在美置业：法拍屋、银行屋、短售屋是什么？

打算投资房市的话，银行屋、法拍屋、短售屋好些名词都要了解一下，这些名词在某些特定的时间段是重合的，有的则是翻译之后各有侧重。

foreclosure国内翻译为法拍屋，但从字面上看，法拍屋指的只是被法院拍卖的房屋，并不能完全代表foreclosure。

foreclosure指的是一个过程，即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时，债权人通过出售或收回房产权，进而追回屋主所欠贷款的过程。
  

一般来说，当屋主停止还贷后三到六个月，债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》（Notice of Default-简称NOD），并在当地政府机关做记录，公诸于众，foreclosure就此开始。

下面来看几种法拍屋的终结形式和购买方式：
 

1、宽限期的法拍屋   （3个月）
 

贷款人或屋主在各州法律允许的宽限期（grace period）内设法还清所拖欠的贷款而使原贷款得到复效（reinstate）。这个宽限期一般有三个月，也叫做pre-foreclosure 。

在这期间，如果利息降了，屋主可以申请“重新贷款”（refinance）以获得较低的利息来降低每月的还贷数目，从而保住自己的房子。但是如果房价已下降到接近屋主的欠款数目，没有净值之后就不可能获得重新贷款了。在这种情况下，目前，屋主可以申请“修改贷款”（loan modification），债权人会根据屋主的经济情况来决定是否给予适当的降息等，从而让屋主能够继续还贷供房。
 

2、亏本出售的法拍屋 （宽限期内亏本卖给第三者）
 

贷款人或屋主在宽限期内将房产卖给第三者，这样其销售所得即可用于还清贷款，其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款，这时屋主便可以申请“亏本出售”（shortsale），债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。
 

购买亏本出售的法拍屋，需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能赚一分钱了，所以为了吸引买主的报价，其挂牌价往往远低于市场价，且未经得债权人同意，当买主有意给屋主开价购买后，屋主才能向债权人申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待（一般从一个月到半年不等），甚至永远也等不到结果，或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被债权人接受了，买主还有时间去完成产权查验和房屋检查，也有可能得到比市价还低20～40%的折扣。
 

3、拍卖中的法拍屋（宽限期结束卖给第三者）

在宽限期终了阶段，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，其房产就会以公开拍卖的方式（public auction）试图卖给第三者。
 

购买拍卖中的法拍屋，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，但是，公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。
 

4、银行持有的法拍屋（市场上绝大多数的法拍屋就是这种形式）

债权人取得产权，然后再放到公开市场上转卖。债权人可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权，也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the lender，简称REO），
 

购买银行持有的法拍屋，可以直接与债权人讨价还价。一般来说债权人会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修，不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况，买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段的卖价。
    

如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。

常见误区：法拍屋不是短售屋

短售屋：现在网上为了吸引买家往往写上pre-Forclosure，一提到法拍屋，人们就联想到价格便宜，其实仔细一了解其实就是短售屋的一种。短售屋是指屋主没有能力偿还贷款及其它房屋抵押的房贷总值，屋主经过和银行协商后考虑将此屋以略低的价格出售，以此偿还银行的损失。此时屋主仍然拥有这栋房子的产权，购买短售屋可以去看房，而且通常屋况也比较好，这是短售屋。其实就是我们前面提到的阶段2。

法拍屋：如果房子通过短售屋的形式还是没有卖出去，或者屋主付不起贷款就直接走人了，像这样的情况，法院将房产以公开拍卖的方式卖掉。价格可以低于市场价一半，或者更多。法拍屋不能看房，对房屋债务方面的情况也不是非常了解，基本上购买法拍屋有时候就是赌博，看运气了。

法拍屋存在的不确定因素：

A、屋况通常不佳，可能买到后发现房子已经被严重破坏

B、法拍屋一般情况下都在不是非常好的区，像法拉盛这样比较大热的地段，通常在short sale 的阶段就卖掉了。

C、房屋有欠款

D、购买法拍屋不能贷款

E、过户时间长且非常难

F、购买后有可能前屋主或者有无家可归的人霸占屋子，还要通过法律将他们驱赶。

谁适合投资法拍屋

1、有时间。因为想要购买法拍屋前期要做很多的功课，要熟悉市场，经常参加拍卖会。

2、要有钱，因为法拍屋是不能贷款购买的，所以要有充足的资金。

3、要有强大的心理承受能力：法拍屋可能会存在的一系列的问题，所以买到手后还有很多的后续事情要做。

法拍流程

法拍要去法院，以纽约为例，纽约5大区每个区的法院都会定期举办法拍。在纽约除了节假日外，法院每周都会举办一次拍卖会，关于法拍的房屋信息，有的时候网站上会有公示，有些没有的可以提前去法院查看近期法拍的房屋资料。

所有人都可以参加拍卖会。

1、先在法院网站上注册预约，交预约费。

2、了解那些房子即将会参加法拍，可提前去做功课，去看看房子的区域和房子外部的屋况。

3、由于拍卖会只接受现金和银行本票或汇票，所以竞标者一定要带着充足的资金去拍卖会。

4、如果有自己满意的房子，在法拍的时候就可以举牌子参加法拍。

5、得标后需要当庭支付标价10%的订金。

6、在一个月内需缴纳其余的90%的房款。如果定期没交银行会没收全部订金。

7、过户

法拍屋因为有很多风险，所以基本上能够购买法拍屋的人一定要有非常丰富的房地产投资的常识，新手不要擅自购买。

购买法拍屋提前做功课

1、先锁定想要购买房屋的区域，一般法拍屋的区域肯定不会特别好，要清楚购买的用途，如果是投资要计算投资回报率。

2、多去参加拍卖会，了解拍卖得一些流程，这个只是一个学习的过程，不要着急下手，之前所谓说到的想要购买法拍屋要有闲就体现在这里。

3、想要购买法拍屋，需要有一个强大的团队，避免单打独斗。需要一个优秀的地产经纪和地产律师，以及房屋修缮和装修的团队。

银行屋

法拍屋是指通过法律程序被拍卖的房子。法拍屋中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地税被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。那这80%的银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。

通常对银行屋会有一种误解：法拍屋卖不掉银行才收回，房屋位置都很差。其实这是一个误解，很多银行屋不是法拍没有拍掉，而是如果价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，其实这是一种银行止损的方式，并不是说没有人要。

银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是ASIS（现状带住客销售），一种就是交空销售。

现状带住客销售：银行为了早点将房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的外围看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%--35%以上。

空置房贵些，不过更好卖。

购买银行屋和普通房子差别在哪？

购买银行屋和普通房子的最大的差别就是，在购买银行屋的时候，需要交转让税，这个钱是省不了的。普通买卖的房子是卖家交。

购买银行屋的时候，通常银行都会已经把这个房子的一些拖欠的贷款还有欠得地税还有水费等都付清了，但是有一笔欠款，银行是不负责的，就是房屋局的罚款，这个费用可以说99%的银行是不会付的，需要屋主自己承担。

购买银行屋是否可以贷款？

银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，只要银行的估价师是可以进去估价的，才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。

不过，如果信用特别好，工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K 复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。

大多数银行屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走offer，因为同样的价格出售，银行肯定会优先考虑全现金的买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。