西班牙房屋买卖手续详解

最近有一家国内的公司在西班牙购买了一个葡萄种植园。钱早早就付了，买卖公证书也做了有将近两个月了，但买家的手里至今还只有一本买卖公证书的抄本(COPIA)。买家的公司代表回到国内，也迟迟得不到公证处的消息，心里非常着急，于是决定回一趟西班牙看个究竟。12月份来到西班牙，公证处回答他：“买卖公证做了，交易结束了。那块地就是你们的了！不用担心的。接下来的工作会由我们的代书帮你完成的。”话是这么说，但我们的同胞实在不能放下心来，代表公司来签了字，交了钱，拿回去这么一个连个公章都没有的抄本，没有地契，怎能让人放心呢？

借此机会为大家介绍一下西班牙房屋买卖的相关事宜及注意事项。

买卖合同

在西班牙房屋买卖流程里，除去看房、交定金等前期工作，只讲买卖双方签署买卖合同。在这里房屋的买卖，不但是一桩交易，而且可以视为一个法律过程。因为在交易的同时，公证人就确认了房屋的易主这一事实。就是说，买主把钱交出去，房东就要把房产证(在西班牙是房东购进该房子的买卖公证书)交出。整个过程都由公证人见证，并在买卖合同文件上与买卖双方同时签字。文件一旦由买卖双方签了字，交易就应该视作完成了。但是，若有公证人签字，说明这一交易是由公证人负责了。因为在签署文件前，公证处是做了一系列工作的：检查卖主的产权证明(卖主出示的买卖公证书)，到具体房地产所在地的登记处查询登记资料，包括房地产的具体资料-位置、面积、如果是房子，建筑日期、建筑面积、左右前后邻舍、购进房地产时是否全额付清了如果还有贷款未结的，公证人要帮助提醒买方主动与贷款银行联系，或监督卖方结清余款等。如果买主要用银行贷款的，在买卖交易前，就在同一个公证人面前与银行负责人一起签署借贷合同，银行才给房贷。在公证处签字是这一交易的最后一步。之前，银行、公证处都需要作一系列调查，以保证买卖的合法性。所以，房产买卖公证书，不仅是买卖合同，而且有了公证人介入，该文件就不再是买卖双方的私人文件了，而是公文了。

既然已经在公证处签了买卖文书，确实应该放心了：也许由于语言的困难，没有看到一些细节：在公证处签字时，公证人手里就拿着卖方提供的原来的“产权证明文件”，即买卖公证书。在新的买卖公证签字前，公证人必须要走的一步：核实买卖双方的意向、卖价、是否已经付款、核实付款方式等等内容，然后，一旦签完买卖合同，公证人会在卖方原来的公证书上签上“已卖，和交易日期的字样”。所有这些文件都已经证明交易结束了。

买房后办全手续才能得到“房契”

买卖结束后，需要在各级政府部门交税、登记公证书、更改房地产所在地市政府登记资料、最后是更改房地产登记处的登记资料。

这些手续完成一般需要三个月左右的时间，而所有这些手续都需要公证书的正本。前面那位先生的买卖公证是十月份做的，估计要到明年一、二月才能最后拿到手续完成的公证书，也就是我们通常叫的“房契”。

房屋买卖交易中的两个关键环节

整个买卖交易中有两个环节是关键性的：向银行申请贷款和公证处的签字。

由于银行需要在交易最后阶段把全款用支票的形式(买方部分现金支付的金额和全部贷款)交给卖方。他必须对于买卖的房屋的产权、是否有被政府、法院没收或扣押、是不是官方保护的低价房，是否处在不可转卖阶段等都做好详细的调查。因为如果出了问题，钱是银行付出的，如果买方得不到产权，他们付出的抵押贷款也就赔定了。甚至，银行还要了解房东还有多少房贷未还尽，银行代表会分别签署抬头不同的支票(比如到买卖那一天，房东还有多少贷款未还的，银行就给贷款银行开出支票，帮房东了结还贷问题。剩余的金额才是给房东的支票票面金额。

最后一个环节是公证处的签字。西班牙的公证人虽然不是官方的，但他的职业、在他面前签署的每一份文件都属官方文件。他必须对于签署的文件的真实性负责。所以，为确保房东有权出售这房子，就在买卖公证签字的前一天，甚至当天一早，公证人会通过传真(邮件)向该房屋所处的房产登记处(registro de propiedad)索要当天该房子的情况报告(包括房东人数，每个人所占比例，是否还有未偿还的贷款，是否有被政府或法院没收或扣留等情况)。

有这两个关键的环节把关，买主一般就可放心买房了，卖主也可以相信，签字结束就可以从银行代表手中拿到买卖价的全部金额了，而买主在签字后就能拿到房子的钥匙，可以进去装修、居住了。