美国投资EB-5房地产项目的风险评估

提高最低投资额将会如何影响EB-5计划？

国土安全部于2017年1月13日公布了修改EB-5投资计划的提案，并于2017年4月11日公开征询公众意见。该提案将目标就业区（TEA）EB-5项目所需的最低投资额从现在的50万美元提高至135万美元，非目标就业区的金额从目前的100万美元提高到180万美元。如果该提案通过，它可能会在2017年夏天的某个时段生效。

在EB-5行业中，将最低投资额增加到130万美元可能会对市场造成冲击；而轻微增加到80到85万美元应该会更受欢迎和符合预期。

一旦投资金额上调，鉴于投资者的投资还处于风险中，他们将有可能蒙受更大的损失。因此也就需要更多结构合理的EB-5项目。

选择有名气的大型开发商是否重要？

规模不一定重要，但经验却是非常重要的。选择有经验的开发商更重要。在考虑风险时，投资者会希望看到一个开发商在他所在市场上的运作能力——这可以代表财政能力，但更多意味着的是经验。

投资者也需要知道开发项目耗时巨大。EB-5投资便宜，但融资缓慢。在等待EB-5融资的同时，开发商可能需要弥补差距，或寻找替代资金来源。

选择开发商的时候要考虑哪些方面？

为新开发商提供资金一般很困难。投资者应选择那些曾经在和现融资项目类似的项目中获得过成功的开发商。要选择那些熟识当地承包商的开发商。要选择那些做过相同规模项目、和市场内各行各业人士能有效协调、在项目完工后对成本仍感到满意的开发商。

在未来，EB-5投资者将会得到更高的利率回报吗？

莫娜莎律师认为，随着EB-5投资计划预期改革的临近，投资者将不再会仅仅满足于零利率回报。项目在设计时必须要将更高的利息回报考虑进去。遗憾的是，在有中介代理佣金体系的地区，如中国或越南，其结果必然是有人获得更少的回报，否则开发商的支出将会增加。

如果开发商寻求夹层融资（一般此类项目正是需要EB-5投资的项目），建筑贷款一般高达10到12%。开发商压力很大，没有足够的空间回馈EB-5投资者。而成本如此之高，可能令EB-5投资看起来不具吸引力。

EB-5投资在资金结构中处于什么位置？

一些开发商可能希望使用EB-5的资金作为股权的一部分。开发商也许将之称为夹层债务，但是如果EB-5的资金在开发商需要的资金中占据从90％到98％的份额，那么它就具有股权风险。开发商有本能的意识来挤压EB-5资金在资金结构中的位置。但是与EB-5做为夹层融资在资金结构中占据从65％到80％的份额相比，EB-5占据8%也就是在资金结构中占据从90%到98%的位置的效果是截然不同的。

如果开发商使用EB-5融资作为股权而不是夹层贷款，则投资者的损失风险更大：如果亏损，EB-5投资者将是首当其冲的受害者。

许多EB-5投资者喜欢EB-5的资金在资本结构中只占一小部分。他们不将其视为融资，只看重EB-5。这些投资者更关心项目是否能完成和是否能创造就业机会，从而获得绿卡。因此，他们认为如果EB-5的资金只占8％，那么项目获得完全融资和完成的可能性就更大。这就是为什么许多投资者更关心EB-5投资的总金额。但是，同样重要或者可以说更重要的是，知道自己的资金在资本结构处于什么样的位置。如果EB-5债务加高级债务占据资本投资的份额最高达80％（而非90到98%），开发商可损失20％的资金，但所有的EB-5投资都将获得偿还。