美国房贷基本情况

这次微信群讲课给大家简单介绍一下，关于美国贷款基本情况。在这里介绍的是美国主流大银行的可查收入贷款和净值贷款。

一、先说普通的可查收入贷款

资料准备：

两年的报税纪录

两年的年末工资税单 W2表 或1099表

两个月的银行月结单 （可显示出首付和过户费）

当月的工资单

自住房一般首付要求最少20%， 如果小于20%首付，那么需要付贷款保险。

美国要求每月月供（包括地税保险和其他负债）不能超过每月总收入（税前）的45%，贷款金额在41万7以下可以到49.9%， 62万5以上不得超过45%。

贷款身份要求绿卡，临时绿卡，工作签证均可

外国人身份视具体情况定。

这种贷款的利息最近在3.75%-4%@30yr fixed 根据信用分数不同。 这种利息就是锁定30年利息不变，可提前还款没有罚金。

另外有20年固定，15年固定，10年，7年和5年arm的浮动利息。(arm产品下次单独介绍）

二、净值贷款

就是home equity line of credit(Heloc) 可以和第一贷款（mortgage) 并存， 可以作为房屋的2nd lien 存在。

当heloc 作为2nd lien存在的时候，25万以下贷款是不要求看银行月结单的， 25万以上净值贷款不管是1st lien or 2nd, 银行都会要求看银行月结单，对来路不明的现金存款都会追踪调查。

因此如果准备在美国买房，最好不要有现金存入。支票，现汇都可以。

顺便提一下，关于国内现汇5万的问题，很多银行开始不接受两笔以上5万大陆现汇（在提供的两个月月结单上不能有显示）， 提前汇入的银行不会管。因此如要贷款买房，首付要提前存入（两个月之前）。这一原则对于第一条普通mortgage 同样适用。

对于有身份的，没有信用的，需要花1-2年积累信用分数;去银行办张存钱形式的信用卡，或者如果有亲戚朋友在美国有信用卡的，让他们帮自己办张副卡，这样积累会很快

在纽约，华人要如何提高自己的信用记录！很重要，影响到你用钱的方方面面。

Q：信用分数的计算是怎样的？是以刷卡消费金额计算信用分数？

A：不全是。根据消费还款是否及时，信用历史长短计算，就是所谓的还款习惯好不好

Q:请问30年固定利率真的就是按照开始的30年不变吗？因为现在美国不是进入加息预期通道了。我的理解是，如果趁现在利率还比较低，30年固定下来的话岂不是很划算？

A：锁定是当前利息，30年不变；是很合算，利息总是走高的，3.75

Q：请问国内的信用记录有帮助么？

A：有的。如果你做外国人贷款是可以参考的,

如果没有信用分数只能按外国贷款来做,利息不一样;如果绿卡持有人自然按美国人来计算，必须要有信用;没拿到绿卡，只能按外国人贷款做，资料同样之前提到，就是都是国内资料，需要翻译。

Q：我现在等待打指模。我现在还是中国人呗？得等绿卡到手才能开始积累信用分数？

A：不是。有了ssn-社安号, 和美国境内地址就可以开始积累信用，并不需要等到拿到那张卡

Q：假如我第一房子现金买，等有了身份可以用第一个房子做抵押贷款吗？

A：可以

Q：那样贷款利率可以低点了吧？

A：是

外国人贷款需要工资单，资产证明，雇佣证明都需要翻译；

Q：外国身份贷款买房需要存多少钱吗

A：一样的，30%首付存好两个月至少；也可以全现金买下等到身份信用搞定，再做重新贷款把钱从房子里拿出来

Q：你的富国银行贷款利率和汇丰银行比有优势吗？

A：差不多。汇丰是因为你在国内有账户可以直接看到方便点

富国银行房贷经理Vera。