投资者如何选择EB-5项目？

最近SEC风急浪大，翻出去年这篇旧文，压在箱底怕发霉，拿出来晾晾晒晒，缝缝补补再一年。

如何选择项目，各路专家各有各的套路。鉴于最近一些出事的项目，或多或少都带有一些典型特征，虽然这是事后诸葛，但不妨来聊一聊个人的一些想法，看看投资者能做哪些事，来避免选择那些亮着红灯的项目。个人想法，完全不成熟，仅供参考或者引发思考，而且本文不是一个实用指南，无法直接按图索骥。

个人观点，总结成八个字：好人好事、好款好卖。

第一步：好人

选择项目的第一步是，找到好人，避免同烂人或者不合格的人合作。

简单说，就是人品 + 经验，包括如下几个方面：

1. 人品商誉：项目方（开发商）及其合伙人，有良好的商业记录和个人信誉，是否官司缠身，是否一直在做同当前EB-5项目，同等资金规模、相同市场区域的同一种业务；

2. 区域中心：区域中心及其合伙人，过往的个人和公司信誉，EB-5项目包装、运作、市场销售的经验；

3. 项目团队：项目律师、经济学家、商业计划起草人，同USCIS（移民局）打交道的经验和记录。

这一步是基础，如果人品有问题，信誉不佳，恐怕应该尽早放弃；如果经验缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求证。

投资者可以：

翻墙用鸟语问问古哥，查查开发商、区域中心、及其合伙人，背景、经验、投资开发过的项目，有无官司等不良记录。

需要留意，了解下开发商之前开发的项目规模，是否有过类似大小项目的开发经验，尽量避免投资新手。众所周知，做任何事情都有学习曲线，开发项目也是一样。EB-5求稳，投资者应尽量避免投入到那些，开发商首次做如此大规模的项目，或者使出吃奶的力气才能运作的项目。

最近被SEC起诉的几个项目非常典型，开发商/区域中心，要么是纯忽悠（人品有问题），要么是从来没有做过类似业务或者这么大体量的开发投资（经验有问题）。如果在投资之前，查下过往他们的过往记录，应该不难避免。

如果这个功课做好了，没跟着骗子或急功近利者走，找个有经验靠谱的项目方，EB-5基本就成了一半。

最后，注意一点，申请美国绿卡要按照美国的游戏规则来，避免玩国人擅长的套路，否则最后被玩的恐怕就是自己。最近被告的项目就有，私下签定协议不交给USCIS，承诺若不能还款就给房子的，这违反了EB-5投资必须处于风险（at risk）的最基本要求，项目方吃准了中国人常有的投机心里，浑然不顾美国的游戏规则。不妨想想，业务健康不差钱的公司和老板，为啥非要铤而走险玩弄规则？结果SEC一查，公司都被接管了，你私下签的协议找谁去要房，若拿出来追索而曝光的话，USCIS还得把你的绿卡没收了。

第二步：好事

选择项目的第二步，是要能确认，所考量的EB-5项目，符合市场和移民的逻辑。

简单说，就是能开工有市场前景 + 符合移民条件，包括如下几个方面：

1. 项目前提：有必要的审批、资金能够落实到位，能开的了工、收的了尾；

2. 商业逻辑：有市场前景，能运作下去，能创造就业，能盈利，能再融资，能还钱；

3. 项目类型：EB-5投资的回报是绿卡，投资收益再高都与俺无关，尽量图低风险低回报的项目。

4. 移民逻辑：本人偏保守，希望看到该项目或者类似的项目，有在USCIS获批的过往记录。

投资者可以：

考量市场前景，这个比较难，需要对美国的相关市场了解，不同行业又不一样，如果看好哪个行业哪个城市哪类项目的市场前景，可以多从这方面着手。

分析项目类型，高风险高回报的那些高大上项目，适合风险投资来追逐高额利润。EB-5投资者，再高项目利润都与你无关，你能拿到的投资回报是绿卡和微薄的固定收益。所以，说得难听点，越是低风险低回报的土项目，越是传统的项目，恐怕越合适EB-5投资者。

考察移民逻辑，这个相对容易，类似的项目是否有获批记录，太新的模式是否会被拒，问一圈基本能了解。

如果一个项目，USCIS认为拿绿卡符合政策，市场前景看好又非高风险的，那就基本可以做到绿卡和还款双丰收了。

第三步：好款

好款，即好条款、好条件。

往往投资者在评估项目时，一上来就被牵着鼻子走到这一步，最终被项目的某些亮点吸引而做出投资决定，个人觉得这是选项目的最大误区。只有在依次走完第一和第二步，确认了好人好事之后，才应该看某个EB-5项目能否给投资者提供好的条件。当然，并不是要否认EB-5项目条件的重要性，而是建议考量项目的先后次序。

通常，需要考量的项目条件，可能会有：

股权或债权模式、预审批、放款条件、抵押物、第几顺位、EB-5资金占比、开发商投入、银行贷款到位条件、就业系数、还款机制等等不一而足。每项都很重要，但是条件参数毕竟只是参数，只能放在同等条件下考量某一参数。

而且，即便在同等条件下，一个开发商资金占比只有10%的项目，一定比占比30%的差吗？没错，开发商投入越大，可能意味着其承诺越大，越难独自抽身而退。但是，单单就这一个参数而言，开发商的投入，恐怕还得看是真金白银的现金投入，还是多年前购地经评估升值后的作价投入，等等不同情况下的资金占比。而且，就开发商的商业逻辑而言，在美国房产市场如此之好的当下，我一个项目好公司信誉又好不怕借不到钱，为何不能少放点自己的股权资金进去，多融点资，放大资金杠杆，去多运作几个项目呢？

同时，个人非常不建议，以某个参数作为选择项目的必要条件。譬如，一定要选一个有预审批的项目，一定要选择I-526通过后再放款的项目，等等这类限制条件，这种选择项目的方式，很可能会是舍本逐末。毕竟，我们的目的是，I-829获批并且收回投资款，上面所罗列的限制条件，并非是实现我们最终目的之必要条件。靠谱的人和事，比那些看起来有众多亮点的项目，更能确保实现我们最终的目的。

第四步：好卖

这是这次翻出来，补上去的一条。最近一年，市场上项目太多，产生了一个新的问题，就是不是所有的项目都能按计划顺利募资完毕。所以，最好多加一份考量，一个项目是否卖得好，能否能按照计划募集到所需资金？否则，万一迟迟不能募集到足够多的EB-5资金，银行通常是不见兔子撒鹰也迟迟不会放款的，这样就会影响到开工运营，并可能会造成一系列的问题。

投资者可以打听下，项目方是否募资顺利，如果不能按时募集到预定的EB-5资金，是否有备选方案，备选方案是否会影响到我的绿卡和还款。

东拉四扯这么多，自己都绕糊涂了，还是回到开头那句话：好人好事、好款好卖。