美国EB-5项目，高颜值就一定安全吗?

EB-5项目“高大上”，够不够好？

项目“高大上”好吗？当然好！

-开发商或者操盘人有实力、有经验，当然对于项目的开发建设，是很有帮助的事情。

-地产项目所在的地段好，当然也是必不可少。而且对于项目的确还挺重要。

-区域中心有经验、有案例，当然也是加不少分的。

-政府官员来站台，总比他反对好吧？如果有一些优惠政策，为什么不享受呢？

这样的项目，或者这些要素摆在老肖面前，老肖也会觉得很给力！不过，老肖要说，这些不是不好，是不一定够好。

比如，开发商背景、地段够好等等，如果作为一个纯地产投资，的确是很不错的加分项。然而，EB-5的投资人要的并不仅仅是地产的投资。EB-5投资人要的是：

1）绿卡（顺利）实现；

2）投资款（顺利、全额）返还。

所以，无论什么EB-5项目，对投资人来说，越安全才好！

反之，不够安全，那就不够好。

EB-5项目的“安全”，是针对谁的？开发商、区域中心，还是投资人？答案毋庸置疑，是要对投资人更安全。那就要从EB-5投资人的需要来考虑。

挑选EB-5项目，要注重什么安全因素？

影响EB-5的（多个）安全因素，其实是老肖琢磨很久的话题。其实也是EB-5行业核心话题之一。这个问题展开写写，恐怕是可以整出一本小书出来的。

从老肖一贯站在“机构投资人”的角度，对 EB-5这件事情的理解和对项目的选择评判，可以挑出4条主线来。哪4条？哈哈，这可是老肖卖个关子，以后再聊。今天先透个口风，看看打赏多不多再决定要不要说，嘿嘿嘿~

对EB-5投资人来说，按照“EB-5的整个办理流程”这一条主线，安全的核心有三大环节：

1）I-526的安全（I-526通过后，经过排期，可以拿到有条件绿卡）

2）I-829的安全（I-829通过后，就拿到永久绿卡）

3）还款的安全

在这里，允许老肖稍微揶揄一下移民行业的从业素质。有一些人连“I-526通过”是不是等于“马上拿到绿卡”都搞不清楚，咋就敢向别人推荐EB-5项目呢。

上面3个关键环节，拆开看又有很多个影响要素。每个要素或多或少都会对安全性发挥作用。

老肖提醒，影响一个EB-5项目安全性的因素，不是三个、五个，是数十个以上。所有有利于上述环节成功的，都是有利要素；所有不利于上述环节的，都需要深入了解、慎重考虑。

限于篇幅关系，老肖略作说明：

1. I-526环节

对于项目能不能顺利通过I-526（先不考虑申请者个人因素），相对于开发商在本行业的背景来说，项目的“合规性”和实现的“可行性”（未来能不能做起来？创造什么经济贡献？能否创造足够就业？）要重要的多。

开发商、区域中心之前如果开发过同类EB-5项目，项目律师对相关法律理解深刻，其成功经验对于I-526的获批也有帮助。

如果移民局发现项目的背景、可行性问题，会有可能要求补件。严重的情况，就会拒绝项目的申请，那么所有人的I-526都会被拒。

这个环节中，某些情况恐怕就和项目“高颜值”无关了，比如：一旦I-526被拒，资金怎么办？

2. I-829环节

对于项目能不能顺利帮客人通过I-829，开发商背景、经验固然很有帮助，但项目融资能力、实际资金到位情况、建筑类项目实际工程进展情况、运营类项目的实际运营情况等等，最后落地到就业创造的情况，这些对于投资人获得永久绿卡更加重要。所以，项目方的经验、实力、背景，最后要能转化到对投资人就业的实际贡献才行。

从I-526到I-829，即使没有排期，这个过程也比较长。老肖提醒，一定要考虑各方面资金到位的情况！钱不是万能的，但不管搞个啥项目，没有钱都是万万不能的！老肖说的是：就算EB-5资金，也不能仅仅考虑申请人自己，而要考虑整个EB-5份额。每种资金都有自己的来源、特性、诉求、限制和成本。这些复杂的资金交织在一起，就形成了EB-5项目的另一条脉络。甚至还要从博弈论的角度考虑各方决策行为（哈哈！老肖这样说是不是也很显得高大上呢？）

这个环节，需要投资人透过现在已知的情况，去预测未来的进展，这是难度比较大的环节。甚至有时候要考虑开发商是不是一定要把这个项目建起来？不完成会不会对他有额外的负面影响？

3. 还款环节

对于项目能不能顺利拿回投资款，EB-5在法律层面上就被要求是一个“At Risk”的、有一定风险的投资。不过，尽可能的减少风险发生的可能性、在各种不利情况发生时能收回尽可能多的投资还是很重要的。

这时候，项目能不能通过出售、出租、运营、再融资、发行债券、甚至开发商回购等等方式收回投资、变现能力，就变得非常重要。简而言之，投出去的资金必须能回来，才有可能还款。

前面说的“高大上”特点：比如开发商的信誉、之前的运营经验、当地政府的支持、好地段等等，在这个环节都是加分项。只是还不太够，还要综合考虑各种因素。此处老肖不展开了。

还款环节，已经和移民局无关，所以，投资人还需要考虑还款的“风险控制机制”。任何投资都有风险，但任何投资都要尽量去控制风险。出了某种风险，有什么应对措施？这个措施有多大力度？不要因为“投资有风险”，就放弃对风险的深度思考和努力把握---不管是投资人，还是向投资人推荐项目的人。

有些投资人，只看重I-829，觉得拿到永久绿卡就足够了。把还款当成额外的Bonus。对于这样的投资人，老肖很想说：土豪！咱们交个朋友成不？！

4. 道德风险

关于“道德风险”，往轻里说，就是资金是否会被挪用的风险。因为EB-5法律架构的天然问题，如果投资人不介入运营过程，资金不是非常容易控制。（但参与经营的直投模式，另有一些复杂性和高成本的；也有一些直投模式，投资人也并不参与经营）

近两年来，随着SEC（美国证监会）不断加强对EB-5项目的资金环节的调查和监管，随着USCIS（美国移民局）对区域中心等等的要求不断趋严，欺诈行为会越来越难生存。

老肖要提醒：这时候，开发商、区域中心（包括控制人）的背景、资质、信誉就越来越重要，特别是在这个行业的经营历史。开发商、区域中心是不是一定要吃这个行业的饭、吃了多久？或者一旦缺乏自律的行为砸了饭碗，机会成本是不是非常高？

还有，如果投资人能够“不见兔子不撒鹰”，那也好多了。

为啥大家都喜欢“高大上”？

西方有某些学者研究得出结论：人们普遍认为“漂亮的就是美好的”，这就是所谓光环效应。“长得好看的人会被认为具备各种美好积极的品质，比如更快乐、更受欢迎、更成功等等。”（---《进化与人类行为》）

纵观美国历届总统，不帅的还真没几个呢。所以，“以貌取人”是极为常见的普遍心态。所以，“高大上”的EB-5项目往往更“好卖”。

老肖也很认可“高大上”对于EB-5项目的外在和内在的双重价值。只是，老肖更加看重“安全性”，而且坚持认为这是排在第一位的重要。有利于安全的“高大上”，都是值得欢迎的；反过来说，不注重安全性的高大上，都是Shua Liu Mang~

市场上还真有部分项目：除了某些亮丽的外表，并无实质的内核，也不去努力改进对投资人更有实质意义的部分。而是通过各种过度“包装”让自己看起特别高大上，利用心理投射，让投资人觉得仿佛这就是等于成功的保证，以此吸引众多目光。。。