澳大利亚房地产市场新手入门指南

对大多数人而言，从无忧无虑的少年到成年人的转变往往只是一瞬间。

那一刻，你意识到对你重要的事情不再是以前那些了，而你的朋友们也不会再做以前那些孩子气的事情了。

你不再是那个每到圣诞节就坐到儿童桌等待美味大餐的孩子了，你也不会再一个个地数着硬币只为到酒吧买一杯酒喝。你开始自己做圣诞晚餐，开始与朋友讨论买得起哪个地段的房子。

买房子可是个复杂的过程，你需要消化很多信息，了解很多条款。好在你可以学习一点相关知识，具备了相关的知识，买房的过程就没有看起来那么让人畏手畏脚了，很快你就可以大胆买房了。

本文为大家归纳了一份务实的房地产市场新手入门指南。文中概述了首次买房的所有注意事项，不论是打算买房自住，还是作为房产投资用于出租，都值得一读。

大都市还是远郊

“愿得一居，桉树环绕，还有许多……” 不，等等，还是“愿得一居，临近86路有轨电车站”吧。当考虑在市中心还是远郊买房时，一定要记得，你选择买房的地段会对房屋价格产生影响。

如果你打算买房自住，不妨考虑一下你究竟想要怎样的生活方式。你愿意每天穿梭往来于住所和市区吗？或者你愿意花更大的价钱来享受步行上班的奢侈吗？

期房还是现房

期房和现房之间很难取舍，因为不论是期房还是现房，都各有优点。

以期房的形式购买公寓或别墅，意味着这栋公寓或别墅还不是看得见摸得着的实物，它仅仅是一纸蓝图。相反地，购买现房意味着那是一栋看得见摸得着的房子。你可以敲敲墙面，查看各个角落。

购买期房的一大好处是，你有更多的时间把一切安排得井井有条；你需要交定金，但在房屋竣工时你才需要全额支付余款。

但是，选择期房还是有一定风险的——比如，项目在竣工之前就破产了。当然一般不会遇到这种情况，不过你还是务必要在支付首付之前对项目做一个彻底调查。

购买现房，意味着你或者你的租户可以马上搬进去住。当然，较早建成的房子通常都需要维修和保养，长远来看会增加你的费用开支。

别急于做决定，花时间权衡一下每种情况的利弊，做出最适合自己的选择，既符合自己的财务状况，又满足你选房的标准。

投资还是自住

购买投资房可不是已有住房且房产投资遍布全国的富翁们的专利。以自己能承受的价格购买投资性房地产，是进入房地产市场的一个绝佳方式。

你可以在能买得起的地段买一栋房子，把房子租出去的同时，自己再另外租一套房子住。这种策略被称作“投租（rentvesting）”，在20多岁和30多岁的年轻人中越来越受欢迎。

即便如此，对很多人来说，之所以想要买房，是因为他们想住在一座他们可以称之为“是自己的”的房子里，没有房东，也没有租约。如果你属于这种情况，那么你或许有权享受首次购房补贴（First Home Owner Grant）待遇，来抵消贷款费用。

首次购房补贴政策于2000年左右出台，政府出台这项政策旨在抵消自有住房的商品及服务税。近年来，大多数州的首次购房补贴发放标准都转向了新整修的房子和新建成的房子，也就是说，如果你要买二手房，那么你可能就无法获得首次购房补贴了。

各个州的首次购房补贴政策有所不同，凡是符合所在州申领标准的个人都可以获得首次购房补贴，所以你打算在哪个州买房，就务必要仔细阅读那个州的政策细则。

如果你有资格获得首次购房补贴，你可以在贷款之前通过银行或金融机构递交首次购房补贴申请，或者在成交之后自行提交申请。

贷款

贷款可不是简简单单出示存款单并证明你有稳定工作、在可预见的未来有所保障这么简单。这其中有许多复杂的影响因素，让人不知该选哪种贷款类型才好。

在办理住房贷款时，首先需要评估的事项之一，就是看看以你的现有条件完成你的投资目标，会对你的还款安排及还款利率产生怎样的影响。你一定要知道都有哪些贷款方案可供选择，以便选择对你最有利的方案，这样你就不会多花冤枉钱了。记住，知识就是力量。

做出任何重大决定之前，一定要彻底比较各种可选贷款方案，然后再选定贷款。使用贷款计算器来预计一下贷款为你带来的财务影响，看看你的收入最适合什么样的还款率。

然后，一定要非常了解什么样的贷款才最适合你（还是那句话，知识就是力量），咨询一下财务顾问，理清你的财务状况，再做出一个明智的决定。

只还利率还是本金加利率

偿还住房贷款主要有两种方式：一种是只还利息；另一种是偿还本金加利息。

只还利率的偿还方式，需要你——猜的没错——偿还贷款的利息部分，却不用偿付贷款本金。这种偿还方式的利息比较高，但是因为你不需要偿付本金，所以短期内你的还款额比较低。你只能于一段固定期限内采用只还利率的还贷方式，通常这个期限大约为五年。五年之后，你需要偿还本金和利息。

偿付本金和利息的还贷方式意味着你既要偿付利率，又要偿付银行贷款的本金。你需要偿还的费用比只偿还利息要高出很多，但是你的资产净值也在累计增加，你会更早地完全拥有你的房子。两种还贷方式各有利弊。

税费

下面这些可都是应收大额税费，如果没有提前准备，这些税费可是会从你的储蓄账户里狠狠地扣掉一笔不菲的资金。因为以后还有额外的税款和费用要支付，所以你要有意识地留出一点钱来，用于支付下面这三种大额税费：

资本收益税（简称CGT）

简单来说，资本收益税就是你出售资产所获利润中的应纳税部分。有趣的是，在房地产领域，你的主要居所——即你自己居住其中的自有住房——并不需要缴纳资本收益税，但是，闲置土地、投资性出租房以及休闲农庄则需要缴纳资本收益税。

商品及服务税（简称GST）

商品及服务税对你来说可能并不陌生，因为在我们的生活中，商品及服务税几乎无处不在。所以，新购房产或土地时要征收商品及服务税就不足为奇了。

及早阅读一下合同，看看你买房子或土地是不是也要缴纳商品及服务税——每个州对于征收商品及服务税的规定都不同，而且纳税规定对于不同情况的个人也有所不同。

如果你不能确定的话，一定要问一下你的房地产经纪人；另外，你还可以使用澳大利亚税务局的房地产商品及服务税实用工具（GST property tool）来获得更多有用信息帮助决策。

土地税

如果是用于自住的自有住房，那么就不必缴纳土地税；如果你在一块土地上拥有投资性住房，那么你就可能需要缴纳土地税了。以下情形需要缴纳土地税：闲置地、建有房产（别墅或公寓）的土地、工业用房、车库及商用地产。

每个州的政策细节都有所不同，所以一定要前往你要买房的那个州的州政府网站上阅读一下相关政策，看看你买房是否符合所在州的标准。你需要在每个财政年度的3月31日之前提交土地税纳税申请，界时，当地政府会与你取得联系并告知你需缴纳的土地税金额是多少。

负扣税政策

负扣税政策是对投资性房地产所有者的一种减税政策。简而言之，如果你的投资收入——即你的租户付给你的房租——少于你用来偿还贷款和保养房子的费用，那么你就有资格享受负扣税待遇，按照更低的个人纳税级别纳税。

一次性政府收费

在澳大利亚，买房的时候还需要预先支付几种其他费用。你需要支付印花税，这是澳大利亚各州和各领地向购房者征收的另外一种形式的税。

还是那句话，你需要缴纳的具体金额取决于你在哪个地段买了什么样的房子。你需要全额支付印花税。具体的纳税时间每个州各有规定，要看你在哪个州购买的房子。

你还要支付土地所有权登记费，这是个人土地所有权进行官方登记的费用，金额因各州和各领地而有所不同。打算在新南威尔士州或维多利亚州买房子吗？首次购房者在这两个州购买房子可享受印花税减免优惠。

产权转让费

“产权转让费”其实是买房的各种相关法律费用的统称。虽然你也可以自己处理所有这些法律程序，但大多数人还是喜欢聘请一位产权转让办理员或律师，因为那些繁琐的条款还是挺让人头疼的。

产权转让办理员或律师会为你审查合同、起草土地转让协议（如果你需要的话）、并将不动产所有权转到你的名下。

房屋检查

此刻，尽管你可能已经觉得钱包大出血了，但还是不能吝啬，该花的钱还是得花，买房之前约定一个时间去验房。

在房屋检查中，你不仅可以发现房屋的任何结构性缺陷，还可以根据房屋的情况对未来所需的维修费用做出预算，并查看一下房屋是否存在不安全的角落会导致无法立即入住。

别忘了还需要交物业管理费

如果你要买的公寓房位于公寓大厦林立的小区或者公寓套房小区，除了交市政费之外，你很可能还要按季度交物业管理费“body corporate fees”。

有人会把物业管理费称作“strata fees”，两者其实是一回事。这种不同的叫法起初会让人感到困惑，但是一旦弄明白了是怎么回事，就明了多了。

物业管理费因购房的地段不同而有所不同，但这笔费用通常都包括游泳池和健身房等小区公用区域的维护和保养费，以及小区花园和停车场等公共区域的维护和保养费。当然，还包括房屋保险费。

仔细了解一下你打算买房的那个地区的物业管理费收费标准，这样你就能够提前知道是否需要为电梯或24小时门卫这样的高端配置支付物业费用。