美国EB5项目：拒绝忽悠

分析一个EB5项目是个技术性挺强的活儿，不是看一看宣传材料，问销售一些问题就能完成的事情。如果要对项目做一个深度分析，需要通读所有发行文件（和宣传资料两码事），了解主要参与人员和公司的背景，而且非常重要的是，要详细解析项目的财务数字，看其中是否有水分，水分有多少，因为这是投资人能否收回投资的一个重要依据。

当然，不是很多人可以做所有的这些事情。但有些基本面的东西大部分人都可以做到。我们今天看几个最基本层面的判断方法。它不能100%保证你能因此而选出最优秀的项目，但可以提高你剔除坏项目，选择好项目的机率。

首先，这个项目的商业模式是否成熟？ 投资EB5项目是为了移民，不是收益，因此对其风险的考虑角度和普通投资截然不同。追求收益的投资项目有高风险不是坏事，因为大家都知道，风险和收益成正比。EB5投资人要的不是收益，是绿卡，因此希望商业风险越小越好。什么使一个项目的商业风险小？因素多种，但很重要的一个是其商业模式。那些存在已久的, 被时间验证过的，容易被理解的，甚至很无趣，不是很exiting的那些项目往往是最适合EB5的项目。一家工厂有10几年的历史，一直盈利，现在集资扩大其生产规模，卖的东西没变，客户市场没有变。这是一个成熟的商业模式。同样一个工厂，现在要开发全新的一个产品，创造一个全新的市场，赢得全新的客户，这个模式就不那么成熟。开发一家酒店，当然模式没有问题。但它要开发一个全美第一个，最大的，集休闲，健身，娱乐，养生，私人公寓等为一体的酒店，你就要敲敲脑袋问下自己：适合我吗？ 当然，这些项目有可能非常成功， 赚得盆满钵满, 可是你EB5投资人享受不了这些收益啊？既然你不能参与收益，为什么要接收这种风险？ 市场上有些项目的不确定性比这些例子还要高，其实是适合VC投资的，但也来敲EB5的门，可惜的是，居然有人去开门。

商业模式可以帮你删去一小批，再看看项目方的经验。项目成功与否很关键的一个因素是做项目的人和团队（不是区域中心）有多少与集资项目有关的经验？与集资项目类似的工程，他们做过几个？ 1个？ 3个？ 60个？一个没做过？ 做过的项目要和集资的项目非常类似。如果开发商在过去一直都在做独门独户的别墅，现在要集资建造一个85层高的酒店，你但不担心？一个从业20年的内科医生要和人合作建造一个医疗大楼，你但不担心？这些信息很容易找到。谷歌雅虎上逛一逛，项目方的网站看一看，就会有一个大致的概念。

另一个判断项目方是否会把你的利益放在首位，卖命把项目做成功的的标准是：项目方投了多少钱？ 英文里说的skin in the game, 项目方有多少切身之痛？ 任何一个项目，如果到银行去贷款，银行都会要求项目方本身投入真金白银的股权，而且不能少于一定标准。EB5投资人也应该有一样的要求。如果项目方的投入非常之少，甚至是空手套白狼，那你放心把钱投进去吗？！

EB5投资两大最主要风险：绿卡风险和还款风险。绿卡的风险和就业创造直接挂钩。但要分析就业的计算是不是靠谱是含技术性的，不是每个人都可以做。那就看最容易理解的数据。所有创造的就业里，有多少是和工程有关，有多少是和经营有关？最简单的例子， 一个酒店项目创造200个就业，其中50个就业是和建造时期的开支挂钩的，另外150个就业是和酒店开门营业后的经营挂钩的。也就是说，如果一切按计划，酒店完工就会创造出50个就业，营业后一段时间就会再创造出150个就业。那对于投资人来说，你承担的风险不仅仅是工程的完工风险，而且有很大一部分是酒店正常营业的风险，营业收入需要达到计划的程度。不言而喻，就业创造的越早越好。

最后看看和还款直接关联的风险： 退出机制。如果你在乎投资款的返还，那就要花点时间分析一下投资人如何拿回投资款。所有的项目方都会告诉你：我们会在5到8年内将全部资金返还。问题是：怎么还？ 钱从哪里来？ 那要看项目的财务预测数据。当然，又是技术性的问题。但还是可以看出一些情况的。比如，酒店是在一个小城市的中档酒店，可是预算的每晚费用为550美元，有些高？ 年收入增长率为40%， 有些夸张？ 利润率为70%， 不太实际？ 再比如，公司现在在亏钱，因为是创业初期，可以理解，可它从EB5投资人那里贷出2000多万的资金，不要说5年，它是否可以在10年可以扭亏为盈，赚2000万？ 一般来说，依靠经营收入来返还资金是很困难的事情，大部分项目要出售或再融资。那项目方对于出售和再融资的计划如何？

当然，上面只是非常简单的一个提醒，并不是黑白分明的能与不能。并不是说，如果是新兴的产业，绝对不可以，或者所有的就业没有在前期创造，不可以。投资人需要对项目有一个全面的分析和衡量。没有任何一个因素可以作为替代分析的捷径。很多投资人因为看到项目有526获批，大松一口气，以为可以放心得投了。但回看历史上崩盘的几个事件，不乏有526获批的。因为在审批526时，移民局看到的只是提交的文件，并没有对项目的任何一个方面作出验证。真正的验证是在提交829的时候。

分析一个EB5项目的风险，要看的东西远不只上面提到的这些。但希望这些基础层面的提醒会有一些帮助。无论是为了孩子，还是为了给自己一个改变和新的开始，祝所有的投资人少走弯路，尽早实现梦想。