论目前新移民在美国的投资选择

随着黄金十年财富的累积，国内中产阶级移民美国呈倍数增长。新移民在美安家置业后，费尽周折转移出来的资产几乎没人再愿意转回国压宝另一个“黄金十 年”。新移民在美国人生地不熟，多数人还是根据以往在国内的经验投资房地产和股票。根据投资研究机构晨星(Morningstar)的数据, 美国标普500 过去十年平均回报是7.47%, 不太梦幻但完胜中国股市（见下图，橙色线标普500 Vs 红色线上海联合指数）。而且通过对比美国股市过去6年的波动性较A股更小，涨幅更稳定坚实。 除去大多数人担心的波动性风险，相对目前美国不到2%的通胀幅度也许还不错。

（资料来源:金融时报Financial Times）

其实老中最热衷的还是房地产投资，国内房地产已造就无数富翁，土地份量在国人心中和官本位一样越发根深蒂固。下面图表对比显示在1994 到2014年20年间10万现金股票投资与同样10万现金作为首付购买一套50万美金房子的回报对比( 其中灰色是投资股票，黄色是购房投资).虽然选择旧金山湾区比较极端，目前10万只能买一间厨房了。但回报的对比还是具有相当说明性。首先第一组对比显示 平均年化回报股票投资以9%大于5.5%的房子投资。但在20年后两组投资全部售出变现时，房产投资以733%的现金回报完全击败了股票市场的473%回 报。第三组的对比是税后的回报，房子同样大幅度取胜。

综合各种因素，以下几条因素可以解释两种投资回报的差异：

首先，杠杆的运用放大收益。如果买房款为全现金，收益会大幅降低。其次，30年期的房屋贷款利率在1994年时约为8.4%左右，这样长期而又稳定 得锁住了投资成本。再者，税务的优惠。美国自住屋的售后利润所得，单身有25万的免税额，夫妇为50万。加上每年房屋贷款所付利息可以抵税，这样股票的单 一长期利润所得税率相比之下就成为短处了。

综上所述，虽然股票年成长高于房屋投资，但在抵消各种投资成本后，房屋投资完胜。

那么投资房子真是万全之选吗？

当然不是，世上没有完美的投资工具。房屋投资人需要面对维修保养，潜在租客违约，空租期，保险，地产税等一系列问题。也许投资人以为房屋的增值可以 抵消以上种种。 但和股票一样，入市的时机（timing）决定了以上假设是否成立。从以下2015年房屋销售图表来看，这次始于2010年的房市牛市现在已放缓（见下图 增幅环比说明）。根据诺贝尔奖得主罗伯特 · 席勒的推断，本次房市上涨可维持到2018年，虽然不清楚他使用模型的的数据，但可以可肯定的是从2012年低谷连续上涨近50%的的房屋市场向上空间已 非常有限，尤其和高房价相比人均收入的徘徊不前已让此波涨势显得后继乏力。即使是来自中国的投资客也目前也已呈现减缓趋势。所以，今后几年内渴望房屋大幅 增值已不现实。

（资料来源：Property Radar）

经验投资人懂得计算资本回报比率（Cap Ratio）来衡量房屋投资的回报。如果在减掉上面所提到的投资费用，在增值空间有限的前提下，那现在入市的投资人有几个人能达到5%呢？ 除去费用，如将花费的精力和时间如计算在内，恐怕投资不及格的人数会更多。美国股市的牛市平均周期约为3~5年，从2009年低谷起飞的本轮牛市已迈入晚 期第7个年头，在目前美联储升息的喧嚣中，可能拐点已不远。目前市面安全的固定收益投资还是有的，比如明石管理的固定资产抵押理财类投资可以达到净收益 6%，因为全部是美国中小企业局批准的的投资项目，因而风控严格，收益又是固定，最重要的是投资期短到只有6个月，这样投资人如做短期资金停靠，以等待真 正的投资机会，既可以抵消通胀赚取收益，又不易失去投资机会成本（Opportunity cost），值得投资人考虑。