美国移民局项目审查政策变化新趋势|被移民局要求补件？IIUSA带来新说法！

IIUSA第七届年度EB-5行业大会于当地时间2017年10月23日至25日在迈阿密召开。AAEB5执行总监Julia Park参与本次会议并作为嘉宾参加了圆桌会议讨论环节，并带来一手分析！

首先需要明确的是，昨天会上分享的补件要求（Requestfor Evidence），甚至NOID（Noticeof Intent to Deny，即移民局的拒批意向通知）的案例目前仅是少数个案，还不能明确这是否代表了移民局审案政策的变化。但是业界对此的关注可以帮助大家在未来的项目设计上规避风险，同时也可能帮助律师与项目方们借助IIUSA这个平台向移民局提出抗议。

以下为昨日分享会上所提到的几个值得注意的项目方面被要求补件的趋势：

网络调查（你的项目会被移民局人肉！）：

如上文所提到的建筑时间表问题，移民局会主动在网上搜索项目的相关信息。如果在网上查到与项目相关的负面信息，或者与提交的材料有出入，也可能针对此项目发出补件要求。

I-829阶段：

有的项目在运营中产生了亏损，在I-829递交时，会需要递交投资人每年的报税表格K-1，在K-1上如果使用的亏损计算方式是在投资人的资本账户中做相应的减法，从而导致资本账户余额低于50万美元，那么看起来有可能被误认为是有部分投资额已返还，这种情况一般可能会被补件要求。有的项目方在这种情况下会主动递交项目负责人的说明，但即使这样，有时候也逃不过补件要求的命运。

高级贷款补件要求：

截至2016年初，基本可以肯定I-924与I-526递交时，项目高级贷款只要提供LOI（贷款意向书）基本就可以被移民局接受项目获得高级贷款的可能。

而现在越来越多的案例表明移民局需要看到项目除EB-5以外的资金都已经取得有约束力的融资承诺，才批准这个项目的I-924样板示范项目申请。一开始这类补件要求主要是询问高级贷款的融资承诺，而近期越来越多补件要求提供开发商的股权出资证明。

会上也有嘉宾提到，由于现在案件审理时间越来越长，移民局有理由认为在审理之时项目应该已获得了更具有约束力的高级贷款承诺。

商业计划书与经济影响报告的补件要求：

与会的经济学家提到在过去两年收到两份关于商业计划书与经济影响报告的补件要求，分别是要求提供市场调查报告和质疑建筑时间表的可信度。

市场调查报告：移民局在补件要求中质疑市场调查报告的数据来源。与会嘉宾指出，如果是房地产项目，在没有市场调查报告的情况下，可以提供第三方评估；如果开发商自己提供的数据足够可信，也可以没有第三方评估而基于开发商提供的数据撰写市场调查报告。

建筑时间表：移民局在网上搜索项目相关信息，发现与所提供的建筑时间表有较大出入。

赎回条款（Redemption）：

赎回条款指的是对投资人投资的保证返还，或者其他形式的保证返还（如承诺房产），这违反了EB-5投资款需要处于风险中（at-risk）的要求。这是当下的一个热门话题，并且因为是项目结构上的问题，一旦发生便很难修复，因此尤其需要注意避免。

以下三种情况均因为涉及到赎回问题而被补件要求：               

1. 允许投资人在任何时间点要求还款（除I-526申请被拒或撤回等情况以外）

2. 说明NCE将在EB5贷款归还后解散，并将款项用于归还投资人

3. 对EB-5还款的担保：这在最近以前都是允许的，理由是其担保的是JCE对NCE贷款的返还，而非NCE对投资人投资款的返还。另外担保人本身的财力也可能出现问题，因为并不妨碍EB-5贷款的风险性。但是最近已出现移民局认为这不满足EB-5资金的风险要求的个案。但因为这样的补件要求还仅仅是个案，业界还不能确认这意味着政策标准的改变，而更多的人认为仅仅是因为遇到一个凶悍的审查员。

4. 公司的赎回权力（call option）：有些早期的项目里面，NCE有权力在未来以现金或者其他资产回购投资人股权并支付优先回报（preferredreturn）。移民局认为这是赎回条款从而拒批了一些这样的项目，但律师认为，赋予NCE回购股权的权利，并不等于投资人有权要回投资款，在一例因此起诉移民局的案件中，法院同意此观点。但现在移民局开始转而声称，这虽然不是赎回，但投资款+优先回报的方式太像贷款而不像投资，这样使得投资人对NCE的出资事实上构成贷款而非风险出资。

确定回报：

这曾经是一个与赎回条款相关的话题。投资期限届满时，投资人可获得投资额的返还与固定的累积回报。因此与会嘉宾建议项目方不要再使用优先（固定）回报的方式来描述投资人回报，而尽量只描述利润和资产的分配比例/方式。虽然现在仍然有很多这样的项目正在获批，但同时也有这样的项目因此而遇到困难。虽然也有人认为这可以以修正案（补充文件）的方式澄清这一点进而使得项目通过，但最好还是要避免。

过桥贷款：

过桥贷款错综复杂的历史：过桥贷款之所以必要，是因为现在案件审批时间如此之长，而且在2013年5月30日的政策备忘录里移民局明确允许EB-5资金替代过桥贷款。然而由于近期出现过桥贷款案例被补件要求的情况，业界开始探讨移民局的审案政策是否已发生变化。

在2013年5月30日移民局审案备忘录里，根据原文允许以下两种情况：

1）“大多数情况下，项目在取得过桥资金之前就已经打算用EB-5资金来取代过桥融资”；或者

2）“如果过桥贷款在获取之初并未计划要被EB-5资金所取代，只要过桥贷款是一个短期的临时融资，本来就预计被别的融资所取代的，那也可以用EB-5资金来取代过桥，使用项目所创造的就业”。

因此，律师提出，原本移民局对使用EB-5资金替代过桥融资是两个标准：

如果有文件证明在取得过桥资金的时候就预计将来会用EB-5资金来取代过桥资金，那么过桥贷款期限多长并不重要；

如果没有文件证明一开始是打算使用EB-5资金来取代过桥融资，这个时候才需要证明过桥贷款是一个短期的临时的融资。

但是2016年移民局新发布的政策备忘录里对上述语言做出了很微妙的修改，体现在：

1）“大多数情况下，项目在取得过桥资金之前就已经打算用EB-5资金来取代原本的临时融资”或者

2）“如果过桥贷款在获取之初并未计划要被EB-5资金所取代，只要过桥贷款是一个短期的临时融资，本来就预计被更长期的融资所取代的，那也可以用EB-5资金来取代过桥，使用项目所创造的就业”。

从移民局补件要求的趋势来看，移民局想看过桥贷款文件，以确认其是否是“临时”或者“短期”的，以及是否意图被EB-5资金所取代。事实上，从地产开发角度来讲，建筑贷款本身都应该是临时贷款，但是移民局却并不认为建筑贷款是临时贷款。目前能给大家的忠告就是，尽量记录贷款是“临时”的性质且将使用EB-5资金来取代这个贷款的意图。例如在公司的会议纪要或者备忘录里体现。另外，暂时移民局对过桥贷款期限没有明确标准，只能说，如果低于一年，那基本是安全的。长于一年的贷款，移民局的态度还不好判断。如果过桥贷款期限长达五年，他们肯定不会高兴。

归还过桥贷款的步骤是否破坏连接：与会嘉宾听说有两个案例中的EB-5资金到了NCE之后直接归还银行的过桥贷款，而没有一路下放到JCE，移民局质疑说资金并未先进入JCE再归还过桥。因此强烈建议EB-5资金要从JCE过一下，即使有时候贷款方并不希望EB-5资金一路下放到JCE。