美国房产的有关税收及优惠

提起房产税收，大家最熟悉的是房产税。这当然是和房产有关的最主要的个人收入税，但你有没有考虑过其他的税种，包括赠与税和遗产税，以及和房产有关的各种税收优惠政策？

房产税

各州的房产税率各不相同。 下面是华人人口比较多的几个州的最新平均房产税率（不同的郡县会有不同的税率）：

赠与税

如果你在将来把房产给留给家人，会牵涉到赠与税的问题。赠与税远没有房产税那么直截了当。税收的多少要看接收人是不是配偶，是不是公民。一般来说，非美国人赠与美国人的资产都是免税的，但因为在美国的房产是“境内有型资产”，因此属于征收范围。如果是赠与非配偶，无论接收人是不是公民，每年的免税赠与额度当前是1.4万美元。如果接收人是配偶，但不是公民，每年的免税赠与额度当前是14.8万美元。如果接收人是配偶，而且是美国公民，那你可以享受无限额的免税赠与。当前赠与税的最高税率是40%。

遗产税

遗产税与赠与税有着相同的税率，最高为40%。 但公民有一个很高的免税额度：每个人5.45万美元，夫妻两个可以免税留给后代10.9万美元。但如果你不是美国公民，要将美国的有型资产留给后代，则只有6万的免税额 （如果留给公民配偶，则享受无限额免税）。假如，一个中国公民在美国购置了资产，购买时的价值为200万美元。10年后房主因事故或疾病而离世，房屋价值300万美元。房主在生前没有做过任何规划，房屋不但要经过费时费力费钱的政府遗嘱认证 ，而且非常可能要缴纳约96万美元的遗产税！ （300-60）＊40%

税收优惠

前面说的都是坏消息。在美国拥有房产难道没有什么正面的信息？当然有！撇开美元的增值可能，个人资产的合理配置来降低风险等，在税收方面，拥有房产有各种个样的税收优惠。

按揭利息

在美国，你的一部分按揭利息可以不用缴税，主要基于三个条件：只限于100万美元的本金；房产必须是你的主要居所或一个度假居所（不能超出一个）；按揭必须只用于房屋的购买，建设，和改造。如果你买了一个价值300万美元的房子，自己首付60万美元，从银行贷出240万美元，那么这240万中的100万美元本金的利息可以扣除。假如年利率是4.5%， 个人税率是25%， 那么平均每年因为按揭可以节省1.1万多美元的税收（100*4.5%＊25%）。

房屋净值贷款利息

以个人在房产中的股权为抵押的个人抵押贷款非常常见。我们再以上面的房产为例，房子的价值300万，首付60万，贷款240万。如果当前你的贷款余额为200万，那么你的股权为100万（60首付＋40已偿还的贷款）。以这100万为抵押，你最多可以贷出80万左右的借款。这种借款的一部分利息也可以不用缴税，上限额度为10万美元的本金。但国税局对这种贷款的用途没有任何限制。

房产出售利润

另一个对房主比较优惠的政策是，25万或者50万美元之内的利润可以免税（单独报税或者夫妻联合申报）, 主要条件是房屋必须是你的主要居所，（度假居所不算）；必须在出售的前五年之内住满两年；该优惠政策至多每两年享受一次。

1031房产延税

如果你计划将房屋出售，而且在短时间内再购买新的房产，你可以利用税法的1031条款而可能做到完全免税。这种免税其实是一种延迟缴税，你在购置新的房产时可以没有任何税务负担。税收是在你最终出售房产的时候才需要缴纳。（仍然可以享受上述出售利润优惠）。但如果你一直都在出售后立即购买，最终将房产作为遗产留给后代，有可能永远不会因为房产利润而缴税，因为留给后代的资产的价值是市场价，而不是购买价。也就是说，如果你的房产在购买时价值300万，但在留给后代时价值500万。对于后代来说，他们的税收基数是500万，不需要为200万的升值缴税。

所以，对于在美国购置房产所产生的税收义务和各种优惠政策有所了解， 及时进行必要的规划，对规避日后不必要的开支大有益处。