论美国EB-5项目中的“担保”

想必各位江湖儿女对“担保”这两个词分外的熟悉吧，看了那么多宣传材料，什么担保过526，担保就业创造，担保还款，还有各种这个担保，那个担保。做一个项目要被担保十几遍，也是够浮夸的了，各种销售也是把担保二字发挥到了极致，一轮二轮三轮担保轰炸下，投资人从傻傻分不清楚，彻底洗脑安利成：担保“信徒。大侠作为江湖一大高手，自然是看不惯这种低劣计量，今天和大家见招拆招，扒一扒那些“担保”！

首先，目前eb5有那些担保？目前根据大侠的了解最受关注的莫过于“担保还款”，除此之外，还有经常拿出来说事的还有完工担保啦，就业担保，526不过退款担保，829不过退款担保等等。大侠依次展开，由浅入深给大家一一讲解。

1.就业担保/就业保障

这个可以忽略，没人能担保那个，花费就业的情况来看，万一花费出现不足，或者花费需要以及工程烂尾的情况，这些个就业都无法创造，另外还要考虑到所有的花费是否按原有商业计划使用，比如本来说好的是用来创造建筑就业，后来因为种种原因修改了项目内容和项目大小，就业也会随之产生变化。不过，就业是可以担保的，大侠也见过真实案例，移民法之说资金必须在风险之中，并没说就业一定有风险啊！大侠见还真见过这种特殊的例子，这里就不详细说了。

2.完工担保/竣工担保

一般，只要是有银行参与的建筑类项目，银行都会要求开发商购买完工保险，以防止预算超支和烂尾等情况的发生。请注意，这不是为了eb5而存在的，而是为了银行放贷而存在的。切勿以为是开发商为了eb5的利益特地申请的，只是不买竣工保险，可能银行根本不会放钱给开发商，这种担保个人认为是销售方拿出来显摆，存粹是噱头而已。如果真的购买完工保险，也不要掉以轻心，因为万一出现了极端情况，保险公司补足剩余不够的部分，一般是项目出现了重大的问题！这种情况下，保险公司经过调查和取证，如果觉得之前购买保险的情况有虚假成分，可以拒绝索赔或者发起诉讼。银行也会对开发商进行诉讼啊什么的，这种情况下，作为夹层贷款第二顺位的eb5，利益能否有保证也非常难说了。可以放心的是，如果买了完工保险，就业创造的达标可能性更高，因为楼必须要完工。

完工担保可是很贵的，一般要占项目总成本的1%-3%左右（大侠没有仔细查证过，业内预计而已），都是确认了银行贷款之后开工之前必须购买。大侠还见过个人签署的竣工担保，总结一下，开发商就是在一张纸上说，这个项目我一定会完工的！这个大侠也会写。大侠觉得这种根本没用，如果有说清楚如果不完工，你会不会拿其他资产出售来补足剩余的项目资金倒是会好一点，不过没开发商乐意这么傻做这事。如果开发商口头这么宣称了，一定要拿到有明细条款的英文复印版文件，并且有他作为公司代表的签字，作为备份，以防他以后耍赖。请注意，虽然是同一个人签字，签字下面信息室个人或者是代表公司也是有很大的不同，代表个人签字追溯起来肯定比公司的麻烦很多。还有就是此声明追溯力的问题，比如说开发商代表和销售说的轻巧，最后发现他一穷二白，根本没有其他资产或者能力来补足工程款，又得到处去借，那么这个个人或开发商的竣工担保又能有啥意义？

3. 526不过退款担保

大侠目前认为最实用的担保，对个人526被拒比较优势。具体内容是，因为项目原因或者个人原因526不过，开发商会保证还款投资人的50万美金。首先，需要注意的是项目526被拒和个人526被拒的问题。假如项目526被拒，退换50万美金是必须，退回5万美金管理费得看情况。如果有这种担保，和上文所述一样，也要看清楚开发商到底有没有这个实力进行此项担保，以及各种条款的追溯力，细节中最重要的是退款时间，举个例子，如果条款上的字眼有“尽最大努力”在xx日后或月后还款，那大侠担保你他们99%肯定跟你说我们尽了最大努力，可惜还是还不出，万分道歉。

对个人526不过担保退款，这个比较容易达到，如果开发商有实力，或者项目已经开工，通过过桥贷款融资，开发商都应该有钱还出来。条款也必须明确，需要注意的点也是时间。如果是由下一个人替代您的投资来退款，资金的流程一定要非常谨慎，这个是目前移民局查的最严的地方。如果销售方跟你说，正好我们这个投资人要替换你，这样你把这个名额转让给他，让他国内直接转给360万人民币，多方便？这个恐怕日后会被补件而且解释起来困难，最好的方法是钱都是到项目方账户转手，以防日后移民局找茬。

4. 担保还款！

目前最受关注最吸引眼球的莫过于这个标题了，想必大家第一个问题，这跟530备忘录法案说，投资款必须在风险之中冲突嘛？大侠的答案是可以。530备忘录中只有明令禁止意向回购和回购的条款，哪怕是部分也不行，另外就是投资款全部在风险中的认定，任何有意向性的部分资金赎回也是不行的，所以什么还不了钱就拿房子来抵这种低级骗术就不攻自破了。如果真的有这种情况发生，到时候不给赖账，说你来要小心我举报移民局你连永久绿卡都吊销！

但是530备忘录并没有说eb5投资有额外的担保方不是行的。大侠个人意见是，哪怕有担保，项目也是有风险的，万一担保方也出现问题倒闭了呢?大侠一直认为第三方担保是可行的，与移民法不冲突，但是担保的条款需要仔细研究，以防审核官找岔子，如果担保协议上写着，无论如何该担保公司都要到时间内归还50万美金的话，估计是肯定不行的。合理的担保协议，应该是在什么情况下，公司将启动担保，担保的执行会根据具体情况如何如何执行，千万别有数字在里面。

介绍完这个，让我们正式开始“还款担保”。首先大侠认为目前市面上所有宣传的还款担保都禁不住推敲拷问！目前流行的还款担保有公司担保，个人担保两种。对于任何担保都需要考虑的问题是，担保主体是谁，担保对象是谁，担保什么，担保后的追溯力和执行力如何？有没有觉得很复杂？

大侠举个简单的例子，投资人和区域中心共同成立新企业A，将资金投入到项目企业B中，B也是就业创造主体。企业C作对项目企业进行担保，保证在5年后如何如何还款将钱返还。首先担保主体是企业C，企业C有没有足够的资格履行担保比较关键。哪怕母公司如何强劲，我额外成立一个新企业，化名为C，资产就500万美金好了，担保你1亿美金的项目，呵呵，那这种担保可有可无。好了，就算你企业C很牛，资产十亿，我担保这个项目，请问担保的是哪个部分，企业C还给所有债权人的钱嘛？还是银行借给企业C的钱呢？具体应该看担保协议内容，部分担保协议可能还有担保上限之类的条款。另外，市面上目前有很多项目是优先股，股权不是债券，所谓的担保如何对优先股生效？又得看细节了，比如”尽最大努力“和非常长的还款时间段，而且细节中还有条款可以在一定情况下免除公司的担保责任。大侠认为所谓的担保还款操作起来十分困难。

大侠还见过所谓的个人担保还款，即所谓的某土豪开发商说了，我富得跟特朗普一样，5年后担保你还钱。这种口头承诺信不得，综合上文所述拿签字文件复印件来比对。

除此之外，还款担保有没有交给移民局作为附属文件审核，也是至关重要的，哪怕项目方信口雌黄，到时候担保文件没给移民局做备份，你去要求人家还反咬你造假呢！哪怕上交给移民局，移民局审核官员也可以逼投资人放弃非常可疑的有疑似赎回行为的文件！如果不上交移民局，到时候项目方也赖账可以威胁你说这种担保不符合移民法，想要我履行，小心绿卡不保！那这担保有和没有有啥区别？

综上所述，所谓的“担保还款”履行比较困难，有众多复杂因素干扰，所以销售方所谓的担保多半只是幌子夺人眼球，忽悠签约而已。真正的好生意，好企业哪那还需要靠担保，自己在美国那边都是香饽饽，投资人抢着买呢！

6.结语

总结，大侠这次细细讨论了下各种“担保”，大侠评点完之后，可能大家觉得不是那么一回事，当然大侠只是已个人见解和经验点评，也许大侠错了也说不定呢，所以就不要追着不放说大侠造谣生事了！哈哈哈哈！另外大侠所提“担保”可能没有全部覆盖，有其他没有提到的担保也欢迎提出来，大家一起讨论。