从上海人在温哥华买房看“外国人转让税”

BC自由党政府开征海外买家15%房地产转让税已届一年，房价没打下来自己就下台了。按道理，NDP新政府直接把自由党在选举中不断拿来说事儿的“排外转让税”给废掉才显得有本事。但是，房价事关重大，NDP也不敢轻举妄动，声称要把这个“转让税”审议一下再说。

其实市场数据已经明确显示了“排外转让税”的作用：交易量大幅下降，但是房价没有明显下跌，特别是公寓不跌反涨。这说明对房价影响不大，甚至还有推动作用。笔者两个上海朋友来温哥华买房的经历可以直观地演示“排外转让税”的作用。一年多前，他们两人旅游签证来温哥华。一个人当场买下一套公寓，贷款和出租都由房地产经纪搞定。另外一人因为卖家涨价放弃。

买到房子的朋友显然赚到。他只付一部分首付，其他从加拿大银行贷款。外国人获得贷款难以置信的容易，贷款利率比中国银行低得太多。经纪公司收取租金的7%管理费为他出租和管理，租金支付贷款利息和管理费绰绰有余。租金加房价上涨，投入不大，收益却相当可观。外国人房地产税出台对他影响如何？他说，唯一的影响就是他绝不会卖掉这套房子，因为卖掉再买就要交额外15%的转让税。

这也就是说，包括外国人转让税在内的所有限制外国人购房的措施，结果是将外国人已经购买的房子排除在房屋市场之外。因为他们没有卖房子的压力，没有必要把吃进去的肥肉再吐出来。海外买家入场已经多年，手中的房子数量不少，这些人捂盘惜售减少了市场上的房屋供应，是房屋市场有价无市的原因之一。从这个角度看，外国人15%的转让税对打房价有害无益。

上次没买成房的那位上海朋友最近杀了个回马枪，到温哥华买了一套公寓。他说，15%海外买家税刚出台时市场前景不明，现在市场稳定，该出手了。他当时没有买到房是不是后悔？他说一点也不后悔，因为这一年来上海的房价涨幅比温哥华高，再加上加币贬值，他其实只赚不赔。现在温哥华的房价即使加上15%转让税，仍然比上海便宜得多。卖掉上海一套房，拿出一部分钱到温哥华买房，不但保值，而且升值潜力更大。

他说，中国限购越严格的城市房价涨的越快。除了实际需求以外，人的心理期望也是一个因素。就像去超市买菜，有些东西根本没想买，可是超市限购，马上觉得不买就吃亏了。假如不限购时温哥华100人中只有20人买房，其他人即使有实力也可能另有打算不买房。可是一旦限购，另外80个人马上都想买房了，这叫“心理刚需”。房市和股市一样，进入的人越多，价格越高，本来可以花费在其它方面的钱都投入房市，房价不涨才怪。

从两位上海人的经历看，海外买家转让税不能控制房价。那么应该取消么？当然也不行！在房价仍然高企的情况下，取消外国人购房限制等于火上浇油。拟议中的空置税效果更不乐观。很多海外买家特别是公寓的买家，在温哥华出租管理业“无微不至”的服务下，以租还贷以租养房，有什么不乐意？以后很可能出现的景象是外国人当房东，温哥华居民当租客。房价，本地居民的房屋负担能力，经济发展对房地产业的依赖，这几方面相互矛盾又相互影响，顾此容易失彼，NDP政府任重而道远呐。