美国纽约高大上房地产还能走多远？

纽约啊，曼哈顿啊，新兴市场资金回流美国，这么多利好大侠你居然视而不见，现在纽约是个房地产中介都在做eb5项目，是个纽约金融专业毕业生就跟你说在搞曼哈顿地产私募基金，稍微是个有点实力的中国地产开发商都去纽约投点地产，这情形真是热（非）火（常）朝（不）天（妙）啊。现在各个都说要建什么奢华公寓，几百平的天价豪宅，连法拉盛的华人移民律师都在捣鼓开发房地产，比起当年A股5000点可谓小巫见大巫啊，在这么下去岂不会要·········

很多人肯定要鄙视大侠了，大侠也承认，自幼习武，金钱财产乃身外之物，社会阅历浅薄，自然是难以想象天上会掉下那么多土豪来购买几千万刀一套的豪宅的，就跟大侠买不起北上广的房子，总觉得别人拿来的买房的钱是借中介高利贷付的一样，这大概就是所谓的屌丝心里吧，大侠也深表惭愧，另外美国哪有这么多暗箱操作。.大侠从业这么久，每每见到纽约地产界人士，各个精英一样打扮，西装革履，除了眼神里面看不起大侠的土了吧唧以外，还纷纷给大侠传递纽约地产市场牛气冲天，牛逼哄哄的感觉，似乎现在不投就要后悔十年，大侠真是好生心动！可惜大侠不是生于土豪之家，哪怕改小名为思聪，也只能眼睁睁的看着干着急。长期往复，大侠在这种畸形心理和压力的导致下，养成屌丝仇富心理。

大侠之前已经把自己的屌丝心态暴露无余，不过上次大侠是在豪华酒店开不起房，不信，请看《纽约的酒店房间多的突破历史记录，但是行业受到打击！》，这次再来毁一毁高大上地产，帮广大奋斗在一线买不起房的屌丝们出头啦！

一切皆由一些毫无根据的小报消息开始（要找茬的请再把这一句从头读三遍），2015年11月，RealDeal杂志发文，标题为《一些纽约的最高楼可能无法在市场缓和的情况下生存》，此文描述了下纽约目前的超级豪宅销售情况及形式。（链接：http://therealdeal.com/2015/11/19/some-nyc-supertall-projects-may-not-survive-a-market-slowdown/），一些地产开发商已经不看好顶级豪宅的销售，下面是大侠概括的一些内容。Realdeal采访的一个地产开发商说道，对于那些现在卖3000美元一平方英尺的项目，他完全看不到一两年之后这个价格能升值到4000美元的可能。

这些豪宅的市场的交易频率非常的低，另外一位纽约地产的大佬也表示目前豪宅的销售非常缓慢。根据real deal的报道，因为新增的豪宅，土豪们有了更多选择余地，所以他们犹豫的时间更多了。real deal举了个例子，Extell集团的one 57豪宅项目在首次公布了70%的公寓售出的消息之后的两年半至今依然没有售完。目前又18个豪宅项目的均价高于3000美金一平方尺。（这是2015年11月数据，大侠预计现在应该有超过20）     

销售的持续减缓，以及关于豪宅市场泡沫言论的四起，使得很多开发商不得不考虑根据2013年和2014年“非理性繁荣”后的跟风行为是否合理。realdeal的发言嘉宾又说道，某些价格高于3000美金一平方英尺的豪宅完全毫无逻辑，那些项目至少要达到这个销售价格才能收支平衡，如果他们不在主要街道而且也没有什么特别的亮点，这些豪宅的销售会遇到困难。

当然了，大侠不会因为一篇文章或者一个地产商的片面看法就给纽约高大上地产判了死缓，倒是这个one 57作为代表很有意思，于是大侠又去搜索了一下其他配套新闻。Real Deal报道，有个土豪3200万美金买了one 57一套房，然后3000万又卖掉了。土豪有钱人性，200万美金白白丢水里，或者有别的原因？另外，这个One 57豪宅和其开发商真是屋漏偏逢连夜雨，房子久久不能卖光，还有各种负面消息。比如这个豪宅的融资涉及洗钱啦，大家都知道美国政府今年大力打击纽约和迈阿密的房地产市场洗钱行为。从报道上来看这个洗钱涉及迪拜的投资基金以及马来西亚政府相关联的投资基金，大侠也不多介绍了，有兴趣的自己看看。（链接：http://nypost.com/2016/03/10/one57-linked-to-global-money-laundering-probe/）另外，最近extell的老板还亲自飞往以色列，据说他们公司在以色列股票交易所发行的债券收益率已经超过警戒水平，投资人变得神经兮兮的，所以特地去解释。（链接：http://therealdeal.com/2016/03/11/gary-barnett-visited-israel-to-assuage-bond-investor-fears-report/）都说犹太人精明，一点小事就搞的满城风雨，还不如我们中国投资人见过世面。但是从种种迹象表明，豪宅的销路和融资是不是存在一定不可控因素呢？

另一个举世瞩目的豪宅，全美第三高楼，432 Park Ave，据称销售状况也不如预期。从开盘到现在，总共才卖了14个单位，相当于1.7亿美金，而这个楼所有的豪宅加起来总价为31亿美金。根据其销售图显示，只有底层14个最便宜的单位售出。总之还有29亿美金的库存等待土豪们来选购。另外此大楼还被调侃为美国最丑豪华公寓楼，设计灵感是从一个垃圾箱得来。好吧，开发土豪地产人的思路我们不懂，大侠当了一辈子屌丝也没住过垃圾桶，可能是住不起土豪房产就说土豪房产臭呢？要卖剩下29亿的可没那么简单，剩余127个单位可是平均价格2000万的哦。

其实，美国本土的银行早就开始减少对这类住宅的贷款了，根据realdeal报道（链接：http://therealdeal.com/2016/02/04/lenders-losing-interest-in-financing-high-end-condo-projects/）更多的银行开始减少或暂停给高大上项目的贷款，杂志称，2014年第四季度到2015年第四季度，这种高端类住宅的销售周期上涨了47%。这种销售周期的增长也会影响到其价格。很多开发商都在寻求过桥资金，过桥资金的融资方要求的利息比银行高，另外很多开发商也考虑eb5资金。（如：项目不愁不开工，eb-5只是替换过桥资金，开发商有的是钱之类的说辞，现在想想是不是有些拗口），杂志还举了几个所谓使用eb5成功的例子，请注意，不是eb5成功了，而是项目通过eb5融到钱了而已。另外，还有个做资金拆借的跑出来说，那些个豪华公寓的财务数据运营表被严重的夸大了！大侠觉得吧，这个自己知道就好，不贷款给他们就行，还这么大嘴巴说出来，要是哪个地产商因为借不到钱清盘了，岂不是找你算账？

不过大家不要过度紧张，Realdeal的报道在结尾明确了，一些大型和有优良记录的开发商还是能够融到些钱的。而一些弱一些的项目和开发商可能就没那么容易了。根据realdeal的最新消息，某些高大上项目的开发商已经开始调整销售预期和价格啦！另外，倒霉蛋已经出现了。有个在上东区预计开发7.5亿美金住宅公寓项目的开发商正面临着清盘风险，另外似乎他准备借5.5亿的eb5资金来弥补这个窟窿。

大侠故事讲到这里，想必各位江湖儿女也能有个一知半解了。其他多余的话就不说了，大侠一直觉得自己臭屌丝一个，从来没想过住那么贵的房子，而且房子那么多，打扫起来多费劲？可能大侠目光短浅，完全不理解这种高大上豪宅的存在意义啊。现在FBI又在查豪宅洗钱，美国加息了加高了地产融资成本，中国又阻止热钱外流，其他新兴经济体货币已贬值到购买力不足，俄罗斯和中东的土豪们因为油价持续低迷还在抛售资产回来救国家于危难呢。种种迹象表明，高大上地产的形式不容乐观。

当然，大家切勿被大侠的言论吓唬到，大侠虽然成功预测了去年法案改革不涨价，但是对纽约高大上地产投资只是略懂皮毛而已。另外，大侠自己也勿信过传言，三年前就有人说国内房价见顶，赶快抛售手中房产，可是现在北上广深的房价这几年还是在大涨。搞得失去了便宜买房的机会，现在去相亲还因为没房被人嫌弃，哎！

投资豪宅有风险，听信专家要谨慎！大侠只是负责任的披露一些风险，听与不听就看各位江湖儿女自身啦！