美国买房除了出租怎么赚钱？怎么避税？

说到房地产资产配置，你首先想到的就是买卖实物的房子。其实，房地产资产配置也可以象股票、证券、期货一样地交易。在过去的几十年里，房地产已经成了一种越来越受欢迎的资产配置工具。本文将由浅入深地向您介绍美国房地产资产配置的常见方法，如何操作及各种方法的优缺点。

一、基本租赁物业（BasicRental Properties）

这是一种一目了然的方法，就是买下房产，然后出租出去，靠租金盈利。房东得负责房贷，税金和房产的维护等。最理想的状态是，租金能支付所有以上提到的开支还有盈余，但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可。

因为很多时候欲速则不达，过高的租金会吓跑租客。这种方法需要耐心，基本的盈利来自于当房贷付完后，租金的大部分就成了纯利润。另外，房产增值也会给资产配置者带来额外的利益。

资产配置者必须要对目标市场非常了解，并作充分研究。由于主要的利润来源是租金，因此房产的位置和市场租金就成为考虑的最重要因素。就位置而言，靠学校近的房子是很好的选择。

北美的大学生除了第一年外，大都需要在学校周围租房居住。因此学校周围的物业就能给你带来源源不断的租客。除了学校，临近大的商业场所，大公司等也是很好的选择。

当然，这种方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客，其次是碰上了坏租客。北美的法律会使你对那些不付房租的房客束手无策，如果他们有什么你不可以赶走他们的正当理由，如失业，生病等的话。碰到这些情况，你就会面临负资金流的问题。

另外，出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了，屋顶漏了……诸如此类事总是层出不穷，可能你会在睡梦中被叫醒去掏粪，或在游轮上接到房子起火了的消息，总之，你必须为此付出很大的精力和时间，有时很扫兴甚至如逢雷劈。假如你不想这些麻烦，就可以去雇专人或委托管理公司做。

二、房地产投机置换（RealEstate Trading）

这类资产配置者也买房子，但其目的与前述的那类截然不同。资产配置者买下房产后只做短期的持有，通常不超过3-4个月，然后卖出以买卖的差价盈利。这种策略有时被称为“投机”（Flipping），通常用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产（如拍卖房，无继承人的遗产房等）。

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纯粹的投机者对用于投机的房产不作任何的投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就有的升值特点，否则不会去考虑。要做这样的投机者需要有很高的技巧，很强大的信息源，很多时候是可遇不可求的。

大多数的情况是，买下较便宜，但本身有些缺陷的房产，经过重新装修，包装后使之具有了增加的价值，再出售盈利。

这类的风险是，投机者必须在很短的时间内将物业出手，而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款，常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手，那就会造成持续亏损，甚至破产。

三、房产资产配置集团（RealEstate Investment Groups）

房产资产配置集团（以下简称房团）可以说是房产租赁方面的小共同基金（Mutualfund）.如果你想做房产租赁，但又想省去当房东的麻烦，那么房团是个不错的解决方案。

某个公司会买下或建设一系列的房子，通常是公寓楼。资产配置者可以通过该公司买入一个或多个房产，多个资产配置者自愿成立房团。虽然资产配置者拥有他买下的房产，但一切管理维护，招客赶客收房租事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。

房团的形式有好多种，最标准的一种形式是：一个房团的资产配置者把所有他们拥有的房产单元混合以房团的名义出租房子，根据扣去管理费后的总收入和每个投资者的份额决定每个资产配置人能得到的月租金收入。

这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其主人的风险，比如某个房东某月房子未能租出，他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份，当然以后别人的房子没租出，他也要贡献本来属于自己的一部分给那个人。

从理论上来讲，房团是一种较为安全的房地产资产配置方法。但就和其它的共同基金投资方法一样，房团也面临着共同基金管理费引起的挑战。另外，和第一类资产配置一样，出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素，所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大的影响。

四、房产有限合伙人（RealEstate limited Partnerships，以下简称RELP）

RELP的概念是：因为购买和拥有一个或一组房产而组成的，短期存在的实体。通常由一个经验丰富的物产管理或发展公司担任总合伙人（Generalpartner）,外来资产配置者则通过向该房地产项目（通常是建造或更新房产的项目）提供资金，而成为拥有股份的有限合伙人（Limitedpartner）。有限合伙人会收到来自于该RELP运作利润的红利，但其最主要的收入来自于当该RELP被最后完整出售时所得到的分成。当RELP被出售之日，也就是其解散之时。

RELP允许资产配置者无需直接参与项目的管理，甚至不必拥有房产，而只需通过资金投入参股。但与股票不同的是，这种形式属于非流动性资产配置，资产配置者通常需要等到项目结束，该实体出售解散时才能移出现金。

五、房产资产配置基金（Real EstateInvestment Trust ,以下简称房投或REIT）

华尔街还是想出了办法，把不动产变成了一种象股票一样可流动的资产配置方式，这就是REIT.所谓房投是一个信托基金（Trust），以管理投资者的钱用于购买，经营和售卖某个具有盈利能力的房产。

房投象股票一样可以在各交易所买卖和转换。按有关规定，为了维持基金的身份，其90%的课税利润需以红利的方式返回股东，这样它就是个基金而不是公司，可以免交高额的公司税。

房投不但能使资产配置者和常规的股票一样得到股利，还能得到由于房产增值产生的利润。房投仅限于资产配置在非住宅地产，如商铺，医院和办公楼等。相比于前面提到的几种投资方法，房投的特点是，它是一种高度流动性的资产配置，需要现金时可以随时通过交易所变现。

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六、房产共同基金（RealEstate Mutual Funds,以下简称房基）

房产共同基金和其它共同基金在形式和运行方式上没有什么不同，只不过它主要投资于REIT和房地产有关公司股票。这与证券交易更接近了，只是投资者需要更多了解房地产方面的知识和消息。

房基也是一种高度流动性的资产配置方式。对于普通散户而言，房基的另一个优点是它具有大量信息供资产配置者参考，也有更多选择。资产配置者可以通过采用多点投资等战略以降低风险，提高收益。证券交易的高手在这里更可以触类旁通，游刃有余。

外国人投资美国要缴哪些税？

持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人。而未获得美国公民或绿卡的外国人，如果在美国居住并超过特定时限，也可能在税务上成为税务居民（Resident Alien），要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

不符合以上居住要求的外国人则在税务上归为外国人(Non-Resident Alien)身分。

外国人税务的好处

假如在税务上符合外国人（Non Resident Alien）身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值（Capital Gain）」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税（WithholdingTax）。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

要注意的是，一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

但是外国人在美国投资房屋，无论是出租还是升值卖出，都没有减免的好处。

外国人在美出租房收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额（Personal Exemption）–美国纳税人每人有4050美元个人免税额，已婚共同报税者可得8100美元个人免税额，家中有「受抚养人」（dependent）者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额（Standard Deduction）–美国纳税人可而使用起码6350美元标准扣税额，已婚共同报税者有12,700美元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税（Itemized Deduction）。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人在美卖屋时的收入

有一条税例，名为Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980（外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA）规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」（Long Term Capital Gain），而是当为普通收入（Ordinary Income），要按税率计算税金。

此外，外国人也面对「预缴税」（withholding tax）的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人遗产赠予税

遗产税身份的界定

从遗产税的角度出发，可分美国公民，本土化人士(Domicile)，和非本土化人士(Non-Domicile)。一般说来，美国绿卡持有人属于本土化人士。

本土化和非本土化的区别在于Statements of Intent 的不同。其中包括在美居住的时间，有无绿卡，在美国和国外生活的方式，和以前国家的关系，哪国公民，生意所在地，俱乐部和教会联系，选票登记处，驾照所在国等。

遗产税免税额因税务身份不同而不同：对于美国公民和本土化人士(包括绿卡持有者)，全世界的资产都涉及遗产税。每个美国公民或本土化人士享受$549万的联邦遗产税免稅额(2017)。非本土化人士的联邦遗产税免税额只有$6万(2017)。

非本土化人士在美不需交遗产税吗？不一定！非本土化人士在美房产，有形资产(现金，珠宝等)都涉及遗产税。无形资产:在美银行存款，美股，美国公司年金产品，保险不涉及遗产税。

试想一位非本土化人士在美国有投资房，无房贷。在他去世时，投资房的市场价是$200万。由于他只能享受$6万的遗产税免税额，他要交很大一笔遗产税:

($200万-$6万）@40%=$78.4万。

除了联邦遗产税，有些州也征收遗产税。下图显示2017年12个州和华盛顿征收遗产税。这12个州包括华盛顿州，俄勒冈，明尼苏达，伊利诺斯，纽约，缅因，麻省，罗德岛，康州，新泽西，Delaware，和马里兰。

资料来源:https://taxfoundation.org/

外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年14,000元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有赠与税。

顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证（Probate）的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。