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2017-09-01
最近不少获得EB-5临时绿卡的朋友准备动身赴美登陆。由于取得绿卡后即成为美国纳税人,美国政府向其纳税人的全球收入征税,不少朋友问我如何处置国内不动产的意见,我在这里向大家介绍美国税法中的1031资产交换条款,运用此项条款可延交出售不动产获利的资本利得税。
1031交换是从国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名的。该法条规定:“如果交换的资产是用于企业生产性使用或者投资,并且这样的资产是用于交换性质类似的资产,那么可以延迟缴纳交换过程中的资本利得税。”
我们可以通过一个例子来说明这项条款中的优势。李女士拥有一个含有4个套间的小型公寓楼并出租给他人(她本人住在其它地方)。她付清了所有的抵押贷款。李女士花20万美元购买了该房产,但由于报了多年折旧费(depreciation),使得她的调整税基数(adjusted tax basis)为10万美元(已报了折旧费10万美元)。该楼房的市场价值为40万美元。李女士决定出售此楼房并买下另一处售价同是40万美元的楼房。
第一种选择:李女士可以在公开市场上出售她的房产。假设她将得到40万美元。但由于她的计税基础(tax basis)是10万元,她将实现资本收益(capital gain)30万元。又因为她已经拥有该房产超过1年,她将要缴纳20万美元纯收入中15%的税收(20万美元*15%= 30000美元)。此外,李女士将付10万元折旧费中的25%(10万美元*25%= 25000美元)。交易的结果是,李女士将支付55000美元的联邦税。如果没有其它资金来源,李女士将无法购买另一幢同是40万美元售价的楼房,因为她现在只剩下345000美元($400000 – $30000 – $25000 = $345000)。
第二种选择:采用1031交换。李女士可以在出售她现有房产的同时购买另一个房产,而不必支付任何联邦税收。这样她就节省了55000美元。
正如你所看到的,当你进行价值对等或以小换大的财产交换时,1031交换条款就显现了它的优势。由于类似交换的要求在房地产上较易满足(在房地产中,大部分房地产定义为相似财产,纳税人在海外的资产也符合这样的操作),投资者通常运用这个条款。
在1031几种交换类型中,最为常用的是正向交换(Forward Exchange)。首先,个人出售一个或多个房地产,由中间公司(intermediary)主持其中的进程。然后卖方在45天内确定一个或多个重置(新)房地产。最后,卖方在出售其房产后的180天内购买重置房地产。
除不动产可以运用1031延税条款,此外还有外汇的类似交换、个人财产的类似交换以及公司股份的类似交换。
1031交换是一项比较复杂的操作。因此,在您做出决定之前,请先向有经验的专家咨询。
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