签证：

50.6亿EB-5资金意味着11,203个投资移民配额。假设每个配额代表2.5个家庭成员，仅这些项目就能占掉28,000张签证。这就占掉3年的EB-5签证（每年10,000张）。

在USCIS（移民局）的统计中，截止2015年12月31日，已经有近22,000位投资者处于等待状态。显然，这些项目的潜在巨额EB-5资金还未募集完, 未来堆积如山的申请将扑面而来，使排期更加恶化。

6.资金结构中，EB-5将继续作为较小占比：

在这27个项目中至少有19项目，EB-5资金占比少于30%。

有1个项中的EB-5资金占比少于6%，有9个项目的EB-5资金占比少于15%。 当然，按照移民局的法规，项目创造出的所有就业都可以分派给EB-5投资人。这就导致了一个项目在可以满足创造10个就业的前提下，就可以大量募集EB-5资金。

例如，一个为迈阿密Panoram豪华住宅募集资金的EB-5项目，EB-5在其中仅占6%，但项目的全部就业都能算给EB-5投资者，包括项目中其他资金创造的就业。

7.中国开发商在美国募集EB-5资金呈增长趋势：

在这27个项目中，其中有5个项目是由中国开发商主导开发的或联合开发的。

此外，据报道还有许多中国开发商，正计划共同开发项目并募集EB-5资金。因为这样，他们可以支付EB-5资金的超低利息，并且有利于中国开发商的发展。

5家中国开发商及EB-5项目，名称是：Strategic Capital（又称China of America）、中国国企“CSCEC”（即中建集团）－ 新泽西的75 Park Lane、鑫苑置业 － 布鲁克林威廉斯堡的“Oosten”、迈阿密的CCCC Tower、跨富集团 － 曼哈顿1289 Lexington（又名147 E. 86th Street），朗诗 － “波士顿Pierce”。

CSCEC中建是中国国有企业，据称也是世界第三大建筑集团。鑫苑置业则是第一家在纽交所上市的中国开发商。

VanKe Holdings万科集团，中国最大的开发商、联合中国信达资产管理集团（Cinda），分别于2014年和2015年在曼哈顿中城53街100号地段，进行投资。在2015年，持有人在这个豪华公寓建筑中募集完成了一笔3.4亿美金的建筑贷款。 他们通过ARCFR RC（美国创业区域中心）运营，75 Park Lane和Oosten项目，并在网站中宣传万科，并表明，万科将为项目募集EB-5资金。我们暂时还不清楚万科想为该项目募集多少EB-5资金。

此外，据报道，中国最大的商业地产开发商，也是中国首富所拥有的万达集团，也正在寻求使用EB-5资金建设其在美国开发的一个、或多个项目。比如，2012年万达集团获得了Vista Tower(万达芝加哥大厦)项目的大部分股权并对其进行开发，2015年11月，芝加哥市政府批准了该项目。据报道，万达集团讨论了募集EB-5资金的可行性，最近还成立了Tur区域中心，芝加哥前市长Richard Daly为该区域中心的CEO。这在2013年芝加哥会议中心项目爆出丑闻后，也许能更好地激励更多的EB-5资金进入芝加哥地区的项目中。

EB5Sir注：作者还没有提到的，中国的大型开发商在美国，还包括，绿地和泛海的洛杉矶项目、当代的德州项目、富力的旧金山项目，甚至万向和滨江集团等的股权投资等等。

8.TEA项目包括比弗利山庄华尔道夫酒店：

现在所有EB-5项目都面临TEA合规性的问题。这并不奇怪，因为据报导，超过99%的EB-5项目位置都符合，不同州的劳工部的TEA标准。

事实上，美国任何地区的项目都能符合TEA标准，甚至是坐落在比弗利山，90210区号的，比弗利山庄华尔道夫酒店。这特别具有讽刺意味，因为加州的TEA计算方法，最多可以联合12个人口普查区。有许多人一直呼吁，TEA标准应该由国会或者移民局制定。不管怎样，位于比弗利山庄的项目都能符合TEA的话，这着实让人怀疑加州TEA模型体系的适用性。

EB5Sir注：之所以，作者专门谈到加州TEA模式的问题。因为，当前国会在批判当前的TEA认定方式，而EB-5行业力推加州的TEA认定模式。加州用的是连续12个人口普查区的认定方式，被认为相对合理的。但是，比弗利山庄，高档社区的豪华酒店，在12个连续人口普查区的定义下，也满足了TEA的认定要求，故而，被要求修订TEA定义的作者所大书特书了。

9.相同的区域中心继续统治市场：

毫不奇怪，在上一份报告中，那些主导的区域中心，继续在主导当前的报告中的项目。

这包括一些开发商自己的区域中心，诸如：Related、Silverstein、Extell、林氏和Lightstone。以及一些区域中心诸如：USIF、CanAm、CMB、American Life 、GGG。

10.许多新成立的区域中心，开始运作大规模的地产项目：

下面陈列出的区域中心，其项目信息收集在本报告中，但未收录在上一份报告，它们是：Pacific-EB5、ARCFE、Miami Metropolitan、EB5 New York state、Tur、California Real Estate、EB5 Jobs for Massachusetts、City of Miami EB5和EB5 capital。

十分有趣的是，City of Miami EB5区域中心成立于2014年，它成立的目的是建设城市紧缺的经济适用房。 但是，它第一个项目， Panorama City是一栋多用型，带有83层821个单元的豪华公寓。据开发商网站称，项目建成后将成为纽约东海岸最高的住宅楼。City of Miami区域中心，证实其项目类型将创造利润，以支持区域中心的设立。

ARCFE区域中心，成立于2013年10月，其发行的两个主要项目都是中国开发商，并且正在宣传第三个项目。

数据库中的19个项目都使用了第三方区域中心，6个项目用了开发商自己的区域中心。

EB5Sir注：也许作者不是特别了解区域中心，其所列的新区域中心，有的并非全新。

附录（项目数据）：